原標題：十一黃金周前低總價房源開閘入市

十一黃金周來臨前，南京樓市的新房供應也迎來新一輪開閘，半個月不到已有10家樓盤陸續推房入市，基本都是各板塊前期在售的老盤，價格也普遍保持前期水準，低於同區域二手房甚至在售新房，加之中小戶型居多，不僅單價集中在“萬元檔”，總價絕大多數也在200萬元以內。

從上周至本週，陸續有10家樓盤新領住宅銷許，新增入市房源達到1600多套，絕大多數樓盤均價相比前期依舊呈現“零漲幅”。不僅如此，延續8月份“萬元房”大舉鋪貨的狀態，近期入市的樓盤多數依舊集中在萬元價位，分佈也更為廣泛，包括江寧、江北、城北以及高淳溧水都有萬元盤入市，加推中小戶型房源的樓盤也很多，因此無論是單價萬元還是總價百萬元的房源，都佔據著黃金周前市場供應的主體。

記者統計發現，近期上市房源中總價200萬元以內的房子至少超過了1300套，佔到總量的8成以上，其中包括城北華潤幸福裏、江寧中鐵建原香頌、江北大華錦繡華城等近期入市的樓盤，銷許價都在“1字頭”，新推房源多數也在90平方米以內，總價基本不超過200萬元。其中位於堯化門的華潤幸福裏新推房源銷許均價為1.86萬元/平方米，160多套房源中面積在90平方米以內的有70多套，總價最低約140萬元最高170萬元不到，部分110平方米房源總價也不到200萬元；橋北老盤大華錦繡華城去年開盤以大面積的疊墅洋房為主，這次則主要加推高層房源，均價約為1.95萬元/平方米，240多套房源中有120多套面積在80-90多平方米，總價大多在150萬-190萬元；江寧濱江的中鐵建原香頌加推的是項目最後5棟高層，均價1.06萬元/平方米，總價基本全部在200萬以內，最低僅為70萬元左右。位於仙林的中南山錦花城雖然均價超過2萬，但此前推出的是洋房，這次改為小高層，有7成左右是80平方米左右中小戶型，總價也都不到200萬元。此外高淳溧水也有創維樂活城、花樣城等幾家樓盤入市，均價普遍不到萬元，總價多數也不到百萬元。

黃金周前這一波上市潮仍是以老盤新推為主，包括城北華潤幸福裏、橋北大華錦繡華城、高淳花樣城等項目都是片區內在售達兩年以上的樓盤，其餘多家樓盤也是去年起就已入市，在嚴格的限價政策下，這些老盤的價格普遍時隔半年乃至一年以上未漲，成為市場中的“福利盤”。由此也迅速引發新一輪搖號熱潮。

截至昨日，近期新推的10家住宅樓盤中已有4家確定公證搖號，另外還有1家登記人數超出房源量，基本確定搖號，這幾家樓盤推出的房源量約為1200套，而目前登記報名的人數總計已超過萬組，平均中簽率僅一成左右。在已經確定搖號的樓盤中，城北華潤幸福裏共有2800多組買家報名選164套房，中簽率5.7%；溧水的創維樂活城有5100多組買家報名選306套房，中簽率6%，均大幅低於各自此前的搖號中簽率。部分樓盤由於報名人數眾多還出現了統計遺漏，臨時推遲了搖號時間。

吸引眾多買家扎堆搖號的原因，主要還是價格優勢，記者從市場面了解到，近期推出的多家樓盤不僅價格普遍比同區域二手房便宜，甚至還低於周邊其他在售樓盤，而與和此前追漲買房的心態形成對比的是，眼下很多買家則是追著這些限價“福利盤”入手，在部分搖號盤現場，前來報名的買家仍不乏同時在多家樓盤登記的“陪跑者”，還有很多買家認為這樣的“福利”機會以後會越來越少，聽説有限價盤就趕緊來排隊了。由於買家報名人數眾多，部分樓盤也悄然提高了購房門檻，比如統一上調購房貸款利率或首付標準，還有部分樓盤雖然沒提高首付，但也規定選房後三天內需繳齊。

不過也有業內專家表示，眼下買家的這種“逐低”心態其實並不可取，南京的新房價格去年底至今已經連續9個月止漲，同時包括“四限”在內的調控措施接下來還會持續，力度也會更加嚴格，加之二手房價格目前也已出現降溫回調跡象，種種現象表明市場正處於理性調整的軌道上，接下來各板塊的新房供應還會保持平穩，並且還會有限價房源入市，因此在“福利價”面前購房者同樣需要理性搭車，避免盲目出手。

雖然金九末尾新房上市扎堆“福利盤”也越來越多，但截至昨日的網上房地産顯示，9月份至今全市仍僅有14家住宅樓盤領銷許入市，新增上市房源目前還不到2000套，部分板塊房源供應也偏緊，市場中蓄積了不少購房需求等待釋放。

不過業內最新統計表明，接下來的一個月時間全市預計還有40多家樓盤將推出上萬套新房，其中江北預計將有十五六家樓盤推出4000多套房源入市，江寧預計也有10多家樓盤推房近3000套，此外城北上市量預計也超過2000套，城南預計超過千套。記者了解到，近期各板塊均有多家樓盤對外表示已確定推房計劃，或者已經申報房源銷許，處於隨時等待開盤的狀態。而且按照各家樓盤的預計價位記者統計發現，接下來新推總價200萬以內房源的樓盤仍有望達到20多家，此類中低價房源的上市量有望超過5000套。

