在“防範系統性金融風險”論調基礎上，金融監管力度逐步加強，房地産業融資渠道不斷收窄。多部委均表示要規範房企融資，推動房地産業去杠桿和降風險。如何探索多元化融資方式已成為房企必須面對的課題，私募基金、ABS、REITs、永續債等不斷受房企青睞，不少房企也在海外謀求新的融資渠道。在中國網地産紅人匯沙龍上，億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東就上述問題發表了自己的觀點。 

國內融資面臨渠道太少困境 

國內融資面臨的困境主要是融資渠道太少。目前國內融資渠道主要有兩種，一種是銀行貸款，是當前的主要融資渠道；另一種是標準化的金融産品。其他的如信託和保險資金都受到很多限制，很難從這裡融到錢。 

多元化融資環境下，海外融資只能説增長很迅速，但實際上，在房地産企業融資的佔比非常低，它的變化基本上影響不了房地産企業融資的格局。海外融資屬於看上去很美，但實際效果不明顯。 

此外，海外融資面臨一定的風險，首先是匯率的風險。融資過程中，如果人民幣升值，結果還好，萬一人民幣貶值，企業發美元債的話還是要還美元債的，這種融資對房企來説不是太好。其次是流動性的風險。如果企業沒有一定的業績規模，在香港IPO之後，流動性也不是很強，融資功能並不見得太好，這也是一個比較大的問題。

去杠桿在微觀層面是現金流管理的過程 

降低負債的方式其實就是還債，但降低負債比率的方式有很多，比如增加註冊資本金，如恒大引入外部戰投，把缺口還掉，增加股權凈值，凈資産增加，使負債率比例發生一定程度下降，用股權把債權這一部分的錢還掉，把負債降下來；再者，減少投資，特別是減少土地方面的投資，但這種方式對於公司的發展來説是比較負面的，所以第二點也不算是一個手段和方法。 

整個去杠桿並不是一個降低負債或降負債率的過程，去杠桿在微觀層面體現在房企上是現金流管理的過程，舉個簡單的例子，比如説一家企業本身可以做到沒負債，為什麼要做有負債，香港企業很多企業都這樣，是因為到風險比較大的時候，借錢是借不到的，所以企業會通過負債的方式在手裏留有一定的現金。 

資産證券化將給房地産行業融資渠道帶來結構性變化 

新型的金融工具，實際上創新本身就是一個偽命題。什麼叫創新，所有市面上的金融工具都不叫創新型的金融工具，我們看到的金融工具基本都已經有幾十年的歷史，創新不是太準確的一個詞，像這種標準化的産品，比如資産證券化産品。最近資産證券化比較火，應用的比較多，是有自己的理由的，因為整個大行業是表外轉表內、非標轉標，而資産證券化恰好是一個標準化的産品，也是一個處於表內的産品，所以資産證券化在這個去杠桿的浪潮裏快速發展。

資産證券化對於行業的影響，可能是給行業的融資渠道帶來一定結構性的變化：標準化的趨勢會比較明顯，特別是在未來REITs推出的過程當中，REITs類包括ABS這些産品，在現在融資的佔比會迅速提升，這是對行業的影響。隨著長期資金的進入，對於整個行業來説有很大的影響，未來會有一批長期資金，對於持有類的和收租類的産品會有大的幫助。