長租公寓興起如火如荼,一些開始嶄露頭角的高品質項目開始成為租客嚮往的“網紅店”。比如龍湖集團在上海樂山路即將推出的冠寓項目。

上海冠寓樂山路店的一樓是商業、二樓為辦公、三樓是公寓,成為一個上樓回家、下樓工作、隨時逛街的小型綜合體,受到年輕租客的青睞。

不僅僅是樂山路店,龍湖已經在上海獲取長租公寓項目20個,僅10月份,就有9個項目將推向市場。

不僅僅是上海,冠寓目前佈局了包括北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、杭州、南京、蘇州、廈門、西安、武漢、天津、合肥、濟南、長沙,這16個一線和領先的二線城市。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示,2017年,冠寓佈局全國16城,預計開業房量逾1.5萬間。按照規劃,冠寓將在三年內形成規模優勢,力爭進入行業前三,營收規模實現20億元。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石

冠寓的小目標

目前,龍湖已經將長租公寓業務上升為第四主航道業務。從發展雄心來看,龍湖集團對長租公寓的重視度可見一斑。

韓石透露,冠寓在年內將實現15000間的房間數量;在中期後以50000間作為節點;而第三階段,爭取三年之內達到行業前三甲的目標,同時營收超過20億元。

龍湖認為,國家政策的支援是長租公寓發展的新契機。目前,我國正在大力推進建設“租售並舉”的住房新格局,在此基礎上,北京、上海等地方政府也在加大租賃用地的供應量,這正是開發商拓展新業務的機會。

據了解,冠寓目前確定的客群為20到35歲的年輕租房群體。以上海為例,龍湖把涵蓋這個年齡段的客群分為了九大類,為草根小白,到外籍留華,還有青年英才,創客SOHO等不同類別的群體。

針對這些不同類型的群體,冠寓再將長租公寓的産品線進行細分,目前,正在做的是“松果”系列的産品,之後還會有核桃和豆豆的系列産品。

在産品上,龍湖更看重的是溫暖、便捷、安全、時尚,社群,這五大要素也成為龍湖産品的核心競爭力。為此,龍湖提出CityHub概念,意為集合城市生活資源為年輕租住人群所用。就像上海冠寓樂山路店,就是集長租公寓、聯合辦公以及配套商業于一身的小綜合體業態。

在業務拓展方式上,冠寓不拘泥于自有物業。韓石表示,起步階段龍湖將以輕資産模式為主,會租賃其他的物業;中長期看,龍湖會逐步輕重資産並舉,逐漸加大重資産的比例。

第四駕馬車?

無論從定位還是目標,龍湖顯得躊躇滿志,但是,長租公寓對於開發商來説畢竟是一個新興的業務,盈利模式尚不明晰,能否會如願成為龍湖的第四駕馬車呢?

龍湖冠寓總經理王俊英稱:“冠寓目前投資回報週期是在動態投資回報週期在五年左右,今年作為元年的角度來説,我們拓展輕資産的項目毛利率也達到在35%以上。”

據記者了解,拿房成本和裝修成本是長租公寓的基本支出項目,而租客的租金承受能力有限,長租公寓實際上做的是“夾層生意”。

那麼,在做長租公寓前期,首先考慮的是出租率的問題,王俊英舉例稱:“重慶先行先試的冠寓出租率都在90%以上,要保證出租率和贏得客戶信任,盈利是水到渠成的事情。”

此外,在業務初期,龍湖集團也將給予大力支援。韓石表示,在決策體系中,龍湖集團給予冠寓初步授權,在輕資産項目的獲取上反應非常快,一週之內能對項目做出判斷,從拿地到開業,龍湖的週期大約維持在130天左右。再擁有主航道身份,城市公司將在拿項目、建設的整個過程給予冠寓支援,且在資本市場上,低成本的資金獲取也成為發展冠寓的一大優勢。

由此推斷,如果5年內長租公寓以量和增值服務實現正盈利,和所有商業地産的邏輯一樣,冠寓此後則進入盈利期。