7月以來,不同梯隊的房企在拿地上出現分化。土儲充裕的龍頭房企採取靈活的拿地方式;二三梯隊的房企表現更為積極,更注重擴大規模及全國性戰略佈局。
今年下半年的土地市場,一開局即亮點紛呈:濱江集團、金隅集團等上市房企頻斥鉅資拿下優質地塊,屢屢創下行業紀錄;萬科、中海地産等則以TOD模式、簽署合作協議等新方式,積極備戰後市。
在克而瑞分析師謝楊春看來,經過二季度的“小陽春”,7月以來不同梯隊的房企在拿地上出現分化。土儲充裕的龍頭房企採取靈活的拿地方式;二三梯隊的房企表現更為積極,更注重擴大規模及全國性戰略佈局。
多家上市房企“闊氣”出手
107.38億元——這是杭州史上第三貴的地塊成交價,也是年內全國第四宗破百億元的土地成交價,由浙江上市房企濱江集團拍下。
相關土地出讓公告顯示,該地塊為杭州文暉地塊,佔地面積161.1畝,可建面積29.85萬平方米,項目可售貨值或超150億元,是杭州市中心10年來出讓面積最大的一宗宅地。7月31日,該地塊吸引了濱江集團、融創中國、中海地産、融信中國、陽光城、廈門建發等開發商參與競拍,經過2個多小時82輪的競價之後,濱江集團以總價107.38億元、樓面價35971元/平方米成功競得,溢價率為21.8%。
根據公告要求,該地塊未來的商品住房銷售精裝限價為5.17萬元/平方米。目前杭州文暉板塊附近在售的新房項目僅有中海望廬,其高層均價為4.82萬元/平方米。
對於此次交易,濱江集團相關負責人表示:“取得該地塊有利於鞏固公司在杭州‘大本營’的地位,也是為公司明年的銷售儲備貨值。”
通過頻頻出手,濱江集團今年已新增22個土儲項目,完成年初計劃的70%。“公司積極拿地,一方面是出於快週轉戰略的考慮,結合實際情況來看,在政策允許的前提下,上半年的新增土儲基本可在年內開盤銷售,實現回籠資金;另一方面是出於對今年土地市場的研判,目前公司已取得的地塊規模和地段,均符合佈局城市核心區域的土儲戰略。”上述負責人表示。
同日,金隅集團以8.58萬元/平方米的樓面價競得上海一宗宅地,這是今年以來全國成交單價最高的地塊。該地塊位於上海市楊浦區江浦社區,屬於市中心板塊的稀缺住宅用地,共吸引7家房企參與競拍。經過90余輪的競拍,由金隅集團以69.2億元的總價競得。除去5%的保障房配建,實際樓面價高達9萬元/平方米。
今年在土地規模擴充上不斷出手的還有中海地産。8月3日,中海地産耗資79億元拿下北京亦莊河西區不限價宅地,這是北京今年以來總價最高的地塊。這宗地塊所處區域,是北京經濟技術開發區河西區近10年逐漸發展起來的居住區,周邊配套較為完善,規劃建築面積20.15萬平方米,採用“限地價、競自持”的出讓方式。中海地産以23.44%的溢價率將其收入囊中,樓面價為4.04萬元/平方米。
“儘管7月以來房企拿地規模、成交量、溢價率均有所下降,但一二線城市的優質地塊特別是核心地段競爭依然激烈,此類項目未來發展方向普遍具有較大的想像空間。”謝楊春分析。
頭部房企多元化擴土儲
除了在招拍挂公開市場頻頻出手,龍頭房企在增加土儲方式上各顯其能。
萬科加快了通過TOD模式充實土儲的步伐。6月29日,萬科與深鐵集團簽署備忘錄,擬成立合資公司,以探索粵港澳大灣區及其他重點城市的TOD大型項目建設模式,圍繞“合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地,並實施項目開發”等內容展開。
7月底,萬科與武漢地鐵集團簽署戰略合作協議,共同探索打造地鐵TOD産城融合示範項目,之後又以7.46億元的成交價拿下成都行政學院站TOD 66%的股份。
萬科董事長鬱亮在今年的股東會上直言,萬科在地産開發上有2個重點方向:城市更新和TOD。雖然在業績上尚未充分體現,但未來潛力較大,將為傳統開發業務帶來新的增長曲線。
多元化的拿地策略令萬科迅速獲得豐富的土儲。公司7月新增開發項目29個,佔地面積合計232.4萬平方米,需支付權益價款212.33億元。今年上半年,萬科平均每月新增項目僅7.67個,單月拿地金額均低於200億元。
同樣以TOD模式擴充土儲的龍湖集團,今年上半年已在長沙、東莞、武漢、杭州和西安等地獲得5個TOD項目。近期,龍湖集團相關負責人表示,市場火熱時,公司會採取收並購結合TOD地鐵上蓋物業的方式拿地。
除了TOD模式,部分上市房企還通過戰略合作的方式參與城市更新,擴充土地儲備。中海地産于7月29日與上海黃浦區人民政府正式簽訂合作框架協議,由中海地産對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設,預計投資規模近600億元,這是中海地産發展史上投資規模最大的項目。
“隨著公開出讓的土地越來越少,房企結合TOD、城市更新、舊改等方式,能夠以更低的土地成本獲取更優質的城市資源。”地産研究人士嚴躍進表示,此類項目具備一定的門檻,特別是TOD模式,涉及交通、住宅、商業運營、公共空間等方面,要求房企具備一定的産業發展實力。
(責任編輯:張倩蓉)