原標題：易憲容：明年房地産調控不會全面鬆綁 微調將是常態

作者 易憲容(青島大學經濟學院教授、中新經緯特約專家)

近期，國內一些城市房地産市場銷售量出現下降或出現政策調整，如山東菏澤，市場紛紛議論2019年國內的房地産市場會出現重大調整，甚至預期2019年各城市房地産市場政策將會出現全面鬆綁。不過，剛結束的中央經濟工作會議表明，2019年國內的房地産市場政策，基本方向沒有改變，但一些城市的微調將會成為常態。

今年的中央經濟工作會議表示，要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年國內房地産調控政策的基調。

從今年的中央經濟工作會議表述來看，2019年的房地産市場調控基本上還是沿著十九大確定的房地産發展的基本原則前行，就如筆者一直強調的，這一原則是中國房地産市場短期及中長期發展的基本原則，未來中國的房地産市場只能在此基礎上前行，決不會再回到房地産炒作投機的老路上去。

關於2019年中國的房地産政策，中央經濟工作會議的思路是，一是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。也就是説，儘管現實的房地産市場距離“房住不炒”的定位還有一定的差距(比如房價過高，房地産泡沫巨大等)，國內房地産市場投機炒作仍然很嚴重，但是讓國內的房地産市場由投資炒作為主導回歸到消費為主導，讓國內的房地産市場價格理性回歸這個原則不會改變。既然房地産市場發展的基本原則沒有改變，那麼想借助房地産的投機炒作及房價快速上升來推動經濟增長，應當是不被允許的。在這一原則基礎上，地方政府要三思而後行。

二是房地産調控由去年“因城施策、差別化宏觀調控”轉變為“因城施策、分類指導”的方式。這種轉變的核心是，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位”的基礎上，出臺房地産調控政策的權力由以往中央政府掌握完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根據本地的實際情況出臺不同的房地産市場調控政策，房地産市場調控政策不採取“一刀切”的方式。這可以調動地方政府的房地産調控的積極性，可以讓地方政府根據本地情況採取不同的政策。同時，也十分強調權力與義務對等性，即地方政府要真正地對房地産市場調控負起責任來，要承擔房地産市場調控的主體性責任。

三是這種特別強調地方城市政府房地産宏觀調控政策的主體性，強調地方政府的責任，就要求地方政府對當地房地産市場發展把握好，既要讓當地的房地産市場得以健康發展，也不可能讓所掌管的房地産市場發展脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位軌道。如果説，有地方政府想炒作房地産，並讓當地的房地産市場脫離該軌道，讓房地産市場的價格瘋狂上漲，那麼中央政府就有可能對地方政府官員問責。所以，在“因城施策、分類指導”的方式下，地方政府要保證當地房地産市場健康發展而不是吹大房地産市場泡沫。

四是這次中央經濟工作會議強調2019年房地産市場發展的兩大體系並舉，即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強調的租售並舉的房地産市場發展體系有很大不同。這種不同最為核心的是，政府會更加強調住房保障體系的建設。特別是對於一、二線城市來説更是如此。因為，在一、二線城市，要讓房地産市場價格以市場的方式在短期內快速調整，回歸理性並非是容易的事情。如果這些城市的房價不調整、不回歸理性(目前北京、上海、深圳、廈門四個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53)，居民的基本居住問題很難解決。所以加大力度發展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難最為合適的方式。2018年深圳市政府規劃未來房地産市場採取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房，40%為政府公租屋，20%為保障性住房)，預計這種房地産動作模式很快會在國內一些城市推廣。所以，2019年發展住房保障體系會成為國內房地産市場較為重要的一塊。

總之，2019年國內房地産政策基本上會沿著十九大的原則前行，基本原則和房地産市場發展方向不會有多大調整，房地産市場調控政策也不會全面鬆綁，各城市房地産政策微調是常態，市場不必大驚小怪。