房地産行業的深度調整不僅重塑了市場格局,還賦予了行業新的特徵。從市場變化來看,各大房企正在積極探索新的商業模式和發展路徑,以適應市場的變化和需求。一時間,房地産行業的代建風浪正如潮涌至,被稱為“下一個億萬級藍海市場”。無論是頭部房企,還是中小型房企,紛紛在代建賽道上進行佈局。
北京商報記者根據房企年報、公開資訊統計,截至2023年末,已有接近百家房企佈局代建領域,市場規模顯著擴大。在這之中既包括萬科、碧桂園、龍湖、華潤、綠城、旭輝等頭部房企,也包括中原建業、眾安集團、當代置業、雅居樂、上坤地産等中小型房企。機構數據顯示,目前已有17家企業代建總合約規模超千萬平方米,其中總規模超過1億平方米的有2家,超過5000萬平方米的有3家。
近百家房企佈局代建領域
代建行業的興盛,與房地産發展形勢相契合。2020年四季度,壓降房地産企業杠桿的“三道紅線”和限制銀行房地産信貸的“兩條紅線”接連出臺,由此觸發行業深度調整。與此同時,主營代建業務的中原建業于2021年5月逆週期登陸港交所,這讓廣大房企看到了希望。
於是,大家一擁而上,代建賽道也愈發顯得擁擠,每個角落都充滿了競爭者的身影。
旭輝控股在2021年就已開始佈局代建業務,2022年7月該公司啟動了新一輪組織架構調整,代建成為四大平臺之一。成立於2021年的旭輝建管,累計在管項目已突破100個,分佈在全國40余個重點城市,其中政府國企的代建佔比更超過50%;年度新增項目突破50個,新增簽約規模更是突破980萬平方米。
碧桂園于2022年初加大了代建代管業務佈局,組建了專業的操盤團隊,面向市場承接各類項目的代建代管服務,優先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目,聚焦“開發建造”板塊,提供開發報建、規劃及設計、成本、採購、工程等全過程開發管理服務。
在2022年的中期業績會上,龍湖集團智慧營造品牌“龍湖龍智造”正式對外發佈。“雖然剛開始做代建,但我們發現這個機會確實比想像中來得快。多地城投平臺進入土地市場,實際上他們沒有操盤能力,對我們來説是一個機會。”當時龍湖集團董事長兼CEO陳序平直言。
截至2023年末,龍湖龍智造已累計獲取代建項目90余個,總建築面積超1600萬平方米。僅2023年就新增獲取代建類項目50個,總建築面積超800萬平方米。合作的對象包括大家投控、中鐵城投集團、中國東方、清華大學、螞蟻集團、未央城建等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等。
據北京商報記者不完全統計,截至2023年末,已有接近百家房企佈局代建領域,市場規模顯著擴大。幾乎所有頭部房企在代建領域都有所佈局,例如萬科、碧桂園、龍湖、華潤、綠城、旭輝等等。當然,佈局代建領域也不乏中小型房企,例如眾安集團、當代置業、雅居樂、上坤地産等等。
易居研究院研究總監嚴躍進表示,在房地産市場低迷時期,代建業務展現出了其獨特的抗週期特性。對於房企來説,代建業務屬於輕資産業務,不僅不會佔用公司過多的資金,更避免了形成大量負債,為企業提供了有效的風險緩衝。通過降低公司的資産負債率,代建業務有助於改善企業的資本結構,增強企業的財務穩健性。
17家總合約規模超千萬平
進入2024年,代建行業的陣營仍在不斷壯大。2024年初,招商蛇口宣佈正式成立代建平臺“招商建管”,融創中國也對外正式官宣了融者共創這一代建平臺,代建市場再次擴容。
代建的火爆程度,讓頭部央企也都坐不住了。招商蛇口董事長蔣鐵峰在業績會上表示,“三大工程”中“平急兩用”公共基礎設施建設為公司帶來了新的代建機會。據披露,招商蛇口2023年新增28個代建項目,合計管理面積約269萬平方米。
雖然頭部央企來勢洶洶,但不同於房地産行業,代建行業集中度更高。
據克而瑞數據,截至2023年末,TOP30企業代建總合約建築面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家,合計面積達4.12億平方米,佔TOP30企業總規模的55%。
從TOP30代建企業的性質來看,仍以民企為主,數量佔比達67%,包括龍湖龍智造、旭輝建管、濱江集團等;國企央企數量佔比16%,包括華潤置地、建發建管等;混合所有制佔比為17%,包括綠城管理、金地集團、萬科地産等。
具體到市場格局,代建企業梯隊已經形成。
據中國房協代建分會副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱透露,截至2024年一季度,已有17家企業代建總合約規模超千萬平方米,其中總規模超過1億平方米的有2家,超過5000萬平方米的有3家。
2024年一季度,代建新增規模TOP20企業新增簽約面積3464萬平方米,是2023年全年新增簽約面積的29%。其中新增簽約面積超200萬平方米的企業共7家,新增簽約面積合計2312萬平方米,佔TOP20企業新增簽約面積的66.8%。
