市場配置土地：從“基礎性”到“決定性”

改革，始於農村，卻並未止于農村。1978年，當“大包乾”在農村以星星之火形成燎原之勢時，深圳以特區之名，開始講述改革與開放的故事。從小崗到深圳，從農村到城市，天地間蕩起改革開放的春潮，而土地使用制度改革也在對外開放的挑戰中壯闊前行。

在改革開放的第一個10年，在國民經濟亟待復蘇、外資企業躍躍欲試進入國內市場的勢態下，在大量土地資源低效利用、大規模隱形土地市場長期存在的情形下，“無償、無限期、無流動”的計劃配置與行政劃撥用地制度亟待轉變。“大包乾”下的“兩權分離”（所有權和使用權）也給城市用地提供有益的啟示。我國在部分沿海城市展開了從收取城鎮土地使用費到土地有償出讓的探索。

1987年，深圳敲響了新中國土地使用權拍賣的“第一槌”，被外媒稱作“是中國土地管理制度在理論和實踐上的一次重大突破，是中國土地使用開始進入市場經濟的標誌”“標誌著中國大陸的改革開放進入歷史新時期”。在此後短短一年時間裏，《憲法》和《土地管理法》先後修改，為土地有償出讓新制度的確立和推行提供了基本的法律依據。

從此，國有土地告別了“無償、無限期、無流動”，開啟了“有償、有限期、有流動”的新紀元。市場，這只無形之手，終於在土地資源配置中發揮作用。改革開放大潮中的地方政府與群眾，開始認識到“地能生金”，相信“土地是財富之母”。土地，在經濟社會發展與轉型中的重要地位和作用日益顯現，成為城市經營的重要一隅。“以地謀發展”，逐漸成了大大小小城市的共識。

與此同時，從“保發展、保資源”到“保發展、保資源、保權益”，從商業用地“招拍挂”到工業和經營性用地全面實行“招拍挂”，再到土地政策參與宏觀調控，土地有償使用制度的改革充分發揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，不斷探索完善規章制度，積極推動舊城改造、小城鎮建設、保障房建設、棚戶區改造、國有企業改制等各項經濟活動。

土地有償使用制度的健全與完善，也推動著土地市場逐步走向規範化，建成了包括城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資在內的多層次市場體系。

伴隨著經濟發展方式的轉變和産業結構的調整升級，土地二級市場的需求越發強烈。然而，土地二級市場存在著交易自發分散、交易規則不健全、服務監管不完善、交易資訊不對稱等與完善的現代市場體系不平衡、不適應、不協調的問題。

改革的問題依然要靠深化改革來解決。為此，黨的十八屆三中全會作出了“讓市場在資源配置中起決定性作用”的重要論斷，並要求“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”，加快建立城鄉統一的建設用地市場和完善的現代市場體系。

2017年2月，原國土資源部在30個省（區、市）的34個市縣（區）全面啟動土地二級市場試點工作。兩年來，34個試點不斷開花結果。“試製度”全面推進，産權制度更加明晰，交易審核制度不斷完善；“試路徑”穩中有進，從一、二級市場聯動、國有和集體聯動、城鄉聯動的角度，推動建立城鄉統一的建設用地市場；“試成效”亮點紛呈，市場交易更加活躍，土地要素流動更加順暢，存量土地配置效率更高。從試點啟動至今年5月，試點地區轉讓土地3175宗，面積15083公頃，涉及價款458億元；部分試點地區的轉讓交易量比前3年年均交易量增加50%以上，有效促進了存量土地的盤活；長春、廈門、許昌等地的劃撥土地出租收益也增長了67%。

土地利用方式的轉變，正為中國經濟的又一次騰飛積聚優勢。土地市場的日趨完善，為“以減量換增量”創造了更為廣闊的平臺。上海、北京率先步入“減量化”用地時代，以“立方”挑戰“平方”，用地效益節節升；廣州變“建新城”為“改舊城”，全面提升城市建設水準；深圳幾經城市更新，已步入4.0時代，從經濟、文化、環境等全方位推進城市建設，為改革開放下一程蓄力……