原標題：投資客炒房錢不好賺了

北京的樓市在過去十幾年的時間裏都是財富與夢想的舞臺，每平方米從幾千元到幾萬元甚至十幾萬元，在這個過程中，有太多的普通人靠著樓市的發展，實現了資産的一再“升級”。無論是國際金融危機，還是政府的歷次調控打壓，以往的經驗都最後證明了，炒北京的房子沒有虧損的那一天。

也許正是出於對“歷史經驗”的謎一般自信，雖然當下的樓市遭遇著“史上最嚴調控”，但由於新房被政府限價、二手房的降價超過20%，使得不少投資需求開始蠢蠢欲動，都將樓市降價視作再一次抄底買入、實現財富“升級”的機會。然而，歷史真的會重演嗎？樓市投資還會像曾經那樣一本萬利嗎？

事實上，靠著炒房一夜暴富的故事雖然多，但同樣有很多借著高杠桿鋌而走險、最後血本無歸的例子。只是這樣的事例被選擇性地遺忘了。近期，北京青年報記者走訪了幾個不同身份的炒房人，他們有的是職業的炒房者，有的則是剛入職場不久的90後，他們的共同特點是，都善於利用金融杠桿，用最小的代價來實現炒房夢。只是如今，這些炒房客發現，超出自身實力的金融杠桿實現的不是炒房夢，而是如同枷鎖一般的沉重包袱，堅持下去，意味著每天都要償還高額的利息；割肉離場則代表著投資的血本無歸。如今樓市對於這些炒房客來説，不再是想像中的聚寶盆，更像肅殺的修羅場。

懷揣著夢想投身炒房

王衝（化名）在2008年以前還是一名普通的工廠員工，上一輩除了一套馬家堡的兩居室外，並沒有給他留下太多有價值的東西。那時的王衝，心裏的目標就是賺錢，賺很多的錢，可以給兒子以後留學，可以和妻子任意出去旅遊，最關鍵的是，可以不用再早九晚五地工作，在家就實現財務自由。

一次和朋友的飯局上，王衝偶然聽到朋友談起，一位叫做張羽衝的音樂老師，在2004年買下了50多套北京富力城的房子，賺得了人生的第一桶金，隨後辭去工作變身為專業的房地産投資人，頻繁出入北京各個樓盤。

説者無心聽者有意，王衝突然發現，這不就是自己一直夢想的生活嗎？不用工作，而且財務自由。

於是，王衝利用自己全部的家底和親戚朋友借來的錢，買了兩套榮豐2008的小戶型，兩年後，順利賣出，賺得了投資房産的第一桶金。

此後的幾年，王衝變身成為朋友眼中的“帶頭大哥”，投資房産屢試不爽，從北京到環京，經過了幾年的折騰，王衝基本實現了自己的人生目標。早已辭去工作的他，已經把兒子送到了國外讀書，自己專心做著投資房子的買賣。

今年一季度，王衝剛剛賣掉了在固安投資的5套房子，實現了翻倍的獲利，拿著閒錢的他又將目光瞄回了北京，那時的北京二手房幾乎一天一價，一套房一晚上漲價10萬元是正常不過的事。這樣的大好形勢讓這些年炒房獲利頗豐的王衝動了心，很快他就用侄子和兒子的名義在北緯40度買了兩套房子，一套高層、一套洋房，從看房到簽約，所有手續兩天內就完成了。“兩年價格至少再上漲50%。”王衝對北京青年報記者説。簽約後的他，按照自己一貫的經驗，認為兩年50%的房價漲幅已經是很保守的預計了。

與資深職業房産投資人王衝不同，許達（化名）則是一名普通的央企員工，90後的他，在北京讀完大學就去英國深造了兩年，回國後進入了國家電網通州分公司，因為電力工作的需要，通過電網的鋪設，許達比大部分普通人更早地感受到通州正在發生的變化。對於通州的稱呼，也從最初他嘴裏的“村兒”變成了“大通州”，直到現在的“市中心”。

