2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確粵港澳大灣區當前和今後一個時期合作發展綱領。規劃近期至2022年，遠期展望到2035年。隨著港珠澳大橋的正式開通和《規劃綱要》的發佈，將賦予這片區域更大的發展前景。

粵港澳大灣區由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等珠三角九市組成的城市群，總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一。2009年灣區發展計劃首次提出，歷經十年，《規劃綱要》于2019年2月18日正式發佈。

産業規劃：分工明晰 中心城市已向創新經濟轉型

灣區城市産業分工明晰，中心城市已向創新經濟轉型。在大灣區11個城市之間，産業分工相對明晰。廣深港澳四大中心城市以及東莞，均是以第三産業為主，金融業、商業、通信等高端服務業相對發達，而佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市，則基本都以第二産業為主，大灣區內部存在較強的産業互補性。

粵港澳大灣區一般可以分為珠江東西兩岸以及港澳地區，珠江東岸，以深圳東莞惠州為代表，主要為知識密集型産業帶，以新興産業+高科技為主，其中包括網際網路、人工智慧、科技創新等；珠江西岸，以佛山中山珠海江門為代表，為技術密集型産業帶，以裝備製造業+農業為主。其中包括新材料、新能源、家電製造、電子加工等。同時東、西兩岸優勢互補，共同構建産業機構。

而港澳地區在大灣區中起到促進向外發展、加強對內融合的作用。其中，澳門積極發展旅遊休閒服務業，同時也擔任葡語國家交流平台中心的角色。香港作為全球金融中心之一，成為對外開放渠道，擔任航運中心、貿易中心等角色。

以珠海、佛山為龍頭建設珠江西岸先進裝備製造産業帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子資訊等世界級先進製造業産業集群。而對於廣深港澳四地，則要發揮科研資源優勢、高新技術産業基礎，推動新一代資訊技術、生物技術、高端裝備製造、新材料等發展壯大為新支柱産業。

內地九市分工明確的産業發展、人口和地區優勢可以彌補港澳地區由於土地、勞動力等要素的不足和創新成果缺乏造成的製造業産業短板，另一方面港澳可以作為內地的窗口促進國際貿易的交流與合作。以此，大灣區的區域經濟合作可以形成互利共贏的局面。

廣深科技創新走廊規劃公佈，先行探索跨區合作機制。我國發展高新技術需要依託城市群。對標全球三大灣區的科技走廊，粵港澳規劃中提出建設廣深科技走廊。香港、廣州的學術、科研與深圳、東莞的創新企業相結合，以新一代資訊技術、智慧裝備、生物醫藥為主導産業，建設科技産業創新能力領先全國、具有國際影響力的科技産業創業中心。

從規劃上看，廣深科技創新走廊的創新資源，呈現出“廊帶”分部特徵。這一帶狀走廊上，坐落著珠三角創新要素集中的廣州大學城—國際創新城、廣州琶洲網際網路創新集聚區、廣州中新知識城、廣州科學城、東莞松山湖、東莞濱海灣新區、深圳空港新城、深圳高新區、深圳坂雪崗科技城、深圳國際生物谷共十大核心創新平臺，科研基礎設施雄厚。科技要素及高科技産業集聚。廣深科技創新走廊有望成為知識經濟的新高地。

交通規劃：珠江東西聯繫更為緊密 交通節點格局重構

粵港澳大灣區規劃中提出，粵港澳大灣區將以連通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網路，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。本次的城際快速交通網路規劃在目前已經基本形成，未來將形成以廣州、香港、澳門三地為聚集地的三角形結構，有利於吸附産業，促進大灣區的城市一體化。

佈局立體交通網路，珠江西岸有望成為港深發展腹地。大灣區內建立高效的立體交通網路，使 “一小時都市圈”覆蓋面更廣、聯繫更緊密與高效。重點建設珠江西岸的城軌和高鐵網路補西岸短板，港珠澳大橋、深中通道建成後將貫通東西，便利的交通或推物流資源向西岸流動，珠海、中山迎來發展機會點，江門、肇慶等外圈城市也有新機遇。

