規模：

行業規模持續擴大，

百強社區服務商集中度提升加速

2013-2017年全國房屋竣工面積連續5年保持在10億平方米以上，低速增長的新開工面積和穩定在高位的竣工面積，為社區服務行業規模的增長提供巨大的空間。2017年，社區服務行業總體規模持續提升，管理面積和收入規模穩步增長。預計到2020年，全國社區服務在管面積約230億平方米，社區服務行業營業收入近萬億，“存量地産運營”將存在巨大增長空間。

圖：中國社區服務商營業收入預測（億元）

圖：中國社區服務商在管面積預測（億平方米）

截至2017年年底，百強社區服務商收入規模達到912億，同比上升37.1%,在管面積50.9億平方米，同比上升34.2%.其中，TOP10收入規模和在管面積相比2016年，分別增長43.7%%和44.0%.隨著行業發展驅動由外部擴張轉向行業內部規模整合，百強社區服務商與身後企業的差距將逐漸拉大，預計2020年百強集中度將達到40%.

表：2017年百強社區服務商在管面積、營業收入（億元）及其同比情況

圖：百強社區服務商管理面積集中度預測

注：由於2017年樣本庫企業增加，使2017年企業集中度提升較大

服務：

傳統服務穩中求變，增值服務創新多元

傳統服務是社區服務的基石，良好的傳統服務有助於提高消費者黏性，為增值服務提供更為廣泛的消費群體。應用“網際網路+” 技術，打造智慧社區平臺，網上社區公告、網上繳納物業費，社區環保安全監控等社區傳統服務正朝平臺化、智慧化、便捷化方向轉變。

2017年，絕大多數社區服務商傳統業務營收比依舊超過50%,典型社區服務商傳統收入佔比更是超過了70%.當前傳統服務仍為各大社區服務商的主要營收來源。

而增值服務方面，未來將更加多元化，並謀求行業縱向拓深。教育醫療服務、快遞代收、家政服務、資管服務等一系列多元化增值服務，更加便捷社區居民生活，提升生活品質，同時也為社區服務商提供更多的利潤增長點。

圖：2015-2017年典型社區服務商傳統服務營收佔比情況

融資：

進出新三板頻繁，謀求融資最大化

2017年1月到2018年6月，新三板掛牌社區服務商共新增28家，總數達到62家。大量社區服務商掛牌新三板的同時，不少社區服務商卻選擇退出新三板市場。主要是由於新三板提供的融資規模相對有限，退出新三板以求進入更具規模的融資市場。當前謀求融資最大化的途徑主要有以下兩個：主機板上市和資産證券化。

表：2017年部分摘牌社區服務商

主機板上市，為社區服務商提供了一個公開市場交易的平臺，有利於發現企業的價值，實現公司股權的增值。從資本市場反饋的結果來看，社區服務商表現喜人，截止到2018年6月30日，綠城服務、中海物業、彩生活、南都物業和雅生活等五家社區服務商的市值較上市首日漲幅均超50%.2018年6月上市的碧桂園服務上市一個月後，累計漲幅也近40%,並且上漲勢頭迅猛，深受資本市場認可。

圖：2018年6月30日5家典型社區服務商市值（億元）及上市首日情況

資産證券化，通過發行社區服務收入收益類ABS等方式為社區服務商募得資金。相對於其他收益類ABS項目來説，物業管理費ABS項目的現金流較為穩定，物業管理費ABS成為近年社區服務商較為青睞的融資新方式。

表：2017.3-2018.2社區服務商主要ABS情況

績效：

企業盈利快速增長，資産負債繼續走低

2017年，59家典型社區服務商社區服務商毛利潤和凈利潤分別為30.7億元和13.1億元，毛利潤率和凈利潤率分別為26.6%和9.0%,較2016年下降了0.1個百分點和上升了1.4個百分點。59家典型社區服務商ROE為24.5%,比2016年增長2.2個百分點。輕資産運營模式使社區服務行業ROE水準處於較高水準。隨著行業步入規模整合階段，消費者對服務智慧需求日漸強烈，企業越來越注重提高每人平均管理效率，充分利用社區服務平臺以及科技産品，提高服務品質的同時減少員工成本開支。

圖：2015-2017年59家典型社區服務商利潤（億元）情況

圖：2015-2017年59家典型社區服務商ROE情況

2017年，59家典型社區服務商社區服務商營業收入總額為146.0億同比上升26.5%,增速較去年上升1.5個百分點，企業收入規模處於上升階段，其中平均每家企業營業收入2.5億元。

資産方面，59家典型社區服務商的總資産和凈資産規模分別為123.6億元和45.4億元，分別同比上升33.0%和29.3%,平均每家企業總資産和凈資産規模分別為2.1億元和0.9億元。總資産的快速上升，表明社區服務商發展迅速，資産經營規模增速加快。

圖：2015-2017年59家典型社區服務商營業收入（億元）

圖：2016-2017年59家典型社區服務商資産規模