新華社北京2月28日電題：部分三四線樓市春節成交活躍，去庫存進入“精準調控”階段

春節期間，“新華視點”記者走訪多地樓市發現，與多數一二線熱點城市進入“休假模式”不同，不少三四線城市抓住返鄉置業的時機去庫存，樓盤銷售較往年活躍。與此同時，另一些三四線城市由於過去盲目開發，庫存壓力依然較大。有專家認為，精準調控是未來去庫存的方向。

部分三四線樓市春節成交較往年活躍

正月初五，在山東煙臺市芝罘區的某學區房樓盤，十幾名購房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹説，這幾天成交了十多套，春節前來買房人比較多。“孩子要上幼兒園了，今年春節想在老家買一套房。”購房者劉先生説。

中原地産研究中心統計數據顯示，自春節假期的前一週開始，熱點市場就進入了“休假模式”。２月上旬，一線代表城市成交環比下降３３％，二線代表城市環比下降１８％。三四線代表城市成交量雖然環比下降９％，但同比上升３５％。從網簽數據來看，春節期間，一線、二線城市網簽數據基本暫停，主要以三線、四線城市為主。

中國指數研究院發佈的數據顯示，春節假期監測的１１個城市中，整體樓市成交量較去年春節增長５３．６％。其中，６個同比增長的城市平均增幅超４００％，主要以三四線城市為主。

春節期間，江蘇連雲港商品房銷售面積２．７萬平方米，同比增長約一成，其中成交面積的９８％在縣區；廣西貴港市春節期間商品房成交３００多套，同比增長５２．４７％。

“當前三四線樓市去庫存進入新階段。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，２０１８年春節期間，大部分三四線城市的市場成交均比往年活躍，預計隨著去庫存政策繼續深入、基礎設施陸續完善等，今年全國樓市的主要支撐仍然來源於三四線城市。

三四線庫存分化加劇 存量下降與銷售困難並存

國家統計局數據顯示，去年底，全國商品房待售面積５８９２３萬平方米，比上年末下降１５．３％，其中住宅待售面積比上年末降２５．１％。易居研究院發佈的《２０１７—２０１８年度全國房地産市場報告》顯示，截至２０１７年末，全國商品房去化週期接近２０１２年低位水準。

易居研究院智庫中心主任嚴躍進認為，去庫存積極有效，但未真正到收尾階段。“目前很多城市去庫存週期明顯收窄，２０１８年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進行，尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規模依然較大。”

在業內看來，當前三四線城市房地産庫存存在區域結構、産品結構上的分化。

一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長郝兵説，當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

一些三四線樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉而控房價。在２０１６年前後，全國１００多城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。去年以來，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

一些城市還在春節前後加緊調控。２月１１日，海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格備案管理；１３日，山東淄博市發佈房地産調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。

值得注意的是，在住宅加速去庫存的同時，一些地方的商業地産庫存量依然在增加。在福建晉江市，目前住宅庫存去化週期僅為９個月左右，但辦公樓去化週期高達幾十個月。在安徽六安市，和２０１６年底相比，住宅去化週期明顯縮短，但非住宅去化週期反而增加了約８個月。

精準施策去庫存 謹防“按下葫蘆浮起瓢”

去年底的全國住房城鄉建設工作會議要求，庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。在今年省級地方兩會上，甘肅、青海、遼寧等多省繼續強化“去庫存”，把去庫存的重點轉向三四線城市和縣城。

業內人士建議，要加強房地産市場分類調控，因城施策去庫存。“去庫存既要精準施策、有的放矢，更要防止‘按下葫蘆浮起瓢’。精準調控是未來去庫存的方向。”張大偉認為，一些庫存高企的三四線城市和縣城，應從價格、政策等方面支援居民自住和進城人員購房需求。

“對於一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應也要相對緊縮，防止再次出現供給嚴重大於需求的局面。”嚴躍進説。

目前，三四線城市土地市場過熱已出現端倪。中國指數研究院數據顯示，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年５０家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了１４５％。克而瑞數據顯示，今年首月，銷售金額前５０房企的新增土地面積中，三四線城市佔到了５５％。

對於商業地産庫存高的地方，中國房地産業協會副會長胡志剛建議，調整住宅和商業的供地結構，嚴控寫字樓土地供應。“地方政府在規劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規律和行業特點適當控制數量，避免過剩。”