端午小長假，中證君走訪國內多處樓盤發現，為刺激市場需求，部分售樓中心打出購房優惠招牌，推出特價房、折扣房，甚至發放看房紅包，即便如此，居民購房熱情仍不溫不火。

與之形成對比的是，5月以來，部分城市土地市場升溫，杭州更是以收穫266億元土地出讓金領跑土地市場。不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現象，並未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊，才會産生高溢價競爭，國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

數據顯示，告別年初短暫“小陽春”後，5月以來一二線樓市表現平穩，三四線城市樓市仍處於盤整期。市場普遍認為，未來房地産區域市場分化將愈加明顯。其中，一二線城市房價更趨平穩，部分三四線城市將面調整壓力。

消費者購房日趨理性

中證君端午小長假期間來到山東省某四線城市開發區的一家樓盤，雖該樓盤推出部分特價房，但也僅有3組顧客前來看房。該樓盤去年秋季開盤的約700套住宅目前還剩數十套待售，雖銷量可觀，但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。售樓處人員向中證君介紹，為吸引居民購房，小區內特設某知名小學分校，如果全款購房，還可免約1萬元現金。

當地某售樓平臺促銷廣告

市民孫女士去年迎來家中第二個小孩，她計劃更換一套住房。“父母得過來帶孩子，想換套140平的。”不過孫女士表示，該樓盤售價12000元/平方米，略高於心理預期，她仍在觀望。

業內人士透露，自去年10月開始，當地房價已到階段高位，在“房住不炒”的定位下，消費者的購房行為也日趨理性，目前購房者多數處於觀望狀態。

土地市場升溫將再度刺激房價？專家：個別現象！

5月以來，部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場升溫是否意味著將迎來新一輪房價上漲？

中指研究院報告顯示，5月全國土地市場整體供應同比增加，成交環比量價齊升。5月，全國土地市場供應量同比微增，宅地供應增逾兩成，各線城市供應環比均增。成交方面，整體成交量環比增加近一成，成交均價同比上漲近50%，出讓金總額同比走高。

從5月全國300個城市土地市場情況來看，供求方面，市場總體供應量較4月上升，但成交量同比下滑；價格方面，整體成交均價走高，一線城市均價同比翻番；出讓金方面，出讓金總額同比上揚，杭州攬金近266億領跑；此外，長三角土地交易活躍，多宗地塊入圍前十榜單。

不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現象，並未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊，才會産生高溢價競爭，國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

備受關注的是，為控制土地競拍熱度，近期繼蘇州等地下調土地最高限價後，合肥也于近期發佈《關於進一步明確競買資格審查的公告》，盡可能避免關聯公司報名參加同一宗地的競買，最大限度地防止圍標現場發生。

對此，業內人士表示，穩地價才能穩房價，政府不斷出臺系列調控政策，預示著“穩地價、穩房價、穩預期”仍將是未來一段時間房地産市場調控的主基調。

張波表示，穩房價的關鍵點主要包括三個方面：一是供需平衡，即單靠行政手段壓制房價的效果只能作用於短期，市場供需平衡才是樓市穩定的基礎；二是因城施策，不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點都具有差異性，落實地方主體責任，因城施策是保證樓市穩定的關鍵點；三是持續打擊房地産市場亂象，尤其是哄抬房價、鼓吹炒房等行為。

另據穆迪預計，在房價持續強勁上漲的情況下，調控措施放鬆可能性降低，年內房價漲勢料將放緩。

一二線樓市表現平穩，三四線城市樓市仍處盤整期

告別年初短暫“小陽春”後，5月以來一二線樓市表現平穩。

新建住宅方面，中指研究院報告顯示，5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為14836元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為26864元/平方米，環比上漲0.08%，漲幅較上月收窄0.03個百分點。

58同城、安居客發佈的5月《國民安居指數報告》顯示，5月全國樓市67個重點監測城市中，新房價格環比上浮0.44%，二手房環比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽春”後，5月全國樓市整體上漲動力偏弱。

值得關注的是，諸葛找房數據研究中心6月6日發佈的限競房報告顯示，北京限競房供應佔比已超六成，為北京市場的供應主力。然而在2019年限競房産品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場也存在著供應結構單一，産品有同質化傾向的問題，導致限競房去化壓力加大。

張波分析，首先，區位因素是影響限競房熱度的首要因素，目前絕大部分限競房都位於五環周邊，同時區域內的同質化競爭激烈，加劇了區域內項目的去化難度。

其次，限競房未來的成本壓力仍然較大，從近兩年上市的限競房來看，拿地的時點大都是在2016年末到2017年中，這個時段北京樓市依然熱度較高，房企對於後市普遍較為樂觀，拿地熱情也高，也同步造成土地成本相對較高而銷售價格難有大幅下降空間。

另外，以目前北京樓市的行情來看，限競房新增供應的銷售壓力依然較大，並且不排除部分項目會以貼著成本最低售價的方式加快銷售。

二手房方面，5月，易居研究院監測的10個城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華)二手房成交量為8.0萬套，環比下降2.7%，該機構預計6月10城二手房成交量環比進一步下降。

我愛我家研究院通過梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出，國家和地方相關政策促使一二線城市樓市降溫。

房地産區域分化愈加明顯

展望一二線城市樓市走勢，張波指出，儘管目前一線城市仍是全國調控最為嚴格的區域，但房企對一線城市土地保持了相對謹慎樂觀，一線城市樓市未來的穩定性要好于全國。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競爭力，尤其是近期出臺人才政策力度較大，同時城市本身吸引力也較大的城市，例如杭州、寧波、呼和浩特等。

招商證券研報稱，三四線城市銷量或有1-2個季度的調整，若調整幅度較大或拉動全市場銷量出現第二個底部(預計在年中左右)，但之後將企穩。

58安居客房産研究院首席分析師張波指出，三四線城市未來最大的掣肘在於人口，但三四線城市依然有兩個明顯的發展點，其一是環一線和環熱點二線城市的三四線，這部分城市將承接人口的外溢需求；其二是重點城市群涵蓋的三四線城市，包括長三角、珠三角、京津冀等，這類城市群本身的發展會帶動區域內城市的吸引力共同提升。

招商證券表示，房地産區域分化依然明顯，目前一二線處於復蘇軌道、三四線仍在探底。

中指研究院表示，房地産市場整體仍將繼續平穩運作，各線城市將延續分化態勢。其中，一二線城市房價將更趨平穩，部分三四線城市將面臨調整壓力。

易居研究院預計，2019年上半年40城成交將繼續萎縮，分城市類別看，一線城市將繼續企穩；東部二線城市後續將持續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風險。