對外綜合運輸通道方面，從《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》來看，大灣區經粵東西北至周邊省區的綜合運輸通道更多的是輔助大灣區城際快速交通網路發揮的作用。主要構建以廣州、深圳為樞紐，高速公路、高速鐵路和快速鐵路等廣東出省通道為骨幹，連接泛珠三角區域和東盟國家的陸路國際大通道。

機場方面，粵港澳大灣區規劃提出建設世界級機場群，香港作為國際航空樞紐，要強化航空管理培訓中心功能，而廣深機場的國際競爭力要進一步加強，澳門和珠海機場功能要更完善。綱要已經明確提出支援香港機場第三跑道建設、澳門、廣州和深圳機場要改擴建，推進廣深臨空經濟區發展。在《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》中也已提出發展目標：在十三五期間，重點打造“5+4” 骨幹機場。其規劃新建珠三角新幹線機場，推進廣州白雲機場、深圳 寶安機場、珠海金灣機場、揭陽潮汕機場、惠州平潭機場等機場改擴建工程，實施湛江機場、梅縣機場遷建以及韶關機場軍民合用改擴建。 

人口規模與經濟總量具有競爭優勢 科技創新略顯不足

粵港澳大灣區與其他灣區對比，競爭優勢明顯。佔地面積5.6萬平方公里，遠大於世界其他灣區，人口規模達到了6871萬人口，是世界人口和佔地面積最大的城市群。同時也是國內經濟發展水準最高的城市群之一，2017年粵港澳大灣區的GDP達到了1.36萬億美元，與世界其他灣區相比，GDP僅次於東京灣區。同時粵港澳大灣區的GDP增速保持著高水準發展，2017年粵港澳大灣區平均增速為7.9%，遠遠領先於世界其他灣區，作為一個新興的城市群有著巨大的發展潛力。但對比全球三大灣區，粵港澳大灣區在産業結構以及高新科技創新方面有待提升。

經濟實力雄厚 人口規模優質 發展潛力巨大

粵港澳大灣區的總佔地面積5.6萬平方公里，2017年常住人口規模為6862萬人。經濟基礎雄厚，每人平均GDP超過了全國平均水準。其中深圳、珠海、廣州遠超全國平均水準。深圳每人平均GDP18.31萬元，是全國平均水準的3.1倍，珠海、廣州則在2.5倍左右。而江門、肇慶兩市發展水準較為落後，低於全國平均水準。粵港澳大灣區城市群的建立將促進城市之間的區域協作，帶動周邊區域協同發展。

大灣區各城市房地産市場

政策方面，房地産市場調控以廣深為核心逐漸外延，各城市因城施策力度有所不同。2017年3月大灣區主要城市集體發佈限購政策，宣告廣東省從去庫存階段進入限購階段，9座內地城市大部分實行了限購限貸等調控措施，同時在因地制宜、因城施策、分類調控的思路指引下，各大城市房地産市場的具體情況不同，調控手段和程度亦有所差別。

表：粵港澳大灣區9市房地産行業政策一覽

調控暫未有明顯放鬆跡象，租賃市場是重點扶持對象。在樓市政策層面，大灣區內各城市未見明顯放鬆，政策當前主要體現在整頓和抑制投機炒房的措施上，在供給端，進一步豐富供給主體。租賃市場依然是重點扶持的對象，廣州鼓勵發展現代住房租賃産業，規範住房租賃市場。深圳計劃未來的住房供給中商品房、人才房、安商品房、租賃房按照4:2:2:2配置。

未來存在政策微調可能，著重建立多層次、多樣化的住房供給體系。預期未來限購、限貸等調控政策仍難言放鬆，但部分政策存在微調可能，如廣州放寬部分商服公寓轉讓限制，部分週邊區域限價或有放鬆。在“房住不炒”的政策導向下，未來大灣區房地産市場有望保持平穩健康的運作態勢：低收入群體有健全的租賃市場，中等收入群體能夠通過新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質更佳的居住體驗。建立起多層次、多樣化的住房供給體系。

