榜單解讀

新經濟週期下，對於房地産行業而言，政府在推進幾項重要工作：一是引導房地産企業開展産業化，推動國家“脫虛入實”進程；二是通過資金鏈收緊政策，推動房地産行業優化。因此，政府的治理邏輯發生轉變，企業的經營邏輯必然隨便改變，即從投資優先邏輯轉變為資金優先邏輯。通過研究，發現行業呈現要素“六分”特徵。即：政策分城、城市分化、業績分層、戰略分道、融資分檔、投資分級。

特徵一：政策分城——樓市調控頻密，因城施策、逢熱必壓

2018年以來，房地産市場調控“不負眾望”，調控頻次、力度都超過了以往，自住建部約談12城以來，僅5月份就有40城發50新政，上半年調控已超160余次，樓市調控頻密程度創下記錄。

我們梳理了2016年以來受政策調控的城市，“因城施策、分類調控”更加凸顯。一線城市受政策高壓最為嚴格，熱門二線城市與普通二線城市有所分化；同時今年以來，調控政策不斷向過熱的三四線城市擴容，反應了政府逢熱必壓的堅決態度。

表：各城市調控政策情況

數據來源：億翰智庫

特徵二：市場分化——一線“緊”、二線“茫”、三四線“慌”

2018年1-5月全國商品房銷售面積與金額同比繼續上升，但是各能級市場之間分化明顯，企業在不同能級市場也應當採取不同的應對策略。

一線：“緊”，企業應因“勢”而定，做到取捨有力

一線城市的“緊”表現為政策“緊”和市場“緊”。一線城市是全國的風向標，在國家堅決保持房住不炒基調，引導資金脫虛入實的大背景下，近兩年政策放鬆的可能性不大。同時高壓政策全面扼制市場供需，北上廣深四城成交量較16、17年明顯下降，價格也保持在平穩水準。

對於企業經營而言，一線城市的經營策略應因“勢”而定，及結合宏觀形勢、政策形勢、市場趨勢及企業自身形勢來制定，做到“取捨有力”。

表：一線城市商品住宅銷售面積情況  單位：萬平方米

數據來源：億翰智庫

表：一線城市商品住宅銷售價格    單位：萬元/平方米

數據來源：億翰智庫

二線：“茫”，企業應把握政策盲點期，做到張弛有度

二線城市受政策影響不同，部分城市仍然存在結構性機會。核心二線城市如杭州、南京、武漢、天津等城市，由於調控政策不斷完善，價格進入窄幅震蕩，成交面積縮量；而另存一部分城市如西安、太原、昆明、貴陽等依然處在房價上升、成交放量的通道。

部分二線城市調控政策相對寬鬆，也有部分城市由於財政收入對房地産依賴程度較大，地方政府在與中央博弈的過程中，採取人才政策等方式變相放鬆限購調控。相比一線城市，二線城市仍然存在利潤空間，但是政策的未來走向難以預測，企業應該做好城市研究，深入了解市場，緊抓政策盲點期，做到經營策略“張弛有度”。

表：部分二線城市商品住宅銷售面積情況    

單位：萬平方米

數據來源：億翰智庫

表：部分二線城市商品住宅銷售價格情況    

單位：萬元/平方米

數據來源：億翰智庫

三四線：“慌”，企業應抓住市場窗口期，做到進退有序

三四線城市由於去庫存戰略，棚改貨幣化安置政策推動，市場表現可謂搶眼。但三四線城市城市內生性增長動力不足，政策敏感度較高，而近期棚改政策變動傳言加劇市場的不確定性，企業也對三四線城市市場有一定慌亂感覺。

對於三四線城市，企業應加快週轉，抓住市場窗口期，做到“進退有序”。對一些熱度下沉、存在供不應求的城市，應把握熱度繼續外溢機會，加速供應；而對於一些已經高熱的城市，應謹慎拿地並採取相對低價加速去化。提高週轉效率是企業搶收三四線、抵禦市場風險的最好方式。

