來源:上海證券報
內地和香港市場地産股再度聯袂上揚,讓投資者對該板塊熱情驟增。房地産板塊為何能異軍突起?是投資邏輯發生了變化,還是行業基本面好于預期?哪些指標值得格外關注?帶著這些問題,記者進行了多方採訪。
觀念轉變引發價值重估
上證報統計數據顯示,經過了近期的上漲,A股房地産板塊與其他板塊相比,仍排在估值較低的行列。以最新收盤價計算,申萬房地産板塊整體滾動市盈率為16.15倍,僅高於銀行、公路、建築、煤炭等行業。
僅看靜態估值有些偏頗,申萬房地産板塊今年上半年實現營業總收入6227.71億元,同比增長5.06%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤611.64億元,同比增幅則達到25.35%。
具體到個股,A股龍頭房企萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元,同比增長45.8%;實現凈利潤73億元,同比增長36.47%。在港上市房企中國恒大上半年實現銷售金額2440.9億元,同比增長72.2%;實現凈利潤231.3億元,同比增長224.4%。
“上市房企,尤其是龍頭房企業績一直比較穩健,為何在最近有所表現,除了業績超出預期外,還有市場對房地産估值理解有所變化的因素。”有業內人士分析。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,不同於香港傳統房企,在港上市的內房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高週轉率來提升投資回報率。市場一度認為,這些企業動輒70%、80%的負債率風險太大,即使業績不錯也沒有辦法給出高估值。
“後來,市場逐漸發現,要觸發高負債房企的潛在風險,需要房價至少回調20%,目前業內測算,這種可能性並不大。既然風險大概率消除,估值也就可以給得更高。”歐陽捷説。
既看市場又看行業變化
年初開始,恒生中國內地地産指數就不斷上漲,至今累計漲幅已達121.48%。同時,香港內房股板塊估值也在快速提升,以最新收盤價計算,整體已達25.8倍市盈率。而香港非內房地産板塊滾動市盈率為16.46倍。
高估值背後是內房股業績的明顯增長。2017年上半年,香港內房股板塊整體實現營業收入8359億元,同比增長29.75%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤1080.67億元,同比增長80.72%。當期,香港非內房地産板塊營業收入、歸屬母公司股東的凈利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。
部分個股表現更加突出。以上半年頗為激進的融創為例,其上半年實現銷售金額1088.5億元,較上年同期增長94.2%;實現歸屬母公司股東凈利潤13億元,同比增長1683.4%。
易居研究院副院長楊紅旭認為,從大環境來看,今年以來全國樓市投資和成交情況還不錯。具體到個股,龍頭房企領銜的一批個股銷售數據、利潤水準均表現良好,成為支援相關公司股價大漲的基礎。而在産業集中度迅速提升的趨勢下,存活下來的優勢房企有望強者恒強。
在歐陽捷看來,內房股龍頭公司的業績大漲,令市場資金意識到高杠桿運轉也是一種“優勢”,這樣可以讓企業跑得更快,業績更好。
“香港市場內房股的估值抬升,又變相增加了A股房企龍頭的吸引力,導致房地産板塊短期上揚。”滬上某私募人士表示,在市場資金交流頻繁的情況下,市場更多地是關注房企的銷售情況、自身估值以及增長潛力,至於在哪上市並不那麼重要。
土地儲備成為重要競爭力
“市場資金觀念轉變,除了降低對高杠桿運作風險的擔憂外,對土地儲備等指標也有了更深層次的理解。”上述私募人士告訴記者。
據介紹,以往市場對上市房企土地儲備的看法較為中性,個別拿地較為激進、拿地價格較高的房企甚至會被給予偏負面評價。而隨著房地産調控政策不斷出臺,市場意識到土地儲備較多的房企在未來發展中可能更具優勢。
有業內人士表示,觀察今年房企的業績變化,前期的土地儲備已經成為重要籌碼。克而瑞統計數據顯示,恒大、萬科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元,同比增幅分別為72%、70%和46%,遠高於行業平均水準。
“現在回看2016年的土地儲備變化,也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業績表現如此強勢。”該業內人士稱。
事實上,增加土地儲備已經成為上市房企的重要戰略。克而瑞統計數據顯示,今年前8個月,排名前30位的房企新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中,除碧桂園、恒大、萬科外,融創表現頗為突出,今年以來新增土地價值高達2050.6億元。此外,保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲備增加速度也較快。
有擅長地産股投資的私募人士表示,從中期角度來看,土地指標頗為重要,但並不意味著全部。從更長時間來看,富有激勵性的企業文化和機制建設更為重要。
(原標題:上市房企價值雄起有“新邏輯”)
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