原標題：樓市調控“三穩” 一城一策發力

去年12月，廣州宣佈對商服類物業政策調整，不少公寓項目開始“解限”。

在剛剛過去的2018年,國內各地樓市調控政策不斷加碼,調控範圍也從一線和熱點二線城市為主,擴展到廣大的三四線城市。在加碼的同時,也有部分城市對先前出臺的調控政策進行了部分調整。例如,菏澤取消限售,廣州放寬商服類物業銷售限制等。

在去年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上,住建部對2019年樓市調控明確提出“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。對於未來房地産市場政策,業內機構和專家均表示,部分城市存在政策調整的可能性,但這不意味著調控放鬆,更不意味著“房住不炒”的定位發生改變。

堅持“房住不炒”

調控的主基調貫穿了2018年全年,在中央層面,去年多次會議都在著力強調“房住不炒”這一定位。

去年3月“兩會”期間,政府工作報告重申“房住不炒”,提出落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地産市場平穩健康發展。

去年7月底,中央政治局會議提出要下決心解決好房地産市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。隨後,住建部約談部分城市主要負責人,要求嚴厲打擊投機炒作,“堅決遏制房價上漲”被再一次強調。

在年中調控政策密集出臺的階段,6月底國家七部委在國內30座城市聯合開展治理樓市亂象專項行動,一個月後,住建部公佈了20家違法違規房企和仲介機構,違法違規行為涉及“黑仲介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面。

國家堅持“房住不炒”,在要求堅決遏制房價上漲的同時,對熱點城市調控政策也在不斷加碼。

以深圳為例,去年3月底,深圳“三價合一”政策落地。到了6月,深圳明確今後住房供應體系建設方向,人才房、安居房、公租房比重將佔新增住房供應總量的60%左右。7月時,深圳出臺樓市政策,新政包含暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房,新建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途,新購商品房三年禁售等多項措施,並對離婚購房進行限制。

根據克而瑞研究中心的統計,去年全國各地調控頻次高達367次,其中最密集時間段在5月至8月,僅5月就高達67次。

部分城市政策調整

調控的主基調始終沒有放鬆,但在2018年,因地制宜、因城施策的調控方針逐步在各個城市得以實施。

去年12月18日,山東菏澤發文宣佈取消此前實施的新購住房限制轉讓的措施,至此,菏澤此前出臺的“限售令”在實施14個月後被取消。而在菏澤之前,蘭州、太原等地也曾對樓市調控政策進行過調整。

中原地産首席分析師張大偉指出,之前出臺的部分政策過於嚴厲,部分城市會有政策微調的可能性。

在廣州,樓市政策同樣出現了變化。去年10月中旬,廣州市住建委宣佈,在保持調控力度不放鬆以及成交價格穩定運作的前提下,對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化,嚴禁開發企業拆分價格報備,該政策被解讀為“雙合同”終結,此後廣州各地新建商品住宅項目逐步改為單合同銷售。

去年12月,廣州宣佈對商服類物業政策調整,規定2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的商服類房地産項目的銷售對象不再限制為“法人單位”,這令不少公寓項目開始“解限”。

隨後,廣州又對住房公積金政策進行了更新,其中,提取方面規定滿足包括廣州毗鄰城市購買擁有所有權的自住住房等若干條件之一的,可以提取住房公積金賬戶內的存儲餘額,而在幾個月前,廣州曾規定非本市和非本人及配偶戶籍所在地購房暫停提取公積金。

對於近段時間樓市政策的調整,多家機構和分析人士都認為,這並非意味著對樓市的調控放鬆。張大偉認為,雖然最近出現了部分城市的微調,但整體看,基本原則依然不會改變,遏制房價上漲的決心不會發生改變。

不變中的變化

2018年底的中央經濟工作會議中提出,要構建房地産市場健康發展長效機制,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

去年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩目標”,指出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制,堅決防範化解房地産市場風險。堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任,加強市場監測和評價考核,切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

對此,張大偉認為,短短不到10天時間內,從中央經濟工作會議到各地房地産微調政策已經超10次,這些政策內容基本決定了2019年房地産政策的走勢和方向。同時他指出,再次明確要求房住不炒,代表了全國房地産的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。

陽光資管首席戰略官邱曉華在幾天前的一次公開活動中提出,2019年房地産政策環境或呈現出“不變中有變化”“緊中有松”的特點,“調控總方向仍堅持平穩健康發展,堅持‘房住不炒’,但調控內涵正在發生改變”。

克而瑞研究中心預計,未來因城施策、一城一策的政策主基調未變。一方面商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的城市,調控政策將貫穿更長的週期;另一方面商品住房庫存量較大的城市,調控政策或將有所鬆綁,甚至不排除刺激性政策再度登場的可能性,以期加快庫存去化。

基於此,克而瑞研究中心認為,2019年更多的政策自主權將被下放,根據實際情況,各地可以及時調整政策走向,以便提高政策的針對性及有效性。同時,“房住不炒”的政策主基調不會實質性扭轉,“‘房住不炒’也代表了未來樓市政策將依然打擊投機,保護真實居住,未來微調的政策也有利於剛需”,張大偉説。