表：部分進駐三四線城市企業快週轉策略

數據來源：億翰智庫

三、業績分層：集中度持續提升，“階層固化”態勢初現

近幾年行業集中度持續提升，TOP10、TOP20梯隊集中度提升更加明顯，不同梯隊之間的“階層固化”現象開始顯現。

表：不同梯隊行業集中度情況

數據來源：億翰智庫

1、TOP21-30陣營增速最快 

2018年以來政策暫未有收緊跡象，但各梯隊銷售金額仍出現不同程度的增長，其中TOP21-30陣營房企業績的提升最為迅速，同比增速超50%。同時，強者恒強，前三甲房企亦表現不俗，同比增長約27%，實現規模與速度並存。隨著銷售金額集中度的不斷提升，企業經營如逆水行舟，不進則退，慢進也退。從另一方面來看，如此激烈的競爭環境，也為企業創造了陣營內超車的機會。 

表：2018年1-6月各梯隊房企業績表現

數據來源：億翰智庫

2、斷層加深！鴻溝已難跨越

細數近三年來斷層的變化情況，不難發現兩個現象。一是隨著集中度的不斷提升，斷層也不斷向上轉移，2016年第21名與22名之間的差距以及2017年第8名和第9名之間的差距到2018年上半年已基本不存在了；二是斷層不斷加深，2016年上半年斷層相對較多，但最大斷層值也不足480億元。近年來房企通過採用差異化競爭模式和效率的提升，不斷為自己建造護城墻，到2018年上半年，不同名次之間最大斷層值已接近1000億元。各陣營“階層”已出現，跨越的難度越來越大。

表：各梯隊銷售金額斷層情況（億元）

數據來源：億翰智庫

四、戰略分道：規模化、産業化與平衡化

行業進入新週期以來，企業的戰略發展路徑出現了分化，我們稱之為“戰略分道”，不同類型的房企適配不同路徑：

1、傳統型房企之“規模化”路徑

隨著調控政策的長期化以及集中度的大幅提升，規模房企在融資、拿地等方面的優勢盡顯。對於傳統地産開發企業而言，當前規模是其發展的第一要務，代表著未來，唯有短期做大規模才能在激烈競爭的洪流中立於不敗之地。目前，像福晟、佳兆業、奧園、新力、融僑等企業就在奮力進行規模化，紛紛提出在2-3年內完成千億的銷售目標。

表：典型千億目標房企

數據來源：億翰智庫

福晟：搶佔資源，助力千億目標實現

福晟集團從錢、地、人三方面搶佔資源，計劃于2020年實現1300億元銷售目標。自2015年以來，福晟憑藉飛虎隊已在全國簽下100余個項目，總貨值8100億；福晟還成立“資金王牌軍”，與飛虎隊一起，成為規模擴張的左右手；同時，推行事業合夥人機制，聚集優秀人才，共用事業共創千億。 

佳兆業：手握大灣區3000億貨值，2019年銷售衝千億

截至2017年底，佳兆業土地儲備總量達2200萬平米，其中，大灣區土地儲備約1300萬平米，貨值超3000億元，有一半以上在深圳。同時，作為最早參與深圳舊改的企業之一，佳兆業擁有深圳大量城市更新類優質土地儲備。豐富的土地儲備和舊改儲備將為佳兆業的再次騰飛奠定基礎。

融僑：“3+5+X”架構，助力穩健邁向千億

2017年融僑年度銷售金額達562億，且連續兩年保持超過50%的業績增長。融僑正在擴大自己的佈局，提出“3+5+X”的架構——即佈局並深耕三大區域，五大核心城市以及機會型城市。同時融僑提出“城市美好生活綜合服務商”定位，全方位落地商務、全齡教育、大健康醫療、生態農業産業鏈，多元産業助力整體均衡發展，以實現戰略目標。