頭部代建企業的新增簽約規模依然保持顯著優勢。具體而言,藍城集團2024年一季度以新增簽約面積547.8萬平方米排在首位,藍綠雙城和旭輝建管分別以494.5萬平方米和336萬平方米的新增簽約面積緊隨其後。
從增速來看,藍城集團、融者共創、旭輝建管擴張迅猛,一季度簽約面積同比增速相對較快。其中,融者共創一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米,在各家企業中位於前列。
另據克而瑞數據,從TOP20代建企業新簽約項目的委託方性質來看,國企及城投類企業委託的項目建築面積佔比達39%,是各類項目中最多的;私營企業佔比達35%,政府機關佔比為22%,而金融機構的佔比則僅為4%。政府機關和國企城投類委託佔比高達61%,主要是政府背景的委託方具有較高的安全邊際。
“未來代建行業將會有四大主要發展方向,包括代建企業自身的管理及品牌優勢;滿足政府民生共建類開發需求,代建服務為政府提供公共産品;滿足自用型物業開發和經營管理需求;滿足行業融資方式改變及資金收益提升的需求。”金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌在首屆中國房地産代建峰會上表示。
市場競爭將進一步加劇
代建賽道突然火熱,市場對於這一調整,有打開了房企“第二增長曲線”一説,也有房企“救自己”一説。在剛剛過去的年報季,各大房企在業績會上也花了不少筆墨提到代建,房企管理層們更是多次表示看好代建業務,認為代建有很大空間。
曾有房企管理層算過一筆賬,代建從2010—2020年行業剛剛起步時,每年都有20%以上的增長,預計2021—2025年每年還會有23%的複合增長,到了2025年,整個市場會有2億平方米的代建面積,“這是一個非常大的市場”。
郝一斌也曾測算,到2025年,商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場,貨值達到2萬億—2.5萬億元的規模。
市場規模之外,代建業務受到房企們的青睞,還有那誘人的高回報率。
“代建業務作為一種新興的建築服務模式,其回報率確實表現不錯。”中國城市房地産研究院院長謝逸楓表示,由於代建企業能夠充分利用自身的專業優勢和資源,提高項目的建設效率和品質,因此往往能夠獲得較高的項目收益。同時,代建業務還可以實現資金的快速回流,為投資者帶來穩定的現金流回報。
“代建第一股”綠城管理控股是目前資本市場上唯二的上市代建企業,從它的回報率大致可窺見代建行業的盈利水準。
從綠城管理控股近幾年的營收情況來看,代建業務呈現欣欣向榮之勢。2017年,綠城管理控股的營收規模為10.16億元,而到了2023年,營收上漲至33.02億元,年平均營收增速約為23%,大幅超過同期龍頭房企的增速水準。
根據2023年年報數據,綠城管理控股的綜合毛利率為52.2%,相比之下,傳統房地産開發的平均毛利率在10%左右,水準差異較大。
代建作為房地産行業的重要機會點,正吸引著越來越多的房企涌入這一賽道。然而,它絕不是一門容易做的生意,其背後的複雜性和挑戰不容忽視。
億翰智庫統計顯示,隨著競爭者的不斷涌入,行業集中度TOP5已從2017年的70%降至2023年的50%,其間綠城管理、綠地控股、藍城集團、華潤置地、金地管理等領軍企業持續發展進步,共同塑造了多強鼎立的競爭格局。
長遠來看,代建企業需憑藉紮實的專業能力立足市場,單純依賴低費率搶佔份額的發展模式難以持久。預計經過一番激烈的市場競爭洗禮後,行業最終將形成由40—50家核心代建企業構成的格局,其中全國化的頭部代建企業、聚焦專業領域的代建企業、深耕區域的代建企業三類企業競爭力更強。
億翰智庫研究中心總經理于小雨指出,代建企業需要明確核心競爭力的概念和重要性。核心競爭力是指企業在市場競爭中相對於競爭對手所擁有的獨特優勢,這些優勢可以是技術、品牌、管理、服務等方面。通過打造核心競爭力,代建企業能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出,吸引更多客戶和資源,從而實現可持續發展。
行業形勢之外,政策端傳來的消息也讓代建業務變得更加有想像力。
有機構預測,未來代建行業簽約面積將超2億平方米、市場達千億元量級。依據國家“十四五”規劃提出的“650萬套保障性租賃住房”目標,推算建設合同總額將達到1.4萬億元,若按1%的代建費率及30%的市場滲透率計算,“十四五”期間年均新增代建市場規模預計為8億元。同時,結合全國城市更新、困境項目救助、政府城投及政府公共設施建設等領域潛在的代建規模估計,預計“十四五”之後,代建新建建築面積有望突破2億平方米,有望推動代建市場總量躍升至千億元級別。
(責任編輯:朱赫)