摘要：戶均1.1套住房，一直被認為是住房供需平衡的臨界點，包括國務院發展研究中心、住建部等機構多次提及，研究發現，這一理論來自發達國家，而我國數字來自國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲，根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算所得。但我國國情有較大不同，這個統計口徑存在較大出入，供應、需求兩方面的數字均有比較大的遺漏，應當對現有統計方法進行調整，為城市決策提供更科學、更合理的依據。同時建議在即將進行的2020年第七次人口普查對住房現狀進行更詳細、更深入的梳理，加快建立房地産管理的長效機制，運用“度量-改進”的現代管理思想促進住房租賃産業發展。

發展住房租賃産業的根本目的是通過增加供給、提升品質，均衡住房的供給與需求，實現“人民對美好住房的嚮往”。構建住房租賃發展長效機制，首先應明確租賃用房的供給和需求總量，為科學、合理確定住房供應總任務量、制定總體規劃明確目標。

1． 總需求——將常住人口擴展為“實際管理/服務人口”

一直以來，主要通過戶籍人口或常住人口來確定住房總需求，往往會造成“實際需求大於預測需求”的情況，因為在大型城市，存在實際長期居住卻不辦理“居住證”，同時存在大量“短期駐留人口”。應當將需求從常住人口擴展為“管理服務人口【1】”或“實際服務人口【2】”，這一數字明顯高於傳統的常住人口。以廣州為例，廣州2018年戶籍人口為1490萬，但《2018年中國廣州社會形勢分析與預測》中提出，廣州實際管理人口超過2000萬，兩者差距34.2%，兩者差額510萬人中，居住時間30天以內的，一般看做短期駐留，比如旅遊、商務、展會等，居住需求主要通過酒店産業滿足，居住1-6個月的一般通過租賃解決。

除了實際人口估算，另一個是對實際居住家庭數量的估算，這一數字是住房需求的決定因素，一直以來按照戶口數量計算，即認為“一戶對應一套住房需求”，但實際存在“一戶多房”情況從而導致需求低估。

實際統計中，可以根據行動電話數據進行動態推算實際人口，將實際居住1個月以上人口納入住房租賃的需求，在戶數統計中，戶籍人口按照戶均2.5（保守估算）或2.3（較高需求估算）進行測算，流動人口按照6個月以上（傳統的常住人口）和1-6個月進行測算，其戶均人口按照1.5人測算，以上數字相加得到總需求人口數量和總需求住房數量，之後再結合住房租賃佔比來估算租賃用房的需求規模。

2． 總供給——將住房擴展為“居住用房”

傳統的住房供給，主要是住宅和宅基地自建房，還包括集體用地上建設的“租賃用房”，但這個範圍偏小，比如根據鏈家研究院的數字，北京住房總量約為710-750萬套，每套2.1間，總量約為1500-1600萬間，這個數字與北京常住人口2154萬難以匹配。

應當將住房擴展為“居住用房”，除了住宅、宅基地自建房之外，還包括酒店式公寓（商改住）、集中式公寓（包括商改住、工改住、其他改居住）、分散式公寓（減少住宅數量、增加租賃用房，比如三房一廳會通過改造，在允許N+1的地區會被改造為4個居住單位，同時減少一個住宅居住單位）、集體宿舍等。

3． 理清供需是決策判斷的重要依據

合理的估算口徑有助於明確需求，更清楚的估計住房租賃産業發展的緊迫性，避免誤判形勢。比如某二線城市的報告計算：該城市租賃用房7.89萬套，流動人口45.72萬人，在供需分析中，該城市按照戶均2.79人估算（2.79為2010年第六次人口普查我國城市戶均人口數），同時還將該數字*150%進行測算（主要依據是流動人口居住需求較低），從而得到4.185戶均人口，進而推算該城市租賃用房總需求為10.93萬戶，供需比為1:0.72，得出了“租賃供需總體均衡，缺口不大”的結論。

如果按照新方法進行測算，該城市按照常住人口*110測算實際人口，得到城區實際流動人口約為45.72+22=67.72萬人，按照1.5戶均人口測算實際住房需求為67.72/1.5=45.15萬套，供需比為1:0.174，與原報告差距達到413%，供需矛盾較為突出，應當加大租賃用房供給。

通過市場調查發現，該城市原報告測算數據偏差較大，其中包括存量酒店式公寓超過20000套，除少部分用於短租外，大多數成為長租房，該市規模分散式公寓企業10多家、運營房屋超過30000間，小規模二房東約為30000間，合計租賃單位超過8萬，應該遠遠處於“供大於求”的狀態，但實際市場上，該市租賃供需依然較為緊張，租金處於穩中有升的狀態，調查中還發現，該城市核心區還存在較多的“群租房”現象，總規模超過10000張床位，存在較大的安全隱患。政府報告與市場現狀差異較大，不能反映市場的真實情況，不利於政府相關部門做出科學的決策。

表1 XX市人口與租賃用房基本情況表

4． 制定新的統計和核算口徑

根據新的思路，制定了表格對租賃用房的供需進行統計和核算，住房基本情況統計了城市供居住的房屋總量，既包括住宅、自建房，也包括酒店式公寓、商改住等新型租賃用房。戶籍人口和戶籍戶數中，設定了三個估算數，戶數1為統計戶口數，可以根據公安部門戶籍部門數據，戶數2為根據人口按照2.5戶均人口的保守測算數（根據2010年人口統計，北京2010年戶均人口為2.45，上海為2.50，美國2016年戶均人口約為2.38【3】），戶數3為按照2.3戶均人口的寬裕測算數。在流動人口測算方面，按照1.5戶均人口估算戶數，兩者相加得到服務人口總數和住房總需求。在以上供需數字基礎上測算城市住房供給需求情況。

除了服務人口的住房需求，調查還對重點人群進行了專項考察，主要包括高校在校學生、新市民（剛畢業大學生，是城市新增人口的重要群體）、新市民（城市服務業，近年來發展最快的領域，包括快遞、物流、餐飲等産業）、産業工人（一般位於産業園趨於、製造業聚集區等）和低收入群體（住房保障的主要群體）。

結論

正如德魯克所言“無法度量就無法管理”，對住房租賃産業，通過科學的方法構建符合實際的統計體系，是行業發展的前提條件，對於行業健康、持續發展，具有基礎性的作用。

【1】北京城市總體規劃（2016—2035年） 中提出構建面向城市實際服務人口的服務管理全覆蓋體系，在常住人口2300萬人控制規模的基礎上，考慮城市實際服務人口的合理需求和安全保障（北京市規劃和國土資源管理委員，2017）。

【2】上海2035總體規劃編制實踐中提出，作為國際門戶樞紐和超級大城市，上海規劃必須考慮到保障包括常住人口、半年以下暫住人口、跨市域通勤人口、短期遊客和商務訪客在內的實際服務人口的需求（石崧，2015）

【3】按照美國2018年統計數字，戶均人口為2.55左右，但其中忽略了集體家庭（中國稱為集體戶）的數字，按照修正測算，戶均人口約為2.35-2.38之間，考慮到我國原有的計劃生育等因素，預測中國未來數字會高於美國。