2、規模型房企之“産業化”路徑

國家推動的“脫虛入實”、“精準扶貧”、“鄉村振興”戰略，房地産行業作為國家支援産業，房企參與到國家發展戰略推進已成必然。因此，對於規模化房企而言，迎合國家戰略訴求，推動産業化發展是企業的必經之路，也是一條構建企業戰略閉環之路。在産業選擇方面，房企紛紛佈局農業、教育、文化、體育、科技等産業，借此獲取更加可持續的發展動力和新的利潤增長點。

表：典型房企多元化佈局

數據來源：億翰智庫

碧桂園：進軍農業，助力鄉村振興

銷售業績達到一定規模後，碧桂園開始了其産業化之路。2016年銷售業績突破3000億元，2017年碧桂園旗下教育集團博實樂順利在紐交所上市。在2017年銷售金額突破5000億元之後，碧桂園于2018年6月15日宣佈進軍現代農業，成立碧桂園農業控股有限公司，首要任務提升現代農業科學技術含量，助力“鄉村振興戰略”的實施。

融創：投資領先企業，加碼多元産業

在2016年突破千億規模後，融創也開始不斷加碼地産主業外的其他産業。與其他房企最大的不同是，融創採用投資行業內領先企業的方式，更直接、更快速、更有效，助力企業版圖的迅速擴大。2018年1月，入股萬達，進軍商業地産領域，與網際網路巨頭聯手打造線上線下融合的“新消費”。同月，入股自如，進軍長租公寓領域。

正榮：涉足産業集團，形成“地産+産業+資本”合力

2018年5月正榮産業發展集團正式成立，至此，正榮的地産、産業、資本“三大引擎”正式成型。産業集團重點關注前沿教育、醫療健康、消費升級、品質人居、文化旅遊、頤養康復、智慧城市七大領域，通過産業板塊的資源整合，為城市居民提供更美好生活，同時，促進與地産主業的共同發展。

3、産業型房企之“平衡化”路徑

一類屬於母子型房企，如新希望地産、美的置業、海爾地産與正大地産等這類地産開發商均是大型集團公司旗下的地産業務板塊，而這類企業在集團中更多扮演著資源協調樞紐的角色。因此，規模的增長往往不是首要目標，他們更注重保持適度的規模增長，更多的是考慮與母公司其他業務的協同。

表：典型房企母公司情況

數據來源：億翰智庫

五、融資分檔：企業業績規模與融資渠道和成本成正比

2018年上半年以來，傳統融資渠道繼續受限，非標壓縮、美國加息等情況都將進一步推高企業的融資成本，不同規模企業之間的融資能力也出現了明顯分化。資産證券化規模井噴，成為房企資金來源的重要補充渠道。但ABS發行主體仍集中在龍頭房企，發行主體必須為資質良好、主體評級AA及以上企業，供應鏈ABS要求則更高，實務中目前還主要是AAA評級的企業參與發行。

表：不同梯度企業融資成本

數據來源：億翰整理

六、投資分級：穩健與積極並存

表：典型房企2018年1-5月投銷比與2017年對比

數據來源：億翰智庫

注：投銷比=當年新增土地投資金額/合約銷售金額。

1、土儲充足型房企以穩健為主

土地是房企未來發展的基礎，為維持較長時間的持續性發展。2017年房企對於投資的態度較為積極，截止2017年12月31日恒大、碧桂園、融創和萬科四家房企的土地儲備均超過1億平方米。前期土地儲備較為豐厚、存續比高的房企，在當前經濟震蕩調整期明顯放慢了拿地的節奏，以穩健為主，投銷比相較于2017年全年出現了不同程度的下滑。

2、業績衝刺型企業仍積極拿地

2017年有不少房企紛紛制定新的戰略，“千億”成為企業的最低生存線，為了順利實現未來每年的銷售目標，房企積極拿地。其中，旭輝、中南、中梁等企業表現最為明顯，已以旭輝為例，2018年上半年投銷比約85%，如果按權益土地金額來測算，投銷比也超過50%，與2017年相比，均有一定的提升。

