全文丨發改委：關於培育發展現代化都市圈的指導意見

發改委：放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制

發改委：強化城市間房地産市場調控政策協同

21日，國家發展和改革委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。

《意見》指出，都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。近年來，都市圈建設呈現較快發展態勢，但城市間交通一體化水準不高、分工協作不夠、低水準同質化競爭嚴重、協同發展體制機制不健全等問題依然突出。

《意見》指出，推動公共租賃住房保障範圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統籌層次，建立住房公積金異地資訊交換和核查機制，推行住房公積金轉移接續和異地貸款。

《意見》指出，強化政策協同機制。積極構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和徵管協調機制，加強城市間稅收優惠政策協調。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地産市場調控政策協同。

中原地産首席分析師張大偉分析認為：

首先：經濟發展與城市發展的趨勢都必然是大城市圈發展，從中國看，幾大城市圈已經基本形成，特別是京津冀、長三角、珠三角。這些城市都非常有活力。

從房地産角度看，過去的三年，這些區域都已經建立了初步的房地産調控協同機制，最典型的比如北京與周圍的環京。基本實現了房地産調控的協同。

從未來的發展看，除了在房價明顯上漲的情況下，房城市圈協同打擊投資投機，也應該具備一定的人口疏導産業轉移的政策。比如未來環京可以承接北京的部分需求。這些政策應該逐漸試點落地，在不影響房地産平穩的前提下，健全供應體系，這樣不僅僅可以解決大城市病，同時可以提升城市圈的活力與繁榮。

其次：春節前1月份，各地兩會陸續召開。中原地産研究中心統計數據顯示，各地密集調控有關房地産的兩會及其他房地産政策內容多達68次。2019年的地方兩會，針對房地産主要有幾個新特點：包括棚戶區改造建設減少、一城一策房地産調控、三穩成為未來房地産調控趨勢。

三穩成為最關鍵的政策方向。穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下半年來房地産政策的主要基調。在兩會中，大部分省份都明確提及。最近是各地兩會集中時間，針對房地産的各種定調將不斷，整體看，2019年穩定房地産發展將成為政策趨勢。房地産市場也再次提出了穩地價穩房價穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

未來房地産調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地産市場平穩的大原則不變。

未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地産調控，包括2018年的多輪多城市房地産巡查在2019年將依然常態化。

2019年房地産調控政策整體內容逐漸出現了寬鬆與收緊並存。各地兩會開始，其中北京與福建兩會繼續明確房地産調控，要求穩定房地産市場成為2019年各地政策主流基礎。

地方主導調控，在房地産市場平穩甚至下行的趨勢下，過去過於嚴格的調控政策出現變化以及成為趨勢。

2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地産調控政策的微調潮，標誌著，本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的的很多微調寬鬆政策將密集出現。

只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

當然，最近多個城市的微調對市場也釋放了一定的寬鬆信號。但同時住建部與經濟工作會議依然強調了房住不炒。整體看，2019年目前的房地産政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。