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[陳偉]這位網友可能對物業公司、業委會、居委會的性質定位的認識有偏差。實際上物業公司使用的物業管理用房也是由業主提供的，根據《物業管理條例》、物權法也好，物業管理用房的所有人是業主，物業公司在沒有業主的許可情況下是不可能駐紮在小區裏面的，物業管理公司受業主委託進行管理，居委會、業主大會、業委會及物業管理服務的企業實際上他們是從不同角度為業主提供服務的，並非管理部門。 [2007-10-30 16:35:02]
[主持人]有網友問：怎麼不在條例中規定業委會成員報酬問題，如何籌集？ [2007-10-30 16:38:06]
[姜萬榮]業主委員會委員要不要拿報酬給多少報酬，應該由全體業主通過民主協商方式，在管理規約中規定，《物業管理條例》不可能從行政的角度強制規定給業主委員會委員多少報酬。 [2007-10-30 16:38:46]
[網友]地下車庫、特別是做防空用的地下車庫應該以産權為區分歸宿依據，作防空用的地下車庫的建設成本無疑歸集到了整個小區的建設成本中，如開發商無産權則歸業主。同理，對小區道路和綠化，小區業主、開發商均無産權，而這些設施歸全體業主所有並負責維護。如小區範圍內地下車庫（非防空用）屬開發商，那麼開發商在出具産權證明的同時，還必須出具分攤公用面積的證明及負責相應的公用設施的維護費用。我的理解是否正確？如理解有問題，請建設部姜萬榮同志指教並給出答案及相關理由。 [2007-10-30 16:41:13]
[陳偉]一是小區內佔用防空設施的地方車庫歸屬問題。我覺得地下車庫的歸屬比較複雜，因為根據《物權法》是比較明確的，就是車庫、停車設施的歸屬根據物權法第74條主要根據當事人之間的約定，也就是開發商和業主之間的約定來決定歸屬方式。約定有三種，一種叫出租，一種是出售，一種叫附贈，所以判斷歸屬的時候受到要根據約定，如果沒有約定的話應該尊重事實。由開發商和業主之間通過協商的方式決定它的使用以及它的收益分配。 [2007-10-30 16:41:20]
[網友]物業公司的財務到底是由誰來審計，業主大會有沒有審計物業公司財務的權利？ [2007-10-30 16:42:25]
[陳偉]我想作為監督來講，這裡面涉及到物業管理收費的兩種模式，分位酬金制和包乾制，從包乾制角度來講，應該説更多地體現了物業管理企業和業主之間自負盈虧的交易關係；而酬金制更多的是物業公司拿業主的錢代業主辦事，這時候他獲得一定的酬金報酬，所以從嚴格的角度來講，酬金制收費模式下的物業管理業主大會應該説完全有權利定期對物業管理企業的財務狀況進行審計。 [2007-10-30 16:45:14]
[主持人]小區地面車位是否應當收取費用，其收益應當歸誰所有？ [2007-10-30 16:46:50]
[陳偉]我想代表中國物業管理協會對這個問題做一個系統一點的闡述，因為最近物權法實施後全國各地出現業主、開發商和物業管理公司之間因為地面車位的歸屬問題發生一些矛盾，甚至訴諸法律了，各方有不同的看法，而且爭論也比較多，所以為了讓大家了解問題，形成共識、化解矛盾，我想講以下幾點：首先，我覺得地面停車位涉及兩個問題，一是停車位的歸屬問題，是停車費的歸屬問題。停車位的歸屬《物權法》第74條有明確規定，也就是可以根據74條判斷停車位的歸屬，一個是約定，一個是佔用道路和其他場地的車位應該屬業主共有，但是物權法實施前是比較麻煩的事，實際上現在説的都是物權法實施以前的事，因為根據法不溯及既往的原則，應該分不同的性質，比如危改房、經濟適用房和商品房的情況是不一樣的，不應該簡單認定由業主共有或者某個開發商所有。 [2007-10-30 16:47:46]
[陳偉]停車費的歸屬這塊，法律還是有明確規定的，也就是《物業管理條例》第55條規定。利用物業共用部位共用設施進行經營首先應該徵得業主大會、業主和物業管理企業同意，其次要辦理有關手續，利用共用設施和共用設備經營所得收益一個是補充專項資金，另外可以按照業主大會決定使用。在現實中如何判斷這個東西呢？我認為在現實生活中根據這一條款的有關規定，業主要主張地面停車收益必須有三個前提條件：一是地面停車位應該明確歸屬業主共有情況下才能主張權利；二是業主主張權利應該是在2003年9月1日以後；三是業主主張權利的前提應該是經營者的停車費在扣除經營成本、報酬、稅金後還有盈餘。我們現在大量的地面停車位為什麼收費呢？實際上有兩個依據，一是具有合同的依據，也就是同大多數物業管理企業是根據停車合同收費的，第二全國很多大城市物價部門都制定了停車收費標準，也就是説現行地面停車收費是有政策依據。 [2007-10-30 17:02:06]
[陳偉]對於現階段一些業主在《物權法》出臺後反映因為佔用業主共用道路和其他場所的車位屬於業主共有，而主張不交停車費或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對物權法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，我們認為如果很簡單地採取追討舊帳的情況是不太妥當的，因為法律不能溯及既往，否則會引發很多矛盾；其次，我們認為對一些經濟適用住房和普通住宅小區，我們在物權法出臺前在測算物業管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內的，也就是説在這種情況下我們制定出的物業管理費的收費標準是偏低的，所以在物業費沒有調整的情況下如果簡單認為停車收益歸業主所有，實際上是不符合當時物業服務費定價的實際情況的。因為當時定價的時候已經考慮到停車收入的因素，所以價格定得比較低，如果停車收益再歸業主所有，那麼現在很多經濟適用房等政策性住宅小區的管理費是入不敷出的。這也是我們網友應該注意到的實際情況。 [2007-10-30 17:02:42]
[陳偉]按照物權法第74條第三款中的規定歸業主所有是沒有問題的，但是這個共有並不意味著每個業主都單獨所有車位，有很多小區並不能保證每個業主都有車位，所以在這種情況下停車業主所交的停車費扣除管理費用以外的剩餘收益應該歸全體業主所有。如果業主地面停車不交費可能導致不良後果：一，車位管理要失去經費來源；二，對其他無車業主也是利益侵佔，因為沒有車的業主沒有佔用車位，但是停車位這一公共資源被部分有車業主佔用了，理應在經濟上付出代價。 [2007-10-30 17:02:50]
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