土地市場方面，土地供給受限，總量持續減少。佛山、廣州、惠州宅地供應量領先，僅肇慶、江門宅地供應仍在放量。灣區九市中，佛山、廣州、惠州近5年宅地供應總量位列前三甲。從總量變化看，僅肇慶、江門近五年宅地供應仍在放量，而其他城市宅地總量均出現不同程度的收縮，尤以惠州、深圳、中山為甚。

灣區土地開發強度高，惠州、江門、肇慶未來土地利用空間大。土地開發強度的國際警戒線一般為30%，目前超過警戒線有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開發強度已超55%，東莞也已接近50%；佛山、珠海大致在35%左右；中山、廣州在25%左右接近臨界線；江門、惠州和肇慶則在10%左右，未來土地利用空間仍很大。

圖：灣區九市土地開發強度示意圖

 “三舊改造”漸成主流，將成為土地稀缺城市未來供地主要方式。從近5年一級土地供應市場來看，深圳、東莞、中山、珠海供應宅地已非常少。在土地開發資源緊張的背景下，多個城市在“三舊改造”方面加大投入力度，在一級土地市場地價上漲的背景下，各大房企也正加速介入三舊改造項目。由此可見，未來城市“三舊改造”將成為土地供應的另一重要途徑。

商品住宅市場，灣區九市整體市場容量較大，2018年1-12月，有廣州、佛山、深圳3個城市商品住宅銷售金額過千億。廣州、深圳兩核心城市優勢明顯，佛山、東莞兩市受廣深核心城市內圈層輻射影響，銷售金額亦位於前列。

灣區九市商品住宅價格呈現明顯梯度分佈，與去年同期相比，肇慶、江門出現明顯漲幅。受“雙合同”及取消“限價”政策影響，廣州網簽住宅均價亦呈現較大幅度上漲，而受調控政策影響，深圳房價則出現微跌現象。隨著産業發展格局變化，週邊城市房價向核心區靠攏趨勢進一步增強。 

受調控政策影響，2015年下半年購房客戶開始向環深一線區域蔓延，東莞、惠州房價上漲較快；但強調控下的2018年，外溢客戶需求受限購政策的嚴厲打擊，房價上漲趨勢出現扭轉，上漲趨勢向肇慶、江門等更偏遠地區轉移。

二手房市場，延續2017年的調控政策，2018年灣區九市二手房掛牌價格平穩運作，進入2018年4季度，深圳、廣州的二手房掛牌價格出現回調。進入2019年，整個宏觀政策層面會對購房者的信心帶來有利支撐，有望提振灣區整體住房市場。灣區九市二手房掛牌量整體呈現波動，階段性出現年底上升、春節低迷的歷史規律。

大灣區未來展望

粵港澳大灣區區域內的廣州和深圳是傳統經濟強市，經濟總量在2萬億以上，東莞和佛山經濟總量亦排名靠前，江門、惠州、珠海儘管經濟GDP總量小，但隨著區域一體化的推進，産業轉入和區域交通一體化加深，未來上漲潛力巨大。從人口層面看，廣州、深圳常住人口總量及增速也具有優勢，經濟發展迅速、優質資源集中，對人口持續流入産生吸引力。東莞製造業雄厚，産業體系齊全，是全球最大的製造業基地之一，常住人口總量僅次於廣州和深圳，不過隨著産業升級，人口增速不斷下降，從近5年常住人口增速看已處於九城中最低位置。珠海在2017年常住人口增速提升明顯，佛山在常住人口總量與增速上也展現出一定優勢。

未來隨著粵港澳大灣區規劃的推進，灣區房地産市場值得長期看好，區域的統籌協調發展也有利於廣深以外的城市發展進步，但值得注意的是，在粵港澳大灣區概念提出後的幾年，灣區房價已經有了較大的漲幅，這讓規劃利好的紅利已經消化了一波。進入18年後，灣區房價上漲動力明顯不足，疊加調控政策限制，目前房價已基本趨穩。結合住建部對於2019年房地産市場的表態，以穩地價穩房價穩預期為目標，短期看灣區房地産市場仍將以“穩”為主。

（來源：諸葛找房）