“先立後破”意味著什麼？專家解讀房地産市場關鍵詞

　　中國網財經12月20日訊(記者 譚夢桐)12月8日召開的政治局會議提出“明年要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破”。12月11日至12日召開的中央經濟工作會議又再次強調。其中，較少出現的“先立後破”表述，引發社會高度關注。

　　如何理解“先立後破”？“先立後破”有什麼背景？“先立後破”基調對房地産業有什麼啟發？房地産如何做好“先立後破”的工作？針對上述等問題，中國網財經記者採訪了多位專家。

　　“先立後破”的背景與含義

　　關於“先立後破”一次，中央層面並非首次提及。

　　2021年7月30日召開的中共中央政治局會議明確，要統籌有序做好碳達峰、碳中和工作，儘快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立後破，堅決遏制“兩高”項目盲目發展。

　　2021年中央經濟工作會議會議明確，必須堅持穩中求進，調整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立後破、穩紮穩打。此次會議還提出，傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上。

　　2022年政府工作報告提及，推動能源革命，確保能源供應，立足資源稟賦，堅持先立後破、通盤謀劃，推進能源低碳轉型。

　　在今年博鰲亞洲論壇2023年年會“碳中和：困局與破局”論壇上，國家發改委官員表示，經過了一系列經驗教訓以及認真研究之後，中國得出要“先立後破”的結論。

　　“此前‘先立後破’的提法，主要針對的是能源結構和産業結構調整，此次再提‘先立後破’並將其置於總基調之下，目的應該是要做好新舊模式之間的銜接和切換，避免之前出現過的盲目求快或‘一刀切’的做法。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，“涉及到‘立’和‘破’的領域，除了能源結構之外，還包括經濟新舊動能、房地産發展模式等。預計在新機制正式成型之前，原有的模式還將運作一段時間。”

　　易居研究院研究總監嚴躍進也表示，此次“先立後破”的地位較之前明顯上升，從産業結構用詞升級為經濟基調用詞。

　　對於“先立後破”的具體含義，嚴躍進認為“先立後破”是指先建立起來,然後再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或規則,然後再進行調整優化或改變,才能達到最理想的效果。其重心做了調整，即“破”的工作要置後，或者説需要建立在“先立”的條件基礎之上，而不能有草率、武斷、冒進的“破”的工作。

　　“先立後破”對房地産行業的指導意義

　　“先立後破”對於房地産行業相關領域有重要的指導意義。基於最近幾年房地産市場的相關問題，以及“先立後破”在問題中的應用，嚴躍進向記者舉了幾個例子。

　　例如：房企高杠桿的問題。2020和2021年上半年，三項重磅政策出臺，包括“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等。一些銀行快速收緊了融資政策，導致房企流動性發生較大的困難。而後包括“一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求”、“三個不低於”等提法，其實糾正了此類過激的嚴管“三高”的操作。

　　“這個例子説明，‘破房企高杠桿模式’是必要的，但不是首要的。”在嚴躍進看來，房地産供求關係發生重大變化、房企債務壓力較大的情況下，要首先做好“穩定房企現金流”等工作。唯有房企探索出成熟穩健的融資模式，才可管控房企高杠桿等問題。

　　再如資金預售問題，房企債務風險下，2023年上半年各地明顯升級預售資金監管，即“先破”了一些合理的融資渠道，導致房企資金狀況進一步變差。下半年，各地調整工作思路，“先立後破”，充分重視房企流動性的問題，包括鼓勵銀行保函置換預售資金、減少非重點監管資金的提取流程等。

　　“這個模式的轉變説明，對房企落實嚴格的資金監管沒問題，但最基本的流動性保障必須得有。若無法保障，那麼“先破”就需要謹慎，需要三思而後行。”嚴躍進表示。

　　再比如，保障房發展的問題。嚴躍進認為，要破解舊的住房模式，必須考慮很多內容：商品房過剩階段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。

　　“在‘立’的過程中深入思考，以探索一條符合國情和市場行情的保障房發展之路。”嚴躍進表示，“否則簡單去‘破’，會造成市場混亂，導致市場和保障功能都受損害。”

　　房地産如何做好“先立後破”的工作？

　　日前召開的中央經濟會議，對於房地産領域的“先立後破”，給出了具體的內容。多位專家認為，相吻合的是“完善相關基礎性制度，加快構建房地産發展新模式”。

　　“相較2022年中央經濟工作會議提出的‘推動房地産業向新發展模式平穩過渡’，今年的表述程度更進一步，表明構建房地産發展新模式的迫切性有所提升。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者採訪時表示。

　　關榮雪指出“完善相關基礎性制度”似乎也為構建新模式指明瞭方向，中央政治局會議“先立後破”的總體要求或成為了新的構建原則，即先建立明確且合理化長效機制，再逐漸破除已經不適應當前房地産發展現狀的“舊”模式。

　　當前來看，房地産發展新模式取得了一定的進展，如加強保障性住房建設、城中村改造、推進現房銷售試點以及對房企融資層面監管規範等，都是為了促進向新模式轉型的探索，但是這個過程也是漫長曲折的，需要各方共同發力。

　　嚴躍進認為，要從三方面做好“先立後破”工作：要在“穩進”前提下做好“立破”工作，要系統考慮各類新問題，要探索新舊動能轉換的銜接工作。

　　對於“要系統考慮各類新問題”，嚴躍進解釋指出，“想當然”的工作思路要不得，要系統論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地産不能簡單停留在結構優化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長、防範化解風險等工作。第三、要把短期問題和中長期問題、托底問題和發展規劃等做系統結合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點和轉捩點，進而把握主動，逐漸關注“動能轉換-産業轉型-企業創新”等關鍵問題。

　　值得一提的是，中央經濟工作會議召開之後，中央財辦有關負責同志接受中央主要媒體採訪，深入解讀2023年中央經濟工作會議精神時再次提到，加快構建房地産發展新模式。

　　他指出要在推進“三大工程”建設中，加大保障性住房建設和供給，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉居民多樣化改善性住房需求。同時，要針對房地産高品質發展面臨的突出矛盾和問題，完善相關基礎性制度，為構建房地産發展新模式奠定良好的體制基礎。

　　“以保障性住房為核心的新供應體系，既是供給側改革以順應需求變化，也是打造新模式的抓手，更是所謂‘先立後破’‘以進促穩’的切入點，是對‘穩和進’‘立和破’的辯證統一。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為它的目的是在供給側大騰挪，增加低價位的保障房，迎合低收入人群的需求，調整供應結構，穩定行業體量。