又到一年房企財報季，上一週（3月19日-25日）又一波年報高潮來襲，有20多家房企紛紛亮出財報成績單，其中既有碧桂園“地産頭馬”的靚麗發聲、富力凈利潤“暴漲”的數字遊戲，也有SOHO中國兩位數營收的嘆息，不過更多的房企則刷新銷售額和利潤增長紀錄，並提出“更高、更強、更大”的口號，儼然一場“規模運動會”！

資訊量很大，看點多多……

看點一：銷售額創新高 “馬太效應”凸顯

在這一週，20多家房企公佈2017年年報成績單，逾九成以上房企銷售業績明顯增長，而碧桂園更是2017年首個銷售業績突破5000億元的房企，率領房企銷售業績達到新高度。同時，其他房企多數銷售額亦同比增長明顯。

根據數據顯示，碧桂園合同銷售金額約人民幣5508.0億元，合同銷售面積約6066萬平方米，同比分別顯著增長78.3%和61.9%。龍湖實現簽約額1560.8億元，同比大增77.1%，營業額720.8億元，同比增長31.5%。花樣年實現合約銷售額人民幣201.6億，同比增長65.2%，超人民幣150億的合約銷售目標。龍光地産實現合同銷售額約人民幣434.2億元，較去年增長約51.2%，超額完成年度銷售目標。世茂股份實現合同簽約額216億元，較2015年同比增長45%；合同簽約面積110萬平方米，同比增長28%。遠洋集團協議銷售額錄得約人民幣705.6億元，同比大幅增長40%，並實現營業額人民幣458.37億元，同比上升33%。

值得一提的是，2017年全國商品房銷售額為133701萬億元，較2016年增長了16074億元。而碧桂園銷售額增長量為2420億元，一家房企就佔據整個市場增量的15%。

但在市場集中度越來越高的情況下，不少小房企在2017年的業績卻呈現負增長態勢。根據3月19日-23日發佈年報的房企中，天房發展2017年銷售額為65.15億元，同步增長-43.25%；眾安房産2017年銷售額為42.42億元，同比增長-15.6%；嘉華國際2017年銷售額為126億港幣，同比增長-3.08%。

其實，從2017年開始房企並購的消息就不絕於耳，源自於小房企在高昂的融資成本下運營艱難，高企的土地價格又讓不少房企“拿地興嘆”。而2018年以來，房地産企業融資渠道從銀行放貸、國內發債、信託融資全面收緊，小型房企資金週轉能力弱，運營壓力將更加凸顯。強者恒強的“馬太效應”在房地産行業顯現。

看點二：利潤爆發，凈利潤普遍翻倍

從本週公佈的年報數據看，房企在2017年收穫了不錯的業績表現，除了部分轉型的中小房企外，主流房地産企業全面利潤爆發，超過8成房企在2017年利潤明顯上漲。

3月19日，富力地産公佈2017年度業績，報告期內凈利潤創新高，大幅增加204%至214.2億元；集團全年毛利率由2016年的28.3%上升至2017年的35.4%。

3月20日碧桂園發佈公告，報告期內碧桂園實現營收2269億元、毛利587.9億元，分別增長48.2%、82.4%；毛利率企穩回升，上升了4.8個百分點至25.9%；凈利潤260.6億元，增長126.3%。同日，SOHO中國發佈公告稱，報告期內權益股東應佔純利約為人民幣47.33億元，同比增約420%，主要由於本年度錄得更高的投資物業增值。20日晚間，招商局置地凈利潤為人民幣29.38億元，同比增長約164%。本公司擁有人應佔凈利潤為人民幣16.38億元，同比增長約102%。

3月21日雅居樂集團控股有限公司發佈公告，報告期內凈利潤為人民幣67.80億元，較去年增加122.3%。股東應佔利潤為人民幣60.25億元，較去年增加163.8%。