致房企函之十九：中美博弈之際，關於房地産業的四點思考

億翰智庫·首席研究員·陳嘯天

目錄

一、對於行業：房地産業需要心懷感恩，從順勢成長到反哺社會，在政策需求中踐行責任擔當 

二、對未來：六大先發優勢，房地産業理當積極樂觀 

三、對企業：對衝振蕩，從財務杠桿走向經營杠桿，將是房企的必然選擇 

四、對於合作：房企之間的合作已經八年了，下一步該進化了

房地産業，不管其規模多大，終究只是經濟領域的一個組成部分，而經濟，終究是為國際政經關係服務，尤其是當下的中美博弈，對於房地産業而言，更是一個巨大的變數，其影響之大、之深遠絕對不是我們現階段可以評估的。在這樣一個遠遠超出行業可控的變數面前，房地産業該如何面對並且採取相應的對策呢？結合行業所處的發展階段，在此和大家談談四點想法。

一、對於行業：房地産業需要心懷感恩，從順勢成長到反哺社會，在政策需求中踐行責任擔當

需要清醒的認識到，房地産業並非憑空而生的行業，房地産業的爆炸性成長也並非僅僅是因為企業家的卓越和職業化經理人的優秀鑄就的。在中國現實環境下，過往二十多年房地産業高速成長，從根子上來説，得益於政府的推力，這點，我想大家是不會有異議的，2018年，很多人都在討論改革開放四十週年這一重大歷史節點，其實，就房地産業而言，2018年同樣也是住房改革全面市場化的二十週年！在城市化的大背景下，二十年的住房改革全面市場化客觀上推動和導致了中國房地産業的高速成長，也成就了我們一大群卓越的企業家和培育了一大批優秀的職業精英！其他的不多説，我僅説一點，2004年之際，孫宏斌和王石還在爭論誰是百億企業的時候，誰能想到今天的房企一個月可以銷售幾百上千億？！難道這僅僅是企業自我很牛？！肯定不是，回顧歷史，我們會清晰的認識到，2004—2018之間房地産業的高速成長，很大程度來自於2002-2003之際土地公開招拍挂政策的推出，以及2004年全國開始進一步放開針對房企的開發貸和針對需求的個貸政策，這兩者才是重大的推力。

上面這段的闡述並非是為了否定企業家的作為，更多的還是想客觀的表述，房地産業和房企的成長確實是借力於城市化進程中的住房改革，順勢而生，房地産業需要感恩！

為什麼，我想專門談及感恩，一方面既是事實，另一方面我們也需要認識到一個嚴峻的事實，近年來，隨著房地産業進入存量階段，房地産業的定位和形象隨著一系列（安全性問題、房價高企）社會性事件的發生，過往這些年，房地産業作為經濟助推器光輝所掩蓋下的瑕疵開始被放大，夜壺的比喻不應該僅僅是作為笑話，我們需要反思當下房地産業窘境的根源以及社會性矛盾進一步激化，未來可能給行業帶來致命性打擊的風險！

因此，在當下，在行業進入存量的當下，尤其是外有中美博弈的壓力，內有地方債務的困境的氛圍下，房地産業心懷感恩之心，探索未來之道，我認為比業務更重要！按照套話就政治正確!

