在陽光100中國的轉型路上,經歷了業績動蕩、賣地還債、人事震蕩、股價暴跌等大大小小的坎,幾乎讓易小迪及這家公司傷筋動骨。公司也從一線房企“種子選手”,淪落至中小地産商。
日前披露的今年中期業績顯示,公司收入幾無增長,歸母凈利潤暴降102.05%。
鋻於此,在轉型非住宅業務多年後,易小迪破天荒地再提加碼住宅産品,只為趕上他預想的一個市場小高潮。
“獨苗”易小迪
隨著潘石屹馬放南山,SOHO中國沽價待售,當年的“萬通六君子”中,只剩易小迪還在房地産行業上下“撲騰”。
早年,這6個男人通過海南“九都別墅”輕鬆掘得第一桶金。陽光100中國從純地産商向運營服務商轉型的艱難程度,可能遠遠超出了易小迪的預期。
1995年,“萬通六君子”從海南回京分道揚鑣。
當年,潘石屹率先離開萬通地産(現 萬通發展 ,600246.SH)創辦SOHO中國(00410.HK),專注以寫字樓為主的商業地産;王啟富曾任職海帝木業董事長,後來創立富鼎和股權基金;王功權加盟鼎暉投資;劉軍回成都成為成都農業高科執行董事;老大哥馮侖也于2011年從萬通地産董事長位置上離任。
易小迪開了兩年百貨公司後關門大吉,1999年才創立陽光100中國。啟信寶顯示,公司對外投資80家企業,實際控制企業14家。
2003年,國內招拍挂土地制度施行,當其他房地産商在土地市場瘋狂掃貨時,陽光100中國的主要精力用在開拓品牌。同行們抓住土地紅利完成原始積累,陽光100完美錯過野蠻生長的機會。在這之後,推進的城鎮化、棚改貨幣化等行業政策紛至遝來,易小迪似乎沒撈著一點“紅利。”
外界曾評價易小迪,是一個“比較老實的開發商”、“不太聰明的地産商”。失去了上述紅利,又較晚接觸資本市場,易小迪成了行業裏的“慢郎中”。易小迪曾深刻反思,“我是一個非常膽小的人,我承認我過分的謹慎使企業失去了很多擴張良機。”
巔峰時期,陽光100中國(02608.HK)是中國一線房企“種子選手”,排名中國房企百強前十。之後,逐漸衰落跌出百強榜。
2019年,中國千億房企數量達到34家,行業龍頭年銷售額突破5000億元甚至6000億元,陽光100中國的合約銷售額為103.38億元,同比下降14.53%。
踏空“牛市”
易小迪的過度謹慎,讓陽光100中國已偏離中國最賺錢的房地産行業主航道。
公司耗時7年、先後4次衝擊IPO,終於在2014年登陸香港聯交所。公司在行業裏率先向非住宅業務轉型,商業模式由賣房賺錢轉向服務升值,街區綜合體、公寓及小鎮成為公司非住宅業務的三大板塊。
眾所週知,非住宅産品開發週期遠長于住宅産品。陽光100中國沒有高週轉、沒有過硬的融資能力,在流動性危機之下陷入煎熬,一度導致公司資産負債率居高不下。
2015年至2018年,公司資産負債率均在80%以上,2019年略有改善,降為79.88%。
面對始終懸在頭頂的資金壓力,賣地、賣股權成為公司緩解流動性危機的重要措施。
2019年,公司出售住宅項目權益相應物業價值117億元,確認稅後收益19.24億元。重慶陽光壹佰、卓星集團、東莞清園孵化器、溫州中信昊園等成為公司出售的標的資産。
2019年業績會上,公司表示今後將繼續出售優質土地來填補流動性缺口,為未來2到3年的業務轉型儲備彈藥。
截至2020年6月底,公司有息負債264.53億元,其中122.12億元須在一年內償還,凈負債比率上升至182.1%。同期,公司擁有現金及現金等價物為28.57億元。
單從經營數據上來看,易小迪堅持了5年的轉型,已逐見成效。
2019年,公司非住宅業務實現銷售51.34億元,佔比50%,較上年提升20個百分點。今年上半年,公司毛利率達到32.77%,同比增加10.21個百分點。
轉型壓力下公司人事動蕩不斷,連續兩位CFO履新不滿1年離任;“救火隊長”林少洲在CEO位置上也未坐滿兩年。
最終,易小迪還是扛下了所有。他強顏歡笑:“更早的轉到這個方面(非住宅業務)來,可能失去了住宅的機會,這並不是一件壞事。”
加速賣地
今年上半年,陽光100中國實現合約銷售額24.08億元,合約銷售面積20.93萬平方米,同比分別下降36.4%和33%;實現營業收入35.98億元,歸母凈利潤-674.60萬元,同比分別增長0.10%和-102.05%。
針對公司業績下降,在今年中期業績投資者會上,易小迪提出下半年要及時調整産品結構應對變化,加大部分大型住宅項目的開發比例,同時加大一級土地開發力度。
這讓外界十分驚訝,難道陽光100中國的轉型出現搖擺?
公司認為,疫情影響導致街區綜合體、公寓及小鎮等項目銷售均出現下降,唯有加大住宅産品開發力度才能彌補。
易小迪預判,疫情已為房地産帶來另一個機會,接下來的兩三年時間裏,全國房地産市場將會迎來一個小高潮。同時,隨著疫情過后土地價格上升的趨勢,公司在手土地儲備將獲取更多溢價的機會。
作為房地産行業的元老,易小迪顯然不願意失去這個天賜良機。
資料顯示,公司在河北興隆、浙江溫州分別擁有土地超過6000畝和2000畝。今年,溫州將釋放100萬平方米,至少能賣70億元,“疫情期間地價比去年上漲20%-30%”,河北興隆地塊借助高鐵新城優勢,溢價空間也不小。
斑馬消費研究發現,陽光100中國已不再是單純的地産商,更像是一個大“地主”:首先以低成本獲取項目土地,統一規劃並負責非住宅配套的開發運營,再通過出讓住宅用地或引進合作變現。這,將成為公司未來重要利潤來源和長期經營策略。
(責任編輯:張倩蓉)