同時從四季度開始，除了在售樓盤會持續加推存貨，房價保持平穩之外，純新盤的比例也將越來越多，也會給市場帶來一些變化、統計顯示接下來的10月份預計入市的純新盤就有望超過10家，其中包括江北的榮盛首府、江山薈、禦瀾府，江寧的弘陽禹洲時光春曉、萬科和昌金域東方等新盤都有近期入市的計劃，在價格方面，此前雖有一些“放風價”傳出，但近期多數售樓處均表示入市價格不會超過區域限價“紅線”，或與周邊樓盤大致持平。記者發現，近兩個月入市的少量新盤也都堪稱“低開”，其中麒麟一家新盤出現了“貼地價賣房”的現象，江寧此前入市的兩家新盤，價位也低於同區域前期在售項目。

網上房地産監測數據顯示，伴隨9月下旬房源開閘上市，新房成交量也有明顯上升，連續多日達到兩三百套以上，截至昨日記者發稿，本月新房成交已超過6000套，與上月同期水準相比增長近一倍。但與此同時，南京樓市自去年9月恢復限購至今恰好滿一年，去年9月份同期新房成交量高達1.3萬套，到今年已經下跌了一半以上。另外從全國市場來看，上週末至今已經有多達10個城市出臺限售等調控政策，金融層面的監管也在不斷加強。業內認為，由限價房形成的熱點仍屬於局部現象，伴隨調控壓力持續，年內樓市行情以及房價預期還會持續回歸理性，銷量整體趨緩，開發商也將逐漸進入跑量時間。

超大綜合體地塊近期頻傳新動作

延伸 閱讀

數天前位於江北新區中央商務區的綠地金融中心正式動工，這一規模達20萬平方米的“巨無霸”級綜合體地塊8月剛出讓，拿地後一個月就動工，推進速度令人驚訝。事實上在最近一段時間，南京樓市還有很多去年至今出讓的大型綜合體地塊紛紛傳出新動作，而伴隨住宅市場持續調控，接下來除了賣房子以外，開發或者持有運營綜合體也將成為很多房企的第二選項。

包括綠地金融中心在內，去年至今南京已經出讓過不下十幾幅規模達到10萬平方米以上的大型綜合體地塊，其中多個地塊近期也都有新動向，例如去年底華僑城以總價35億元在棲霞山拿下G76、G77兩幅商住地塊，總用地面積約60萬平方米，計劃開發大型文化旅遊綜合體，其中也包含一部分居住用地。有消息稱目前項目已進入前期推廣，整體預備打造全國第8座歡樂谷，住宅部分可能命名為“翡翠天域”。另據相關人士透露，包括主題樂園在內，整個綜合體預計近兩年內開業。此外華僑城2015年底以總價83億元拿下的河西南地塊也在今年6月公佈了規劃方案，預計2020年建成，其中部分住宅地塊已經開發為純新盤綠地華僑城海珀濱江，最快年內入市。

主城內的超大綜合體也有新動向，今年初招商以高達98.1億元拿下中華門G98大型綜合體地塊，金洽會期間傳出消息稱，項目已正式簽約引入文華東方酒店作為高端配套，而地塊中未來也會開發一部分低密度住宅。7月城北經五路出讓的G29、G32兩幅商辦商住混合地塊，總體量達到17萬平方米，此前已確定由拿地的華潤華發兩家房企聯合開發，打造區域內的萬象匯商業綜合體，也成為金洽會期間的重大項目之一。

此外還有一些出讓規模數萬平方米的大型綜合體地塊也在加緊開發，由綠地去年以80.6億元總價拿下的湖南路G43地塊目前已開發為綠地紫金中心項目，前不久規劃也已經出爐，規劃開發酒店式公寓、寫字樓、大型主題商業以及部分高端住宅等業態，其中地下商鋪年內即將入市銷售。同在湖南路的綜合體項目新城吾悅廣場也將於今年12月開業。另外在河西，總投資49億元的河西龍湖天街項目目前也即將動工，計劃明年年底開業。未來將包含辦公、酒店式公寓、商業等。世茂去年在河西中部拿下的G11綜合體地塊此前規劃也已出爐，將建設大型購物中心、超高層辦公樓、酒店式公寓以及部分住宅。還有位於鼓樓濱江的中海濱江現代服務業總部項目，金洽會期間也已簽約啟動，總規模約22.4萬平方米，包括辦公、商業綜合樓及部分酒店式公寓。

業內人士表示，眼下住宅開發門檻不斷抬高，加之市場調整，盈利空間也在減小，轉向綜合體開發或許成為一種更可行的選擇，不過綜合體對開發商的資金和開發實力要求也相當高，並且很多綜合體地塊當中的酒店辦公等也需要開發商自持或招商運營，同樣具備市場挑戰，值得注意的是近兩年出讓的大型綜合體包括江北金融中心項目、河西南魚嘴項目、中華門G98項目等都是由多家大型房企聯合開發，對於項目的順利運作也會提供支撐。