從2017年底與平安不動産子公司成立合營公司收購項目改造為中高端公寓、2018年初再次公佈與平安不動産在長租公寓領域開展戰略合作,到2019年5月14日宣告將長租公寓等5項業務剝離至控股公司朗詩集團,朗詩綠色集團佈局長租公寓戛然而止。
事實上,近年來,在持續的政策紅利下,不少房企紛紛佈局長租公寓,不過,運營和盈利模式仍是普遍存在的難題。今年,多家房企對長租公寓領域放慢了腳步。此次朗詩綠色集團剝離長租公寓,是否折射出開發商開啟 “斷舍離”?
預計未來兩年將虧損,朗詩寓被剝離
5月14日,朗詩綠色集團有限公司發佈公告稱,將處於虧損階段的長租公寓、物業管理諮詢、建築設計諮詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
對於長租公寓品牌朗詩寓,公告解釋稱,作為一個創新類業務,朗詩寓仍處於培育期,預計未來兩年將持續虧損,日後將産生持續資本開支,剝離至控股股東朗詩集團,可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司,推動長租公寓業務健康發展,亦可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。
按照朗詩綠色集團的年報數據,長租公寓業務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。
朗詩綠色集團為何剝離長租公寓等虧損業務?在接受新京報記者採訪時,朗詩綠色集團董事局主席田明表示:“對於長租公寓,我們長期是看好的,只是放在地産上市公司內培育不太合適,朗詩綠色地産要成為專業化、業務清晰的上市公司,提升其盈利能力和股東價值。長租公寓剝離後,由朗詩控股集團培育其長期發展。”
在2018年業績會上,田明曾表示,長租公寓回本週期在3-5年,這個業務需要培育,在一段時間裏都會産生比較大的虧損。朗詩的長租公寓採用二房東模式。田明預計,2019年、2020年,長租公寓還將繼續虧損。
對於朗詩寓未來的發展,朗詩方面表示,由於長租公寓市場發展的不確定性,還需要較長時間的投入,目前階段,對朗詩寓業務的長遠發展做定論為時過早,要視業務的具體發展情況再定。可以肯定的是,朗詩集團對長租公寓業務的發展考慮,一定會基於對其有利的方式來推進。
不難看出,朗詩並不避諱長租公寓還需一段時間培育才能盈利的事實。此舉在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,是止損的策略,“畢竟長租公寓如果投資週期太長,企業會比較被動,選擇其優勢産業進而做大做強,這才是今年房企投資的重心。”
錢緊,長租創新抵不過高週轉
實際上,今年多家房企對公寓板塊放慢了腳步。房東東創始人全靂道出了行業一大現狀:今年有的企業停止了拿項目;有的企業開始轉手在營項目,團隊進行縮編;也有的企業,明確不求規模,只開幾個精品項目。
同策研究院總監張宏偉對記者表示,從去年下半年至今,房地産市場進入下行通道,總體來説全國市場還處於調整階段,房企資金壓力較大,尤其是來自於債務到期的壓力。在此背景下,房企會對長租公寓這類投入大、短期成效較少的業務做一些戰略收縮。
“為了降低風險,未來房企會在戰略收縮基礎上有所聚焦,聚焦真正需要長租公寓的一線和強二線城市優質地段。”張宏偉表示。
“長租公寓這個新創板塊看似簡單,但可謂是‘賠錢集中區’。”全靂如此表示。之所以這麼認為,在他看來,房企在房源、低成本資金獲取上看似優勢明顯,但在租賃這一精細化鏈條上,房企並不具備十足的競爭力。
事實上,作為一種新興業態,長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、週轉慢”,尤其面臨前期投入大,回收期較長,短期盈利能力難的問題。去年,不少長租公寓品牌因經營不善而退出市場。
上海易居房地産研究院副院長楊紅旭道出了房企面臨的一大難題:若長租公寓按重資産持有物業來運營,必然會面臨很大的壓力,“開發商自己建房子後出租,或並購存量物業後改建成公寓出租,都很難實現盈利,原因在於,房價、地價、融資成本都偏高,相對而言,租金收入則偏低,而且這一矛盾在短期之內也很難解決。”
在和碩機構首席分析師郭毅看來,雖然目前相關部門出臺了一些扶持政策,從資金層面補充企業一些流動性,緩解企業在運營過程中,投入過大、運營週期過長的問題,但這些政策還遠不能解決企業現在面臨的盈利難題。
值得注意的是,與地産快週期開發不同,租賃是慢週期行業。全靂指出,慢行業成熟期需要十年、二十年或更長時間,持續和迭代是建立內部創新創業孵化平臺最關鍵的兩個動作。但如果企業沒有耐心,缺少堅定不移的戰略投入,內部創新業務很容易流於形式被邊緣化。
全靂進一步指出,已經習慣高週轉的開發商,大多數都做不好存量運營。原因在於,沒有那個耐心,而且由資金成本決定,“從高到低是非常痛苦的事,開發商的長租創新,抵不過‘高週轉’,除非抱著虧5年的決心。”
如何破局和盈利?
借鑒國際經驗,長租公寓基本採用的是輕重資産兩大模式。第一種是輕資産品牌輸出模式,幫助客戶獲得資金回報,從而收取一定的管理費,目前國內很多創業公司也在嘗試輕資産模式;另一種是REITs模式,即通過資金收購來改造、運營管理,再做REITs,從而形成資産管理的閉環。
對此,張宏偉表示,未來房企也要考慮將輕重資産相結合,“重的比例要控制在兩到三成,頂多不超過三到四成。”
新京報記者了解到,為打破長租公寓的資金掣肘,近一兩年,各種背景企業的REITs 類産品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長租公寓資産類REITs産品正式“破冰”後,保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。
來自克而瑞研究中心的報告指出,不完全統計,2018年我國50家房企在長租公寓資産證券化方面,發行規模已達107.21億元,相比2017年快速增長了168%;綜合優先級票面利率僅為6.05%。此外,截至2018年底,50家房企長租公寓資産證券化獲批額度已突破1000億元,約860億元待發行,預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放,將進一步助推房企在長租公寓市場的佈局規模。
“目前來看,房企都在嘗試創新,都在熬,還沒有看得很清楚,哪天能實現盈利,哪天能上市,或發行REITs。”楊紅旭表示。
不過,全靂也提醒,如果本身項目無法盈利,通過不斷高成本融資,那就是飲鴆止渴。長租公寓必須回到居住體驗和服務屬性,而不能一味追求金融創新。
長租公寓是品牌加資本的行業,不是簡單裝修與物業管理。問題在於,房企佈局長租公寓,如何破局與盈利,未來如何發展?
郭毅向記者表示,長租公寓需要長期運營才能體現價值。從利潤週期來看,越到運營中後期,利潤的最大化效果才能顯現出來,其中,管理較為重要,要最大化的控製成本。
與此同時,郭毅還指出,在産品和客群方面,未來房企要進一步細分,針對不同需求的客群,開發定制型的産品。此外,在服務上形成客戶黏性,再進一步深耕,為租戶提供更長尾的延展産品和服務。
“一手控成本,一手增收入,加上政策傾斜和資金扶持,長租公寓才能有更為清晰的明天。”郭毅表示。
(責任編輯:劉小菲)