3月23日嘉凱城發佈公告，報告期內實現利潤總額283,651.88萬元；實現歸屬於母公司凈利潤19.87億，同比增398.39%。

另據中原地産統計顯示，公佈房企2017年年報預告的房地産上市企業合計106家。其中高達79家企業的業績預告是預盈與預增，佔比達75%；預計虧損的企業11家，約佔10%，且這11家基本是處在轉型期的房企。

比如，3月20日城投控股發佈2017年業績報告，實現營收 32.15 億元，同比下降66.07%，歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤為6.67億元，同比下滑58.48%。作為上海地區保障房建設的排頭兵，城投控股的凈利潤及營收情況並不樂觀，只是依靠著股權出售，才得以讓凈利潤保持相對平穩，但仍同比下滑了16%。

此外，3月23日渝太地産發佈公告顯示，2017年度股東應佔溢利凈額為港幣5480萬元，與2016年度溢利凈額港幣3.56億元比較減少84.6%。溢利大幅減少主要是由於2016年2月底出售本集團持有香港兩項主要投資物業的附屬公司及相關物業服務公司所錄得之盈利。

看點三：規模擴張 2018年銷售目標宏大

隨著房企業界的相繼披露，不少房企除了顯示過往的優異成績外，還向外界傳遞了強大的擴張野心，絕大部分房企意識到規模優勢在行業發展中的重要意義。

3月19日，在2017年業績發佈會上富力地産董事長李思廉高調喊出“3000億計劃”，即2018年協議銷售目標將增長60%至1300億元，2020年銷售目標為3000億元，3年複合增長率達54%。

3月20日，在業績會上華潤置地透露了2018年他們的銷售目標是人民幣1830億元，預期增長20%。

同日，花樣年主席潘軍在業績會上表示，2018年集團的銷售目標為300億元人民幣，到2020年，集團計劃實現1000億元人民幣的銷售額，成為行業主流地産開發商。

3月21日，雅居樂集團副總裁潘智勇在業績發佈會上表明，“2018年我們初步的銷售目標是1100億，集團投資額是600億元左右。”

3月22日，遠洋集團主席兼行政總裁李明在業績會上表示，2017年土地儲備在數量和品質上有很大增長，2018繼續保持這樣的勢頭，合約銷售目標肯定會突破1000億。

3月23日，在龍湖的2017財年業績會上，龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉表示，龍湖2018年銷售目標為2000億元，目前可售貨值約3000億元，2018年前兩個月錄得合約銷售為290億元，預計第一季度銷售額可達440億元。

其實，房企年度目標不僅是口號，更大程度上可以體現一家企業對行業發展、自身策略的判斷，能側面體現整個行業當年的發展局面。特別是在房地産發展馬太效應的驅動下，不當龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規模還是加速拿地都是為爭奪龍牌，而千億門檻只是龍頭房企陣營的“入場券”。另據億翰智庫的不完全統計，2018年有望進入千億陣營的房企將不低於20家。

另外，對於未來目標，房企喊口號的方式，也是為了讓資本市場看到企業的成長能力，以更低的融資成本，推動企業可持續發展。

不過，最受業界關注的“頭馬”碧桂園，卻並沒有對外明確其2018年的業績目標。而此前，據業內爆料在碧桂園的年度會議上，提出了2018保底目標是8000億，衝擊1萬億。但在3月20日的業績發佈會上，碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌表示，今年將不設銷售目標。對此，碧桂園董事局主席楊國強表示：“2018年的業績肯定比2017年好，你查查我們過往每年初提出的目標，和最終完成的情況，我現在説目標到時候你會説我蒙你，重要的是把每個項目做成功。”

在“上游衝萬億、中游爭千億”的2018房企“規模運動會”中，中游企業高調的業績目標，與“宇宙第一房企”不設目標並存，頗值得大家玩味。

看點四：房企年報的絕密點

1.碧桂園：十強中均價最低 繼續向“農村”滲透

3月20日，碧桂園發佈了2017年年報。年報顯示，實現合同銷售金額約人民幣5508億元，銷售面積6066萬平方米，一直擅長于“農村包圍城市”戰略的碧桂園，不僅成為了新任的“宇宙第一房企”，更登頂中國房地産行業2017年銷售面積與金額的“雙料冠軍”。