那當下房企如何反哺社會（當然，房企一直在交稅/解決就業/慈善捐助等等這裡就暫時不提啊），以及體現責任擔當？就目前國家政策的需要，以及觀察各大企業的動作而言，我認為房企結合自己的業務有三大路徑：

其一；專注匠心，打造符合人居標準、適宜消費升級的産品；

其二；營造美好生活，積極參與精準扶貧及建設具有溫度的社區；

其三；産業興邦，在當下中國夢和民族復興過程中，推進符合國家需要且也是企業尋求未來轉型需要的産業發展。

這三方面，至少是當下政治正確的路徑。

二、對未來：六大先發優勢，房地産業理當積極樂觀

我個人兼任了不少企業顧問，也是因為業務關係，基本上百強企業都有合作，經常性的參加各大企業的研討會以及交流，近期所面臨的是對企業及個人前程的擔憂的話題比較多，道理很簡單，國家這麼打房地産業，未來咋整？

其實，大家沒必要太悲觀，為啥呢？

其一，國家未來的路徑明朗了；今年的博鰲論壇上，習近平主席發表的主旨演講，大家應該很清楚，未來的中國會進一步融入全球，未來的中國仍舊是市場化路徑，改革開放的方向，不會變！ 

其二，當下的困境與國家的需求；近期中美博弈下最嚴重的事件當屬中興事件了，這件事客觀上來説刺激了我們國家上下的神經，我們確確實實技不如人，隨後習近平主席也在多個場合表達了要研發和掌握重大以及核心技術和産品，未來發展實體産業，大力推進核心技術的研發是為必然，而在這個過程中，國家推力是一方面，更多的還是需要一批優秀的企業、企業家以及職業化精英。

其三，房企的相對優勢；我認為有六點：第一，二十年的歷程成就了一批完成原始積累的企業，而且規模都不小；第二，這批企業機制靈活，敢於而且能夠支付得起優秀的人才；第三，這批企業會而且非常善於利用金融手段；第四，這批企業天天和政府打交道，非常理解政府的需求；第五，房企的高層全世界性的考察和交流，具備國際化的視野；（你看看萬科、萬達、復星、綠地等等房企的這些企業家全世界交流互動多廣泛，層級多高就知道）第六，二十多年風風雨雨，企業的經營心態很成熟。

其四，先發優勢；正如第一點所描述，未來的中國將會按照市場化的、商業化的邏輯去與全世界展開競爭，而這就需要一大批優秀的企業！有這六點優勢，在我們推進中國夢以及民族復興大業的過程中，房地産業所成就的這批企業和企業家以及優秀的職業化精英具有很大的先發優勢，我們的白色家電就剩下三家企業：海爾、格力、美的。而房地産業呢，至少一百家百億級企業，也就是説至少上百的成體系的具備競爭力的企業系統。在當下中國，我們很難找出這麼一個龐大的企業家群，畢竟這是時代造就的，是二十年全面市場化住房改革造就的，就中國的經濟系統來看，不説其他行業不可匹敵，至少這是個非常重要的群體。

其五，未必要專業；很多人也許會説，未來的核心技術和産品可不是你蓋房子就能懂的，光有錢未必能解決問題，確實如此，但也未必如此，你看馬斯克不就做出了人家舉國力量都做不出來的飛行器嗎？你看恒大不就開始和航太系統合作了嗎？你看藍光不就在生命科技方面大投入了嗎？作為一個整合者，用機制整合專業的人才去做專業的事情，房企很擅長。當然，我不認為房企一家就因此能夠承擔發展高精尖、實現2025的重任，我只是認為，六點先發優勢，註定未來的房企未必仍然是叫開發企業，很可能某個房企變成鋼鐵大王、有的成了生命科技巨頭、有的成了汽車巨擘，這是趨勢也是必然。

所以呢，我不看空行業未來，只是未來我們不一定是房企而已。

三、對企業：對衝振蕩，從財務杠桿走向經營杠桿，將是房企的必然選擇

資金是房地産業的血液，房地産業高度資金密集型的特徵，註定了在銀根收緊的背景下必然會隨時進入困境。自2017年年底以來的本輪銀根收緊，至今已快半年時間，所有的房企已經感受到了寒意！

但是呢，在我們現有的體制環境下，在中美博弈這一大背景下，在國家對實業需求高度重視的大背景下，客觀而言，房地産業目前是不大可能繼續吸納大量社會資金，從而導致社會資源進一步轉向房地産業的結果，如果出現，房地産業的未來可能會更加不堪。