由於工作關係，通州核心區的電網鋪設和規劃，許達都查看過，進一步增加了他對通州，尤其是運河核心區未來發展的信心，眼看著這幾年房價的不斷上漲，投資一套房子分一杯羹的想法開始清晰。但因為限購原因，沒有購房資格並且自身實力有限的許達，最後又找到了三個志同道合的小夥伴，打算通過湊份子的方式，合力投資一套通州運河核心區的房子。

最後，他們將目標鎖定在了運河岸邊的一個商辦項目。用許達的説法就是，既不佔購房名額，而且距離未來的北京市中心只有幾分鐘路程，發展潛力和出租回報都會非常可觀。於是4個人在年初就湊齊了400多萬現金，以公司的名義一起買下了一套小戶型作為投資。

遭遇滑鐵盧老房蟲割肉100萬止損

夢想的種子播了下去，沒想到收穫的卻是沉重的負擔。王衝買來投資的兩套房子，一套200多平方米的大戶型，另一套兩居室100平方米左右，年初的成交單價約合8.7萬元/平方米，兩套房子的房款、仲介費、稅費合計需要2800萬左右。但不巧，王衝買房後不久就遭遇了“3·17”樓市調控，首付的提升、貸款的收緊讓王衝第一次感到了巨大壓力。

由於兒子和侄子名下都有房或者有過貸款記錄，按照新的政策，兩個人都被列為非首套購房人，首付上浮到八成本已是沉重負擔，然而禍不單行，王衝兒子的貸款審批最終沒有獲批，那套100多平方米的兩居室必須要求全款了。無奈之下，暫時沒有更多現金的王衝只能以更高的杠桿籌錢全款買入。為了湊齊，他抵押了自己住的房子和給兒子畢業後準備的婚房，並且又通過各種小額貸款湊齊了全部的房款。“每個月大約還款支出就需要8萬+。”王衝表示，他本打算持有兩年就出手，扛兩年利息，結果沒想到，調控政策接踵而至，並且高層不斷發出“房住不炒”的言論，也讓王衝感受到了這次調控似乎與以往的短線調整不同，他一直期待的報復性反彈還會不會來呢？王衝第一次對炒房産生了猶豫。

最後苦熬了大半年，如今該小區的二手房報價不斷下挫，已經低至74000元/平方米左右，而王衝的貸款利息卻一點也沒少，每月仍面臨近10萬的支出開銷。終於扛不住了，王衝最終決定賣掉那套100平方米的兩居室，騰挪資金，力保那套大戶型，做長期持有的準備。“算上仲介費、稅費、房子本身的回調，半年損失了100多萬。”王衝表示，投資房子多年，這是第一次虧本。

許達的情況相比王衝也好不到哪去，他最近半年總是在念叨“第一次炒房，就被套了”。由於“3·17”新政後，商住和商辦類産品再次遭到打擊，市場上的類似項目很長時間都沒有成交，許達和朋友們合力投資的這套房子，還沒有收房，在仲介那裏的報價就低過了買入價，而且仲介還不情願代理。

“我們4個的買房錢幾乎都是這些年全部的身家，有個朋友甚至是拿著剛收到的結婚彩禮錢就參與進來了。幸虧大家都有房住，有工作，要不真不知道怎麼辦。由於沒交房，賣都賣不出去。”許達告訴北青報記者，雖然他暫時看不到房産升值的盈利點，但好在他們4個人湊的全款買房，沒用金融杠桿，並且通州運河兩岸的建設不斷提速，他也期待著未來能夠租上個好價錢。

短期炒房已經沒有盈利點

對於很多仍打算投資房子的人來説，北京房價近期的下降又創造出了新的買入機會。新房由於政府對價格的干預，開盤價普遍低於預期，二手房價格很多小區的下調更是達到了20%以上。