碧桂園董事局主席楊國強表示：“碧桂園能夠做到行業第一的規模，主要得益於順應了中國城鎮化的大潮，享受了城鎮化的紅利。”同時，其自豪地表示：“前十名房企中我們的平均房價最低”。

那麼問題來了，碧桂園的房價緣何房企前十強“最低”，與其城市佈局不無關係。根據碧桂園財報披露，截至2017年年底，碧桂園合共經營1468個項目，覆蓋中國大陸30個省、220個市、768個縣、鎮區。按地理位置計，約58%的銷售來源於三、四線城市。

另據公告顯示，碧桂園已摘牌、已簽約土地儲備2.8億平方米，這比8個澳門還大，另有基本鎖定但暫未簽約的潛在的土地儲備約1.4億平方米。從碧桂園的土地儲備格局來看，未來其主戰場仍然在三、四線。以2017年為例，碧桂園新增881塊土地，按面積計算，位於一、二線與位於三、四線比重為31:69。

碧桂園總裁莫斌在業績會上表示，截至2017年底，仍然有符合他們投資標準的56個三線地級市、136個四線縣級市、951個縣、16010個鎮並未進入。

由此可見，過去三四線城市為碧桂園的主戰場，在2018年依然是碧桂園的主戰場，另外還將繼續持續滲透。不過在“房住不炒”的大時代背景下，三四線城市未來會不會也受到政策調控，以及大都市圈的虹吸效應讓小鎮青年不斷外溢，碧桂園的“農村包圍城市”戰略，在2018年以及未來是否仍會行之有效，還需要市場和時間來驗證。不過，在這些城市還有棚改帶來的商機。

另外，作為新任的“宇宙第一房企”，其成功原因很大程度取決於“大規模、快速生産、價廉物美的房屋工廠”。不過，這也在某種程度上導致了其産品創新力、個性化不夠顯著，各個城市的項目“長得很相像”，在一定程度上助長了“千城一面”。

2.富力：銷售目標繼續放衛星 凈利潤暴漲被質疑

3月19日，廣州富力地産股份有限公司（02777.HK）發佈2017年度業績公告，報告期內富力地産實現協議銷售額818.6億元，總營業額592.8億元，同比增長10%，協議銷售面積632.42萬平方米，其中住宅銷售佔75%，另外25%為商業銷售。並將2018年銷售目標設為1300億元，2020年則提升到3000億元。

作為曾經的“華南五虎”之一，富力這幾年的表現無疑有些“掉隊”之嫌。

其實，早在2014年，富力地産就將銷售目標確定為700億元，但由於當年行業形勢下滑，富力未能實現預期目標。而2015年、2016年富力的業績也只是微弱增長。直到2017年富力地産終於撞線700億元，並完成銷售目標，但放至整個行業背景中，卻難言強勁。因為在期間，大量房企黑馬誕生，紛紛超越富力，成為了排行榜上的新貴。而2018年1300億元的銷售業績能否完成？希望不是説説而已。

另外，根據富力公佈的財報顯示，其2017年毛利率及物業銷售的毛利率分別上升至35.4%及37.6%；凈利潤更是同比上漲204%，達到214.2億元。不過，暴漲的凈利潤卻引發了業界爭議。這一核心指標之所以大幅上漲，是因為“議價收購收益”有131.07億元，也就是一次性非經常性收益，在扣除這個收益後，富力2017的凈利潤約為 83.2 億元，增長約 18%。

