7月24日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作時提出，適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。現階段，我國房地産市場供求關係和城鎮化格局正在發生深刻變化，準確把握其重大趨勢性、結構性變化規律，是科學研究制定宏觀經濟政策的重要依據，對於健全房地産市場長效體制機制、推動房地産行業向新發展模式平穩過渡等具有重要價值。

當前，我國城鎮化發展進入中後期轉型提質階段，逐步從外延式擴張轉向內涵式高品質發展，以城市群、都市圈為依託的大中小城市協調發展格局正在形成。在此背景下，我國房地産市場供求關係也正在發生深刻變化，城鎮住房矛盾已從總量維度轉向結構性問題，房地産業多年來“高負債、高杠桿、高週轉”發展模式已難以為繼，房地産市場正在朝著價格穩、結構優、品質高的方向實現自我修復和轉型升級。

城鎮化進入提質發展的中後期，城市流入人口增速有所放緩，住房市場從供給相對短缺向供需動態平衡轉變。從發達國家經驗來看，城市化進程呈“S”形，隨著城鎮化率接近70%這一拐點，增長速度將會放緩。國家統計局數據顯示，2022年我國常住人口城鎮化率達到65.22%，已逐步接近拐點，可以預見我國城鎮化步伐將進入減速階段。從人口變化看，2022年中國人口數量首次出現負增長，總和生育率跌破1.1，熱點城市人口凈流入放緩，非熱點城市人口凈流出增加，因此城鎮住房需求的人口支撐力面臨削弱。通常，每人平均住房間數是衡量住房供應是否充足的重要指標，當每人平均住房大於1間時，可以認為住房總量供給充足。第七次全國人口普查數據顯示，2020年我國城市家庭戶每人平均住房建築面積達到36.52平方米，10年間增加了7.4平方米。累計建設各類保障性住房6000多萬套。這預示著我國城鎮住房市場已從增量時代邁向存量時代，住房供給從大建設、高週轉邁向高品質、可持續發展新階段。

以人為核心的新型城鎮化紮實推進，人民對美好生活的嚮往加速顯現，住房需求從“住有所居”向“住有宜居”轉變。以人為核心的新型城鎮化是以人民福祉為基礎的，著眼于提高居民生活的獲得感、幸福感和安全感。從增量時代邁向存量時代的房地産市場，伴隨的是城鎮居民住房需求正在從“有沒有”向“好不好”過渡，發展目標已經從住有所居逐步升級為住有宜居、住有安居。從住房需求結構來看，改善性需求潛力較大，已經成為住房需求側的重要支撐。改善性需求不僅表現在城鎮家庭每人平均居住面積有所增加，更是居住品質的全面提升。人民對美好居住品質的需求不僅體現在更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套、優質的物業服務、合適的通勤距離、良好的社區治理等。從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，我國城鎮改善性住房需求空間很大。從人口結構的角度來看，我國人口年齡結構向上推移，推動了改善性需求逐步釋放。近年來，我國人口老齡化程度逐步加劇，人口年齡集中區間段由30—45歲逐漸上升為40—60歲，該年齡段經濟狀況較好、購房能力較強，而且契合置換居住條件的正常週期，市場上的改善需求逐漸增加。從長期來看，隨著後續我國每人平均GDP、每人平均可支配收入的提升，每人平均住房面積提升、人口結構變化等趨勢，改善性需求或將逐步成為需求的重要組成部分，甚至是主導部分。

城市間人口流動更加自由頻繁，區域人口增減分化不斷凸顯，住房價格從普遍偏熱向整體趨穩和局部遇冷轉變。長期看，區域分化是未來房地産市場的持續性特徵，房價普漲的大開發時代基本結束，城市之間房地産市場分化格局正在進一步顯現。這主要源於城市發展的聚集效應。人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創新的機會，更多的就業選擇，更豐富多彩的消費選擇，更高效和更高品質的醫療教育等各種服務。從人口變化看，當前我國人口發展呈現少子化、老齡化、區域人口增減分化的趨勢，一、二線大城市繼續吸引人口，雖然這些地區的生育率很低，但是靠外來人口可以繼續保持人口增長。相反，小城市和縣城的人口仍在流失，房地産市場由此進入新一輪結構分化期。與此同時，在多年來“穩地價、穩房價、穩預期”的政策強力干預下，“因城施策”調控效應正在逐步顯現，住房金融屬性得以扭轉，實現向“房住不炒”的居住屬性轉變。除此之外，持續3年的疫情衝擊對區域住房市場産生了不同程度的影響，住房市場面臨供給衝擊、預期轉弱和需求收縮三大壓力。大城市住房投機需求被遏制，中小城市住房需求疲軟，進一步加劇了住房價格區域分化程度。

城市群和都市圈成為新型城鎮化的主體形態，區域空間一體化聯動效應逐步增強，住房治理體系從單一城市向以城市群、都市圈為地理單元轉變。隨著城鎮化水準的持續提升，未來新增城鎮人口向城市群和都市圈集聚的態勢將更為明顯。根據第七次全國人口普查數據，2010—2020年間，長三角和珠三角城市群人口分別增加1861萬人和2312萬人。其中，長三角、珠三角、京津冀、長江中游和成渝五大城市群常住人口約佔全國的42%，成為我國經濟發展的主要引擎。而且，城市群和都市圈存在中心城市人口集聚明顯但週邊城市人口流出的特徵。對於人口基數大而城鎮化率相對不高的縣域而言，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設為其住房市場發展提供了有利契機。在高品質推動區域協調發展的戰略背景下，亟需以城市群和都市圈為單元構建一體化住房治理體系。從住房保障來看，將住房發展規劃與人口流動、産業佈局、城市功能、基礎設施等進行綜合協調，構建多層次的城市群住房保障體系，具有較多就業機會的中心城市是青年人的首要選擇。然而大城市的新增建設用地有限，需要以完善的租賃市場增加住房供給，特別是對小戶型、低租金租賃住房的供給。同時，合理確定城市群不同城市的土地供應，允許城市群和都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。從公共服務來看，需要以一體化為導向，統籌推動教育、醫療、養老、社會保障等均等化發展，持續提高共建共用水準。同時，充分發揮市場在區域公共服務配置中的作用，鼓勵社會資本參與城市群和都市圈公共服務的建設和運營。從房地産市場調控來看，城市群和都市圈一體化發展使得房地産市場的聯動性基礎逐步增強，核心城市的房地産市場調控會對週邊城市産生示範效應。需要加強協同性和精準性，以城市群為整體制定房地産調控政策，並將調控政策的傳導機制納入其中，增強房地産市場發展韌性，促進房地産市場平穩健康發展。