起源於豪宅銷售環節的驗資已在北京更大範圍開始流行。近日,多位購房人向北京商報記者反映,剛需、改善、豪宅等不同的樓盤都設立了驗資的環節,驗資額度從幾十萬元到幾百萬元不等。據了解,開發商驗資因項目不同而目的也有所不同,高端豪宅驗資是為了更加精準地鎖定目標客戶;而非豪宅驗資除了篩選客戶外,也有對市場、客戶購買能力的提前試探。畢竟在調控收緊的當下,新房供應量有限的同時,購房人受限購限貸政策影響,為市場帶來了更多的不確定性。

存款證明換購房門檻

在如今的北京樓市,買房人不但要在交易過程中接受北京市住建委的核驗資格,而且還要在買房之初就接受開發商對於資金實力的摸底,這就是市場上所説的驗資。北京商報記者調查發現,起源於豪宅銷售環節的開發商驗資,已成為新房市場上的普遍現象。

王先生最近在門頭溝區看了某項目樣板間,一週後他就接到了項目銷售人員的電話。該銷售人員介紹,項目正在等待市住建委的預售證審批,開盤在即,如果王先生決定購買該項目,且能夠出示50萬元的活期存款,就可以提前鎖定房源並且享受一定的優惠活動,這就是所謂的驗資。反之,若無法出示50萬元的存款,在後期選房時就要和其他購房人競爭,是否能夠買到心怡的房子就不敢做保證了。

相對於900萬元左右的總房價,50萬元的驗資額度並不算多,但是對於賣一買一的王先生來説,要直接出示50萬元的活期存款還需要慎重考慮一下。王先生表示,一方面怕因沒有接受驗資而失去好房源,但另一方面他個人也無法在短短一日湊出50萬元的活期存款供開發商核驗。

50萬元的活期存款證明讓王先生猶豫不決之時,另一位購房人李先生面對的更是接近千萬元的驗資門檻。據購房人介紹,北京樓市存在數月的隱形“8萬元紅線”于8月初被突破,北京金茂府、中國璽以及崑崙域三個項目拿到了9萬+的預售價格,而這些項目為購房人設立的驗資門檻已接近1000萬元。購買中國璽項目的李先生,賣掉老房子湊夠接近900萬元的存款,才過了開發商驗資的坎兒,從而買到了中國璽的一套房源。

高端樓盤提前鎖定客戶

據了解,最初的開發商驗資只是個別豪宅出現的個別現象,這些豪宅用驗資來設置門檻,從而挑選出特定人群,用以篩選有效客戶需求。一位不願具名的北京某樓盤銷售負責人向北京商報記者介紹,對於高端樓盤來説,驗資的目的依然以篩選客戶為主,畢竟這些樓盤購房門檻高,開發商需要通過驗資來分辨客戶的購買能力,從而精準鎖定客戶。“通過驗資提前判斷客戶的誠意度,更好地把握客戶的意向程度,我認為是無可厚非的。”該銷售負責人稱。

該銷售負責人進而介紹,在預售價格監管制度的制約之下,北京豪宅市場出現的驗資,除去鎖定客戶外,也多了一份“産品稀缺、即使有客戶無法接受這種形式,開發商也不會太在意”的內心潛臺詞。

亞豪機構的最新報告顯示,8月北京成交前十的公寓豪宅項目當中,地處二三環之間的多達4個,亞豪機構市場總監郭毅認為,地段仍然是這些項目的最大優勢,尤其是在目前整體住宅市場甚至包括高端住宅市場不斷外延的背景之下,“最後一批”內城項目仍是市場熱點。並且受到預售監管的影響,部分二環內城豪宅定價甚至與五環項目齊平,價格優勢也是促進內城公寓豪宅成交的一大利器。價格和地段優勢也吸引了大量成交,例如中國璽與崑崙域推新産品均已告“售罄”。

“從另一方面説明,這些公寓豪宅産品的吸客量和市場購買力還是樂觀的。”上述銷售負責人稱。

中低端項目試探市場

如今,驗資從豪宅市場延展到了更大範圍的樓盤,産品不同但驗資標準一樣,對於非豪宅項目來説,驗資標準從幾十萬元到百萬元不等。上述門頭溝項目銷售人員透露,只要接受驗資,購房人能提前獲得一些房款優惠,這是開發商為購房人帶來的福利。這也側面反映了該項目積攢的客戶基數是很樂觀的,“如果總排號的基數小,那也就經不起驗資了”。

一些剛需或改善型項目驗資的底氣來自於新房市場供需矛盾拉緊的現實。中原地産的數據顯示,今年1-8月,北京普通住宅和別墅共有13184套新增供應,而在此時間內,總共成交16819套。市場存量套數降至5萬套以下。新房供應低迷是年內北京樓市一大特徵。

供不應求體現在一些樓盤上,為開發商增加了驗資的底氣。然而,也有一些開發商驗資背後暗藏的卻是對於市場的不確定。

“向客戶收取排卡費、電商費等已經被杜絕,所以開發商很難了解排號客戶的真實購買意願。尤其是現在購房門檻很高,客戶的購買資格和購買能力都需要進一步分辨。例如,很多客戶需要賣房來買房,一旦舊房未能及時銷售,造成資金不到位,就無法購房,一旦企業開盤,這些無效需求就無法轉化成簽約,令項目銷售陷入被動。”上述不具名銷售負責人坦言。

在限購趨緊、信貸不放鬆的市場環境下,北京、上海等一線城市的新房項目銷售並不輕鬆。由於受到定價監管,一些項目選擇觀望,待價格監管放鬆時再入市。但是今年6月,為敦促新房項目入市,北京市住建委就發出通知,推進拿地未開工和開工未入市的項目儘早開工入市,並列出389個項目的清單。

然而也有一些項目正如以上銷售負責人所説,更加擔心入市後的簽約受到購房人限購、限貸的影響,無法落實到合同上,畢竟上半年由於受到一二線城市調控政策影響而出現營收、凈利潤下滑的房企大有人在。