這筆增加的“議價收購收益”，來源於去年7月富力以六折價格接手的萬達酒店資産。在2017年年報中，富力以公允價值變動的會計手法增加了總資産，直接將當初收購價格凈資産的賬面價值打折部分——131.07億元記為了賬面利潤，這一方法雖然合乎香港會計準則，但實質上是虛高了其實際的資産可套現性，隱藏了資産負債率的大幅升高。因此，讓外界感覺富力有意自賣自誇，而十幾家券商則圍繞富力業績展開了一場口水戰，看多者與看空者皆有。

3.華潤置地：盈利依然喜人 仍謹慎擴張

3月20日華潤置地發佈2017年業績公告，報告顯示華潤置地全年綜合營業額為1185.9億港元，按年增長8.5%。其中，開發物業營業額佔比88.17%，為1045.6億港元，按年增長5.9%。

同時，華潤置地的毛利率令同行艷羨，年內綜合毛利潤率為40.3%，高於上年的33.7%。其中，開發物業的毛利率達到39.8%；投資物業利率則由2016年的60.6%小幅上升至61.3%。

雖然盈利喜人，但是規模仍然是華潤置地繞不過去的問題。華潤置地副主席唐勇在業績會上表示，“如果沒有規模，也談不上影響力。未來在我們（佈局的）區域會謹慎擴張。”

此前，在2017年中期業績電話會議上，排名掉出行業前十、凈利潤大幅下滑，讓華潤置地副主席唐勇為代表的管理層面向投資人進行了檢討和反思。其原因在於，華潤置地當時的業績預算中，有七成的業績來源集中在20個主要受調控城市內，這直接導致華潤置地2017年中期業績大出市場預料。

而為了避免2017年上半年的頹勢進一步蔓延，華潤置地一改過去穩健作風，積極進行拓展土地儲備，以總地價1044.7億元增持了64宗土地，其中權益地價653.4億元，使得華潤置地新增土地儲備1196.6萬平方米。一二線城市的土地儲備佔比達到75%。由此可見，雖然錯過了上一輪三四線城市“去庫存”的紅利，華潤置地仍在堅守一二線城市的佈局策略。

2018年華潤置地的銷售目標是人民幣1830億元，預期增長20%。對於這一目標是否能夠維持前十時，唐勇僅表示，“我不知道，年底見吧。這個數據有可能不夠，但這不僅取決於我們，還取決於所有開發商共同的表現。”

4. 遠洋集團：新增土儲創新高 2018年破千億

3月21日，遠洋集團發佈2017年業績公告。公告顯示，報告期內集團實現協議銷售金額約人民幣705.6億元，同比增長40%，創下新高。

根據此前公告，2012年-2016年遠洋集團的協議銷售額為311億、358億、401億、405、503億，增幅不大。而股東格局的變化、地王項目的影響，佈局三四線等情況，讓遠洋在往選擇了更保守的生存方式。

2017年這一切有了轉變，遠洋選擇了積極的發展策略，全年通過招拍挂、合作開發等方式購入59幅地塊及7個成熟項目，購入地塊總建面達1613萬平方米，權益佔比42%，成交總價約1145億元，平均購置成本為7100元/平方米，創歷史新增土儲新高。

截止2017年年底，遠洋總土地儲備達3409萬平方米，同比增加57%，全國四大區域分佈中，環渤海區域以1943萬平方米的土儲量位居首位，佔比57%，同時，該區域也為集團提供了2215萬平方米的可售建面。

對此，遠洋集團董事局主席李明斷言，2018年銷售額一定會突破1000億元，甚至根據目前土地儲備等情況，預計未來三年都能保持50%的銷售額增幅。

5. 龍湖地産：更名背後 維持穩健資産負債表

3月23日，龍湖地産在香港公佈2017年度業績，2017年合同銷售額達1560.8億元，較上年增長77.1%。營業額同比增長31.5%至720.8億元，其中投資性物業租金收入增長35.6%至25.9億元。同時，這也是龍湖地産最後一次公佈年度業績，因為在當日龍湖地産改名為龍湖集團控股有限公司。

