中國網地産訊 近日，華泰證券發佈《四維梳理A股重點上市房企2021年報及2022年一季報表現》報告。報告延續20年年報綜述報告《利潤率和杠桿率的調整之年》（2020/5/12）的分析框架，在A股上市房企中挑選出66家房企（以下統稱為“總體房企”，其中包括6家龍頭房企、27家中型房企、33家小型房企），從業績、銷售、擴張、融資四個維度，梳理A股重點上市房企2021年報和2022年一季報表現。

我們以“購買商品接受勞務支付的現金”為口徑衡量房企擴張進展（由於該數據包含房企建設施工投入，所以不能完全用來模擬房企拿地數據），2021年總體房企同比增長5.7%，增速較2020年下滑1.2個百分點；龍頭、中型、小型房企分別同比+9.3%、-2.3%

、+8.5%，增速較2020年-1.3、-2.8、2.9個百分點。

2021年龍頭、中型、小型房企“購買商品接受勞務支付的現金”佔比分別為63.0%、28.4%、8.6%，龍頭房企同比上升2.1個百分點，中型房企下滑2.3個百分點。同樣體現在拿地和施工強度上，“購買商品接受勞務支付的現金”除以“銷售商品提供勞務收到的現金”，2021年總體房企為70.8%，較2020年下降2.6個百分點；龍頭、中型、小型房企分別為74.6%、63.9%、69.9%，同比增長-1.2、-4.6、-5.6個百分點。

在進一步去杠桿的政策導向下，2021年儘管庫存進一步降低，但房企擴張戰略整體趨緩，同時內部分化更為顯著。龍頭房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企擴張節奏明顯放緩，投資出現負增長。三道紅線的實施疊加下半年市場景氣度驟降，高杠桿房企在融資剛性約束下喪失擴張動能。隨著土地市場溢價率下降，龍頭房企面臨更從容的擴張機遇。

2021年總體房企存貨佔總資産比重為53.0%，較2020年下滑1.1個百分點。其中龍頭、中型、小型房企存貨佔總資産比重分別為52.8%、51.7%、59.6%，較2020年-0.2、-2.4、-0.5個百分點。各梯隊上市房企進一步加速庫存變現，與此同時也説明房企目前庫存整體較低，預計當市場熱度回升，擴張意願也將修復，屆時擴張能力將成為關鍵變數。