儘管還有兩個交易日,儘管網簽也存在滯後性,但有央行房貸政策“三連發”加持的北京樓市調控“4·30”新政已經在數據端展現出積極一面:被稱為市場先行指標的二手房,已經率先出現活躍變化,帶看量、成交量均出現穩步回升。“測試”市場底部的掛牌量,在剛剛過去的一個月內減少超過8000套。截至5月29日北京商報記者統計時,5月北京二手住宅網簽量已達11747套,頭部機構直言在最後兩個工作日內,月度網簽數據站上1.2萬套幾成定局,這也是二手房核心榮枯線。
央地政策1+1>2
所謂“4·30”新政,即北京市住建委于4月30日發佈的《關於優化調整本市住房限購政策的通知》,核心內容即符合條件的購房群體在此前執行的限購政策基礎上,被允許在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。
“4·30”新政落地帶給二手房最直觀的影響,就是帶看量的增加。
范軍是北京頭部房産仲介回龍觀片區的經紀人,據他介紹,自己所在片區位置剛好處於五環外,以4月30日政策調整為分界線,門店前一個月帶看量為110多組,後一個月帶看量增加到150多組,增長了近四成。之所以有這麼大的增長,范軍總結是政策疊加作用開始顯效。
“5月下半月的‘增量’,要明顯高於5月上半月。”范軍説,北京限購優化後,央行又發佈了“5·17”新政,降首付、降利率,政策的疊加對提升購房者信心起到了至關重要的作用。
范軍提到的央行“5·17”新政,即在各地堅持一城一策原則,優化自身限購政策紛紛落地後,央行在今年5月17日出臺所有措施,從首付、利率等方面對房貸政策進行優化。
對於范軍的兩大節點判斷,同為經紀人的張華也表示同意。張華服務於豐台區六里橋片區,二手房市場主要由個人賣家和買家組成,交易很大程度上取決於買賣雙方的心理因素。隨著上海、廣州、深圳近日陸續落地執行政策,對預期的轉好,讓部分“積壓”買賣需求快速釋放。
頭部機構簽約增三成
房産交易存在週期長的特點,尤其是二手房買賣,在涉及“連環單”等複雜情況時,交易週期要更長,從簽約到網簽,往往動輒3—6個月的時間。然而,得益於一批存量客戶的快速釋放,北京二手房市場在新政的推動下,于5月成功站上榮枯線幾成定局。
北京市住建委數據顯示,截至5月29日,北京二手房5月網簽量為11747套。
實際成交要遠好于網簽;最後兩個工作日內,月度網簽數據站上1.2萬套。這是多位機構分析師對5月北京二手房交易核心數據的一致判斷。
1.2萬套,是北京二手房傳統的榮枯線。一般來説,衡量北京二手房成交熱度,有三個關鍵指標:第一個指標是8000套,低於這個數值,説明市場非常冷淡;第二個指標是1.2萬套,即榮枯平衡線,表示市場相對平穩,比較溫和,適合買賣雙方理性交易;第三個指標是1.5萬套,被認為是市場呈現上行趨勢的門檻線。
北京鏈家研究院分析師冷會獨家披露了一組數據:北京“4·30”新政和央行“5·17”新政發佈後,市場反應總體較為積極。5月以來帶看量和簽約量較前期都有比較明顯的提升,且五環外區域增長幅度明顯高於五環內區域。北京鏈家帶看量較上月同期增長約11%,二手住房簽約量增長近32%,其中五環外區域成交量增長近37%,明顯高於五環內區域(29%)和全市平均水準。從成交佔比上看,5月以來五環外成交佔比為45.8%,較4月提升2.4個百分點。
中原地産首席分析師張大偉告訴北京商報記者,中原地産研究院統計數據顯示,在剛剛過去的兩個週末:5月25日—26日北京二手房成交大約1900套,5月18日—19日北京二手房成交超2000套。預計5月全月北京二手房成交量有望達到1.7萬套左右,這基本接近了3月小陽春1.8萬套的成交量。“但最終從店面成交到實際網簽,還需要一段時間消化。”張大偉分析表示。
依然為買方市場
成交實際轉好的另一個數據,就是掛牌量的銳減,也是市場實際轉好的一項核心數據。
據張大偉透露,截至目前,北京5月二手房掛牌量減少超過8000套。
多位頭部機構分析師透露,掛牌量的減少,一方面源於實際成交量的增加,另一方面也有部分小業主出現心態轉變,下架原本掛牌的房源,擇機再售。
但多位一線經紀人告訴北京商報記者,目前買方仍然佔據絕對的話語權。據朝陽區安貞片區某仲介機構負責人羅明明介紹,該片區月內成交的幾套房子與掛牌價相比,均有不同程度的“談降”。
羅明明表示,目前市場信心正在逐步恢復。由於購房門檻的降低,部分之前積壓的需求開始進入市場。但利好政策並未引發業主大規模提價現象的出現,核心原因是一旦出現漲價,帶看量會明顯減少。
北京商報記者從部分購房者處了解到,目前大部分尚未入市的購房者,普遍持觀望態度,或者僅在價格合適時才考慮出手。總體來看,購房者在心理上更傾向於尋找自認為“合適”的房源,即存在撿漏心理。
“此前,北京‘認房不認貸’新政發佈,疊加降首付、降利率、調整普宅標準等政策執行,都在一定程度上刺激了市場需求。”包括張大偉在內的多位房地産業內人士認為,目前市場局部反彈已經呈現,買賣雙方應根據自身實際需求,選擇合適的房源與時機。
(責任編輯:張紫祎)