龍湖地産董事長吳亞軍表示，公司改名的原因是，公司現已涵蓋地産開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務。未來更將深度探索及參與城市空間和服務的重構，旨在産品和服務方面持續創新。同時，吳亞軍強調公司更名不是為了舞弄財技、分拆、估值去做的設計，而是基於能力、戰略視野、業務協同的設計。

根據其發佈的年報顯示，龍湖地産的利潤率水準較高，財務狀況良好。龍湖地産歸屬於股東的溢利為人民幣126.0億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長25.9%至人民幣97.7億元。毛利潤同比增長53.3%至人民幣244.4億元，凈利潤同比增長53.3%至人民幣164.8億。核心稅後利潤率為18.3%，核心權益後利潤率為13.6%。凈負債率連續三年下降，降為47.7%，現金及現金等價物也達到人民幣267.6億元。同時，公司的融資成本進一步降低至4.5%，較2016年下降了0.4個百分點。

對此，龍湖地産CEO邵明曉表示，龍湖會堅持量入為出原則，一直保持穩健資産負債表。

另據龍湖業績顯示， 2017年集團不含稅投資物業租金收入達到25.9億元，同比增長35.6%。其中，商場、冠寓、其他租金收入分別佔比97.7%、1.5%和0.8%。

在房住不炒的時代背景下，龍湖也加大了對長租公寓的佈局，截至2017年年底，龍湖冠寓累計開業規模達到1.5萬間，租金收入為3885萬元。而此前，在2017年3月份邵明曉就曾宣佈，冠寓業務收入要在第三年達到10億元，以每年開業1-1.5萬間的速度擴張。

由此，看來未來兩年龍湖冠寓要達成10億元租金收入，除了要加大擴張速度亦要保證入駐率，這條路仍需要繼續摸索。

6.SOHO中國：徹底的轉型 全年業績不及一個單盤

3月20日，SOHO中國召開了2017年年度業績發佈會，報告期內實現營收19.63億元，同比增長24%；其中，租金收入達到16.69億元，同比增長11%。

雖然，年報數據看起來漂亮，不過對於一個著名的房地産商，一年19億元的營收，尚不及TOP房企一個項目的銷售額，難免讓人感慨“廉頗老矣，尚能飯否？”

其實，SOHO中國從2012年提出轉型，從“開發—銷售”的模式轉為“開發—持有”，並稱將逐步提高自持物業的比例。SOHO中國的董事長潘石屹曾公開表示，2015年公司的盈利將主要來源於租金收入，到2017年租金年收入將超過40億。2017年如期而至，但是SOHO中國的目標收入卻與之相去甚遠。

作為“萬通六君子”之一的潘石屹，曾在地産界名聲雀起，SOHO系列産品銷售業績也曾表現不俗，但在地産“白銀時代”來臨之後，SOHO中國的發展速度明顯慢下來，加之其專注于“北上廣深”的發展策略，在一線城市地價不斷高企的現實情況下，SOHO中國已拿不到可以散售的商業用地，主要靠收購項目維持著公司的發展。

此外，在近3年，SOHO中國更是不斷“賣賣賣”，已經出售6個項目，把主要業務壓碼在SOHO3Q身上，不斷加大此項業務的全國佈局。但這一新的商業模式的盈利能力尚待考證，多年來SOHO 3Q的運營表現未在財務報表上體現。對此，SOHO中國有限公司執行董事兼財務總裁唐正茂表示，“SOHO 3Q仍然是SOHO中國的全資子公司，但是他們的經營模式不一樣。SOHO中國的股價幾乎沒有反映出SOHO 3Q這種業務模式的價值。”據悉，SOHO3Q在京滬以外城市的佈局多是租賃型物業，而非自有資産。SOHO中國在變小的同時也在變輕。

資本市場的嗅覺無疑是靈敏的，在3月20日SOHO中國披露2017年年報之後，SOHO中國股價下跌7.44%，盤中曾一度下探至10%，次日依然下跌4.25%。

投資者心裏都有一桿秤。