中國網地産訊 2018年1月18日下午，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。活動現場，清華大學應用經濟學博士、北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹表示，地産行業過了高速發展期，但並不意味著地産行業的投資回報率會降低。同時，她認為，未來的住宅發展趨勢，一定是高週轉化和行業並購整合的趨勢。

清華大學應用經濟學博士、北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹

對於目前的地産行業發展趨勢，杜麗虹表示，“地産行業有兩個非常重要的規律，第一個規律是國內地産行業確實過了高速發展期，發展速度在減緩，地産行業的利潤率在降低。以前的高利潤來自於地産本身土地的紅利，隨著增速的減緩，地産紅利在消失，地産企業的利潤率在降低，但是並不意味著地産行業的投資回報率降低。”

“從國外的很多研究看，雖然利潤率很低，但仍然有很多的回報率很高的企業。從財務上講，回報率是利潤率乘以週轉率，利潤率降低的情況下，開發的企業要解決生存的問題，追求高回報，必然要做的事情就是提高週轉，然後轉到輕資産。未來的住宅發展趨勢，一定是高週轉化和行業並購整合的趨勢，高週轉的一些企業會越來越強，這是一個趨勢。“杜麗虹談道。

事實上，除了傳統的快速銷售快速開發的高週轉模式以外，在高週轉的模式中依然有許多可探索的方向。杜麗虹表示，“如國外的日本企業可能會越來越走向定制化的開發，美國企業會越來越通過金融化的手段去加速週轉等，通過各種手段，地産開發商會加速週轉，以此擴大規模，實現行業內的並購整合，這是住宅領域的趨勢。”

除了住宅市場的加速週轉之外，杜麗虹也表示，長期來説，住宅市場的佔比會逐步的降低，住宅之外的廣義的商品市場佔比會更高。

“長期來看，住宅市場的佔比會逐漸降低。投資性物業會出現越來越多的企業，但是這裡面的企業類型越來越多樣化。除了香港是地緣政治的特殊因素外，自持、自建、自管在世界範圍內是少有的。”杜麗虹説道。

事實上，放眼全球房地産市場，分化的企業中輕資産運營、輕資産投資管理會越來越成為主流。杜麗虹表示，全球來看，可以分化為幾類企業，一種是輕資産運營類的企業，會越來越成為主流，包括酒店管理公司、養老社區的管理企業，學生公寓等管理企業。第二類，傳統的開發商如果具有某種金融資源的整合能力，就會變成輕資産的投資管理企業。這也是從地産商開始向金融企業邁進的一步，逐漸出現一些輕資産的投資管理企業。

不過，在地産企業轉型輕資産之時，重資産的擔子誰來挑呢？杜麗虹認為，更多的是交給金融投資人，“因為地産行業本身的利潤率在降低，所以要求有更低成本的長期資金的支援，因此重資産的活越來越交給金融投資人，金融投資人通過像REITs和私募基金這樣的基金化的載體持有，也會分化出另外一類專門幹重資産活的，但是需要金融市場的工具，不管是REITs還是基金，都需要有一個載體，專門的利用金融投資人低成本的長期資金做重資産投資的事情。”

對於地産行業未來的變化，杜麗虹表示，“地産行業長期來講，最後可能有四類主流的企業，第一類是高週轉的，規模化的開發商，第二類是輕資産的規模化的運營管理企業，第三類是輕資産的能夠有運營能力又能整合金融資源的投資管理企業，第四類借助REITs等金融工具實現重資産長期運營的載體企業。”