首批9隻公募REITs試點産品上市近五個月後,第二批2隻公募REITs産品率先“登場”。《證券日報》記者從多位渠道人士處獲悉,近日獲批的2隻公募REITs産品計劃于11月23日發佈發售公告,並有望于11月26日至29日期間正式發售,最快於12月6日成立。
“目前投資者結構完善、類型多樣、覆蓋廣泛,包括社保、年金、銀行保險等專戶客戶,以及海外客戶等,這些都將為華夏越秀高速公路REIT在存續期內的高效平穩運作提供強有力的保障。”華夏基金相關人士對《證券日報》記者表示。
值得注意的是,在上述兩隻公募REITs網下投資者提交核查文件的當天,中國銀保監會發佈《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,同意保險資金投資基礎設施公募REITs。由此可見,市場各方正齊心協力,引導長線資金入市,紮實推動公募REITs市場行穩致遠。
搭建基礎設施投研體系 確保底層資産平穩運作
對於基礎設施公募REITs項目,公眾投資者關注重點是其底層資産現金流的穩定。
《證券日報》記者從建信基金處獲悉,建信中關村産業園REIT基礎設施資産包括中關村軟體園內網際網路創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目。截至2021年上半年,標的資産出租率分別達90%、100%、99%,租金收入表現較好。
華夏越秀高速公路封閉式REIT底層資産則為漢孝高速公路,項目收入包括項目公司收取的車輛通行費、廣告費、與服務設施等相關的租賃費用等。據悉,2021年上半年,其營業收入約為1.12億元、2020年約為1.58億元,2015-2020年交通量年均增長率達9.70%。
相比首批9隻公募REITs,此次2隻公募REITs項目的特點在於:建信中關村産業園REIT是首只由銀行係基金公司發行的公募REIT;華夏越秀高速公路封閉式REIT的原始權益人為越秀(中國)交通基建投資有限公司,持有約30%的公募基金份額。
項目管理團隊對公募REITs平穩運作至關重要。建信基金向《證券日報》記者透露,“目前公司已設立專門基礎設施投資部,負責建信中關村産業園REIT項目的日常管理。同時,也設置投資決策委員會,在制度上做好相關準備。”
“華夏基金2015年組建REITs團隊,在房地産、物流、水務、高速公路等基礎設施行業領域已配備專門行業研究員。自2014年至2020年6月份,華夏基金累計投資基礎設施債權合計超百億元。”華夏基金對《證券日報》記者表示。
據悉,華夏越秀高速公路REIT將由馬兆良、林偉鑫、孫少鵬3人共同管理;建信中關村産業園REIT的擬任基金經理則為張湜、史宏艷和李元利。
“目前的發售時間還沒有最終敲定,具體發售時間發售公告為準。”一位公募REITs相關人士對《證券日報》記者表示。
二級市場溢價、基金分紅影響投資者獲取收益
目前投資者通過公募REITs獲取收益的來源大致有兩方面:一是基金上市後可在二級市場交易,以賺取買賣差價;二是基金現金分紅,在滿足分紅條件前提下,基金一般設定每年至少分配一次收益。
從首批公募REITs的收益情況來看,大部分産品在二級市場表現十分優異。截至11月18日,中航首鋼生物質REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT等4隻産品漲幅均超過20%,分別為28.55%、28.03%、24.29%、22.96%。
據《證券日報》記者觀察,中航首鋼綠能REIT、浙江杭徽REIT、東吳蘇園REIT這三隻REITs曾連續7個交易日強勢收漲。
不過,也有1隻産品收益率為負。中航基金相關負責人對《證券日報》記者表示,“建議廣大投資者理性對待價格波動,充分認識此類基金的風險收益特徵和産品特性,了解清楚自身風險偏好,關注長期投資價值。”
分紅方面,首批公募REITs中已有2隻産品進行2021年第一次分紅。其中,中金普洛斯REIT以累計可供分配金額8241.4萬元計算,此次分紅應分配金額約為7830萬元;中航首鋼生物質REIT以累計可供分配金額1.22億元計算,此次分紅應分配金額約為5154.1萬元。
建信基金錶示,“中國公募REITs市場蓄力已久,未來將是一條萬億級別賽道。近年來,我國圍繞打通投融資渠道、解決公租房融資、盤活存量資産等主題的政策密集出臺,REITs的發展受到社會各界的期待。若參考美國、日本等成熟REITs市場規模約佔GDP總量5%-15%的比例測算,未來中國公募REITs體量有望達到4萬億元-12萬億元。”
(責任編輯:孟茜雲)