即便是最近有關領導再度的積極表態和降準的出現，我們要認清幾點形勢：一是目前的降準以及資金的寬鬆更多的是定嚮往國家所需的方向投放，房地産仍舊不是政府關注方向；二是房地産業在高層眼中已經是佔用了大量社會資源，不宜進一步抱太高期望，也不要自欺；三是房地産業中長期的會進入銀根緊縮狀態，我認為是大概率事件。

在這一趨勢下，房企就真的無所作為嗎？其實不然，房企過往更多的還是粗放型經營，是個資源的整合者，真的説到每家企業有什麼特別多的技術性和特高的管理水準還真拿不到臺面（這和六大優勢不矛盾啊）。

當下的環境，對行業未必是壞事，對企業也同樣！我們經常性的聽很多企業會説，行情不好的時候練內功，那怎麼練內功？我認為就是：做企業就是做杠桿，收了財務杠桿，要放經營杠桿！

可能有人會覺得很奇怪，從來只聽説財務是杠桿，可真沒聽説經營杠桿一説，那是因為過去行業太順了，企業深度化的經營沒有拿到臺面上來討論。

經營杠桿其實有些企業一直在做，但是大家沒有意識到而已，就我個人觀點而言，至少可以從人才、品牌、技術（産品）、服務等等很多角度來探討，比如説過往三年，全國房企學碧桂園的人才機制，學啥呢，因為碧桂園的人才機制客觀上來説顛覆了過往近十幾年來所有房企以“地”為核心的企業運營邏輯，碧桂園的人才機制引導了行業全面性的進入以“人”為核心的經營邏輯，這就是個巨大的創新，推動了碧桂園過去幾年的高速成長，這就是放人才的杠桿！再比如，過往幾年，綠城代建全國化業務源源不斷，不就是因為綠城的品牌優勢嗎？這不就是放品牌的杠桿嗎？再比如説仁恒的社區服務在上海金融圈都是有口皆碑的事情，仁恒的産品（按照仁恒陳平總有一次的介紹，説我十五年的房子比人家八年房子的外立面和小區還是要好很多，人家直接找到府，希望我們幫他做翻新），金茂這幾年在金茂府産品上的投入，使得不少房企拿了高價地塊直接主動找他合作，融創這些年在桃花源以及壹號院産品的打造同樣也是為企業帶來大量的遠非資金所能解決的優勢，這其實就是放技術（産品）的杠桿！

放經營杠桿，簡單的説也是為企業在不利的環境下尋求真正的核心競爭力！

我相信還有很多角度可以探討經營杠桿，在此，僅是拋磚引玉!

四、對於合作：房企之間的合作已經八年了，下一步該進化了

自2011年開始，房企相互之間的合作拉開大幕，這個過程中，很多房企走出了自我封閉系統，走向了開放合作路徑，一如中國加入WTO，但凡開放最終都是受益。

但是呢，在行業越來越集中化的今天，我個人覺得純粹的原始的項目合作已然不足以滿足企業的發展需求，近期出現的一些上市房企與非上市房企之間的深度合作就是代表。

我個人覺得，行業企業之間的合作，必然會從單一項目端開始走向企業層面，從二級結構的股權走向一級結構的股權！

儘管有些業界朋友認為太難，其實未必啊，當年企業與企業項目端合作不也是經歷了一路坎坎坷坷到今天變成天經地義；也有人説項目層面畢竟不涉及企業層面股權，企業家還是能接受，但直接上升到企業層面，很多企業家就不幹了，我仍舊認為這只是技術問題。在行業的今天，為了抗衡前面八千億上萬億級別的企業，幾家千億級別企業構建半聯盟的模式只是個時間問題。

晚，不如早!

2018/6/29于上海

（文章來源：億翰智庫）