但即便如此，業內一位資深投資人卻對北青報記者表示，金融政策的從嚴從緊，讓房價的下降並沒有落實到普通買房人身上，短期的炒房已經沒有盈利點了。

這位不願透露姓名的資深房産投資人告訴北青報記者，他人生的第一桶金是迫於形勢所迫，由於生意失敗，只有8萬元現金的他，毅然決然買了順義中央別墅區的某項目，打算“最後一搏”。全身上下的8萬元全部用來做了定金，而後首付仍需要200萬元，他開始遊説自己的生意夥伴和親朋好友，承諾20%的年化利息，終於借來了200萬。這名資深房産投資人透露，他當時的打算就是如果失敗了，就賣掉北京的房子還了債，回老家，如果成功了就翻身了。結果，僅僅一年的時間，他就賣掉了這套別墅，並還清了所有債務，還獲利160余萬元。從此，買房一定要用杠桿，用別人的錢買房就成了他的信條。

可如今，面對北京新房、二手房都出現的機會，這位資深投資人卻很淡定，“不買，不能買，現在炒房完全不掙錢。”他向北青報記者透露，一方面“房住不炒”的政策高壓不容忽視，畢竟高層三令五申，不能抱著僥倖心理。另一方面，他曾經的投資炒房經驗都是快進快出，但如今，由於首付比例提高到了二套房八成首付，另外貸款政策也不斷收緊，通過銀行的杠桿獲得資金炒房幾乎是不可能的。如今的抵押貸款通常是房産市價的基礎上打八折作為評估價，能獲得的抵押貸款又要在評估價的基礎上打七折，如此算下來，一套1000萬元的房子，頂多獲得600萬元的貸款，年利息最低也是8%，而小額貸款年利息甚至達到了10%。另外還有重要的一點就是現在的新房，基本都是兩年以後交房，獲得房産證就差不多需要3年，這樣算下來，投資一套房子，如果要獲利，就要求3年的房價漲幅達到50%以上。按照往年的政策調控、房價報復性反彈的理論，3年50%的漲幅並不難實現，但如今，政策調控短時間沒有退出的跡象，而且常態化趨勢更加明顯，短期利用高杠桿炒房的盈利空間已經非常有限了，相反風險卻更高了。

該資深投資人透露，除非自有資金比較充裕，或者為了改善和剛需買房，否則他不建議貿然用高杠桿投資房子，對賭調控政策。

記者手記：跟風投資房産要量力而行

投資買房一直都是北京樓市不可避免的話題，誠然，歷史的經驗中太多的人通過大膽買房實現了財富“升級”，這對很多人形成了認識上的衝擊，有不少人並非自己真有買房的需求，但是當身邊的人都往“車”上擠，就會産生羊群效應，生怕自己“踏空”，現金貶值。

但是，房子並非最理想的流動資産，當調控之下金融屬性減退，就會回歸消費和居住本質。此時，那些居住體驗不佳、配套欠缺的偏遠郊區的老舊房子，就很有可能找不到接盤者。而高杠桿買入、博短期升值賣出的也很可能面臨“被套牢”。

世上永遠不會有穩賺不賠的投資，所謂投資，風險始終與收益並存。對此，受訪的多位投資人雖然都體驗了房産投資帶來的豐厚回報，但也不同程度地體驗了虧損和無能為力，因此這些受訪投資客建議購房人要特別注意流動性風險。

業內人士認為，高杠桿意味著高債務，高額的還本付息壓力可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。由於很多炒房客自有收入並不足以覆蓋每月還本付息，因此一些自以為聰明的炒房客以為留著幾十萬元還月供，能夠有兩年“彈藥”支撐就夠了，實際上這種方案漏洞很多。該方案的前提是兩年後投資的房産能順利加價賣出，但隨著調控加碼，不少城市規定了限賣時間，短則兩年、長則三年甚至更長。即使按兩年時間計，如果考慮出售房産和過戶的時間，一旦這期間“彈盡糧絕”，炒房客不僅會留下信貸不良記錄，抵押物也可能被銀行拍賣。由銀行拍賣的房子，其價格必然大打折扣，結果炒房客不僅把自己的本金都賠進去，還要倒背銀行債務。

可見，杠桿無疑是把雙刃劍，高杠桿能帶來高收益，但同樣也會導致高虧損。對於加杠桿投資房産，一定要量力而行，也要做好承擔風險的準備。