8月份70個大中城市房價下降或持平 業內人士剖析

房價下降哪些法規政策最給力

對話人

北京大學房地産法研究中心主任 　　　　樓建波

易居研究院智庫中心研究總監 　　　　　嚴躍進

《法制日報》記者 　　　　　　　　　　　趙 麗

《法制日報》實習生 　　　　　　　　　　戴夢嵐

因城施策調控作用明顯

記者：9月18日，國家統計局公佈《8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。過去8個月，全國70個大中城市房價經歷了“趨穩——回落——繼續回落——下降或持平”的過程。值得注意的是，8月份“全國70個大中城市”的房價變動首次用到“下降或持平”，在很多人看來，這個“首次”意義重大。

嚴躍進：從房價上漲城市數量來看，目前有46個城市上漲，相比此前的上漲城市數量已經明顯減少。同樣，房價下跌的城市數量明顯擴大，這也充分説明瞭8月在積極落實穩定房價等方面有較好的體現。從具體的房價上漲和下跌城市數據看，一些三線城市漲幅相對大，而一些熱點城市已經出現了比較明顯的環比下跌。

從一線城市當前房價指數的增幅來看，這是29個月以來即2015年3月以來首次出現的房價環比下跌，具有極為重要的信號意義，充分説明瞭當前此類城市房價的泡沫不斷被擠壓。

記者：的確，從短期來看，二線城市漲幅有降低，這説明分類調控的政策起作用了，畢竟從今年3月開始，全國各地都出臺了密集的調控政策。近期國家統計局也公開表示説，是因地制宜、因城施策的房地産調控政策在持續發揮作用。

嚴躍進：從下降和持平的市場數據來看，總體上呈現了逐漸降溫的態勢，充分説明瞭當前全國房地産市場繼續調整的現象，這和此前的政策調控效應積極釋放是有關的。另外，部分三四線城市的房價漲幅也開始收窄，這説明此類城市也開始受到信貸政策等調整的影響，市場逐漸回歸平穩。

從下降的角度看，淡季效應是一個很明顯的因素，8月本身不是傳統銷售的旺季，所以銷售業績下滑也是符合預期的。

樓建波：政策在起作用。最近出了一系列政策，比如租售同權、北京的共有産權住房等，這些實際上都是在給一線城市的需求降溫，我覺得這是不能否定的。還有存量房，操作的空間幾乎沒有。如果是一手的房子，開發商去跟有關部門做預售許可時，會有相關調控。

我想特別説一下因城施策的問題。我覺得市場就是這樣的，如果市場上所有的交易都是往一個方向走，這就不是市場。所以，從因城施策再推一點，對一個房地産企業來講，在不同的城市有不同的政策；從國家層面來講，面對全國的房地産企業，與其説要步驟一致，還不如給他們更多的自主權利。我覺得因城施策肯定是對的，但是再往下推一點，應該有不同方向的交易和不同的判斷，這才是一個有活力的市場。所以，我們將來要深化認識，調控的措施和手段要更精細、更科學。

捂盤惜售問題怎樣解決

記者：不僅如此，從我們了解的情況來看，房産仲介似乎對房價下降也做了有力推動。比如，有的房産仲介會有效評估所在地區的房産價值，讓賣家合理出價，對於虛高的房屋不再掛牌出售。

嚴躍進：從仲介本身來説，中規中矩而不是違規操作是很關鍵的一個內容。尤其是類似北京等市場的二手房往往受到了較好地管制，所以價格方面也不會上漲。從消費層面看，實際上也是市場逐漸趨於理性的一個表現，尤其是在買漲不買跌的情緒下，類似物業的交易價格自然會受到衝擊。

記者：不過，目前仍有一些不和諧的聲音。比如，有人認為目前處於樓市調控期，但在調控結束後，房價有可能反彈。據我們了解，目前有一些開發商仍在捂盤不銷售，耗著直至調控政策結束後再開盤。您怎麼看這一問題？

樓建波：對此，政府的態度是很明確的，住房和城鄉建設部一直把捂盤惜售的情況作為嚴厲打擊的對象，但是現在執法上的一個難題是怎麼界定捂盤惜售，目前還沒有一個明確的定義。現在無非就是説，開發商拿到預售許可證後一次將所有的房屋投向市場，不能擠牙膏地投向市場。而且，我們現在對捂盤惜售的處罰還是行政處罰。

什麼樣的行為屬於捂盤惜售、到什麼程度要受什麼程度的處罰？對於這些問題，我覺得現在基本上還停留在地方規定或者一個政策、一個規範性文件。從長遠來看，預售制度的規定可能還要更細一點。

記者：還有幾個大家比較關注的問題，那就是房價環比下降會持續嗎？如果持續，可能持續到什麼時候？

嚴躍進：從房價下降趨勢來看，後續預計增幅方面會繼續收窄，這充分體現了當前此類城市較好的發展前景和穩定導向。但有一點是明確的，即商業銀行貸款的政策收緊會對具體的房屋銷售和價格産生較為明顯的影響，這會對部分房企形成壓力。對於資金方面壓力不大的房企，可能還是會有捂盤和違規收取費用的做法，這方面需要管制。

樓建波：從長遠來看，是不是代表一個長期的趨勢，我覺得還要再看幾個月。還有一個問題是，一年的房屋市場也是有季節性的。

另外，我認為，如果統計數據里加入存量房的情況，那麼説服力可能會比整體的房價情況好一點。除了我們剛剛提到的這個情況之外，還有就是自助商品房、限價商品房等上市多的話，商品房的均價就下來了。