李淳報道“掘金軌道經濟新藍海”為主題的易居論壇日前在上海舉辦。上海易居房地産研究院發佈《2019年中國城市軌道交通TOD發展藍皮書》(下稱藍皮書)提出：TOD模式是城市未來的高效發展模式，城市軌道交通建設給城市土地帶來了價值重塑，當前中國內地軌道經濟尚未形成，未來將是新藍海。來自地鐵、房地産企業及研究領域的企業家、專家上百人與會。論壇由上海易居房地産研究院主辦、京投發展股份有限公司協辦，克而瑞地新引力機構合作支援。
易居房地産研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示，中國社會發展到了新時期，經濟面臨的環境發生了變化，企業運營所處的環境和條件也發生了變化。以傳統方式取得市場拓展的效應已經遞減。如何拓展新的發展空間，尋找新的動力，取得新的發展，成為了各個行業各個企業共同關心的問題。這些年來，國家加快高鐵、城際鐵路和城市地鐵等軌道交通建設。在當前經濟環境面臨變化的背景下，軌道交通發展不僅是中國經濟發展的重要推動力，也逐步成為當前中國經濟的“壓艙石”和“穩定器”。而未來的房地産市場空間和創新，就應該在這樣的新興領域通過專業運作、技術疊加取得新的突破，為行業發展發揮推動作用。
軌道經濟轉變城市發展模式
TOD是以公共交通為導向的開發，在規劃一個居民或者商業區時，使公共交通的效用最大化的一種規劃設計方式。藍皮書指出，TOD模式是城市未來的高效發展模式，軌道交通建設帶來諸多經濟效益。據相關研究表明，每一個億的軌道交通項目可以拉動2.63億的GDP，增加 8000個就業崗位。
上海申通地鐵資産管理有限公司總工程師溫玉君在論壇上表示，上海積極挖掘軌道經濟，地鐵場站上蓋綜合體開發變成“城市會客廳”。這對樹立城市名片，對改善城市環境，促使城市産業格局的優化上均起到了重要意義。
對此，南京地鐵資源經營有限公司副總經理王箭相當認可。他表示，南京通過站點一體化設計和同步建設，成功實現了片區商業化和住宅區新建，提升了土地價值，解決了地塊割裂和城市傷疤問題，幫助當地政府解決了老城改造問題。TOD能提高城市土地使用效率，促使用地高強度開發，改善沿線土地利用類型和用地結構，促進土地集約利用。
頂層設計思路決定出路
作為藍皮書主編，上海易居房地産研究院院長助理兼諮詢中心總經理崔霽在闡述報告內容時指出，城市軌交建設和運營投入包括四大類産出：一是地鐵線路;二是附屬資源;三是沿線未出讓土地的增值;四是沿線物業和已出讓土地的增值。目前中國內地地鐵公司獲得的是前兩項，而後兩項産出卻是數倍于前兩項，但被外部化了。香港地區創造出“軌道+物業”的盈利模式，地鐵公司作為上市公司實現盈利，而內地城市政府部門多數把地鐵公司定位成公益性和功能型公司，這是能否走“軌道+物業”模式的核心之一。思路決定出路，地方政府頂層設計沒有想明白的話，後續落地也會是走樣。
合作開發是主流方式
合作開發是目前TOD開發主流方式，前海基礎設施投資基金公司總經理、原深鐵地産副總經理楊建華在論壇上指出，一是地鐵建設本身技術複雜，地鐵公司建設與運營任務十分繁重;二是房地産已經進入到專業化時代，多數地鐵公司尚不完全具備獨立開發上蓋物業的專業能力，深鐵當時地産板塊幹部隊伍中大部分來源於軌道建設和運營，缺乏市場化房地産企業背景;三是地鐵建設與運營的公益性要求地鐵公司規避房地産項目存在的高風險;四是無論地鐵建設運營還是物業開發，均需要巨量資金，資金籌措難度極大。因此合作開發是當前TOD的主流開發模式，深鐵也是通過合作開發獲得了較高的土地溢價收益，同時迅速做大做強了地産品牌、提升了開發收益，從而為後續地鐵可持續發展和重大股權重組提供了重要的資金。
站城一體化融合發展
藍皮書指出，未來TOD的産品方向是站城一體化融合發展，真正的TOD應該具有規模化、複合化、便利化特徵。對此，華潤置地華東大區投資管理部副總經理何穎表示，建設軌道交通就是建設城市，真正的TOD應在公益性和市場性實現雙輪驅動。
融創東南區域集團産品中心高級經理沈桂秀則強調産品力在TOD項目中的重要性，指出TOD開發是當代城市發展創新理念，是軌道交通建設與城市開發的一個交叉圈，在這個交叉圈裏，大型市政設施與民用建築複合共生，對産品力的要求更高。
萬科上海區域投資與合作開發部總經理黃超俊認為，TOD不是簡單的住宅和商業，是一個理念，是一種責任，背後承載的是珍視土地價值和商業價值。
京投發展股份有限公司總策劃師戴嘉寧介紹説，京投發展在去年提出“TOD智慧生態圈”的基礎上，今年實現了進化，主要在五個方面：一是建立軌交車輛基地評價體系;二是建立軌交車輛基地結構轉換研究體系;三是研發軌交車輛基地綜合開發綠色車輛段;四是深化軌交車輛基地減震降噪系統專項研究;五是完善軌交車輛基地客戶研究體系。他表示，公司作為TOD領域的開發主體，要不斷進化企業的理念，才能夠推動TOD行業更好地發展。
未來市場空間萬億級
論壇上，藍綠雙城科技集團有限公司總經理顧建明表示，在後房地産開發時代，TOD不但能夠創造土地市場的增量，還能夠創造存量土地的更新，這一定是個藍海市場，但當前由於有一定的進入門檻，所以玩家不多。一旦進入，就需要具備優秀的産品能力、服務能力和産業整合能力。
藍皮書顯示，2018年以來，國家發改委開啟城市軌道交通項目審批大潮。自2018年1月1日至2019年6月20日，全國城市軌道交通項目批復(2019-2025)共計10個城市，涉及55條線路，777個站點，項目里程達1300多公里，投資金額達10545億元。
崔霽據此表示，根據易居研究院預測，所批復的777個站點，預估50%的開發率，假設站點上蓋開發平均面積約20萬平方米，乘以10個城市商品房銷售均價，粗略測算站點TOD市場空間可達萬億元級,市場想像乃至拓展空間非常之大。
