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[主持人]好，謝謝陳秘書長。網友注意到新修訂的條例中將物業管理企業的稱謂改為了物業服務企業，有網友問：為何要做這種稱謂上的調整？這種調整會産生怎樣的影響？ [2007-10-30 15:30:28]
[姜萬榮]做這樣的調整主要是突出物業管理首先是服務。在《物業管理條例》中規定得很明確，物業管理企業是接受業主委託，為業主做服務。現在由於部分企業擺不正自己的位置，使有些業主感覺到物業管理企業不是在做服務，而是在做管理。那麼這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業服務企業，從物業管理轉變到物業服務，突出了服務意識。另外也使業主和物業服務企業雙方關係的定位更加準確。 [2007-10-30 15:31:15]
[主持人]新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對業主大會、業主委員會的管理，請問地方政府部門在這些方面有哪些具體職責？ [2007-10-30 15:34:19]
[陳偉]地方政府主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府一方面對業主大會及業主委員會的成立具有指導和監督的職責，另一方面也要加強對業主大會及業主委員會日常活動的監督，如果業主大會和業主委員會做出的決定危害了業主的利益或者做出了與物業管理無關的決定的時候地方政府應當及時有效干預。 [2007-10-30 15:34:32]
[網友 19851126]我對於新修訂條例中新出現的管理規約不太了解，能否介紹一下相關情況？ [2007-10-30 15:41:37]
[陳偉]實際上新修訂條例中的管理規約也是根據物權法做的一種調整，根據原來2003年9月1日頒布的《物業管理條例》，當時我們有兩個，叫業主公約和業主臨時公約。但是物權法用了管理規約這個詞，實際上管理規約和我們原來説的業主公約是一個概念，實際上就是業主自我約束決定業主共同利益的基本契約。大家如果理解原來的業主公約和業主臨時公約，對管理規約只是一個稱謂上的不同。 [2007-10-30 15:42:42]
[主持人]有網友注意到新修訂的條例不僅更加保護與尊重業主的物權，而且更加強調了業主行為的規範。有網友問：新條例在業主自我約束方面有哪些新規定？作為業主應該著重注意哪些方面？ [2007-10-30 15:47:22]
[陳偉]實際上新的條例是把《物權法》作為上位法進行的調整，實際上在業主自我約束方面在2003年的條例中就有。實際上《物業管理條例》的新變化就是把物權法78條第二款關於業主大會和業主委員會的決定侵害業主權益的情況下受侵害的業主可以向法院申請撤銷決定的。這個規定也是對業主自我約束的法律訴訟的救濟手段。另一方面新修訂的條例在其他的關於業主內部自我規範機制這塊，2003年的條例有比較明確的規定了。作為業主可以根據物權法以及《物業管理條例》有關規定對業主委員會的一些不當行為主張他自己的權利。我覺得無論是新修訂的條例還是物權法也都是有規定的。 [2007-10-30 15:48:18]
[主持人]有網友留言：物權法已經於今年正式頒布實施，物權法中有關建築物區分所有權一章與物業管理活動緊密相關。那麼，物權法究竟對物業管理活動帶來哪些主要影響？ [2007-10-30 15:51:33]
[姜萬榮]物權法是《物業管理條例》的一個上位法，它的頒布實施有助於推進條例的貫徹執行，使物業管理活動更加有法可依，使廣大業主的合法權益得到更有效的維護。而且物權法中的共有權利和義務奠定了《物業管理條例》中的共有部分的權利和基礎。並且條例對公有産權界定的更加明晰，這幾方面就從根本上避免了業主和物業公司的糾紛。 [2007-10-30 15:54:34]
[主持人]業主委員會到底該如何成立？新舊物業公司該如何更替呢？ [2007-10-30 16:02:16]
[陳偉]實際上這裡面有一個概念，業主委員會不是一個成立的概念，是一個選舉的概念，實際上成立的應該是業主大會，業主大會成立的過程中選舉出業主委員會，而至於業主大會的成立和業主委員會的選舉我們根據2003年的《物業管理條例》有一個配套的規範性文件，就是業主大會的規程，其中對業主大會的籌備以及對業主委員會的選舉以及業主大會的決議等都有詳細的規定。所以具體在操作過程中業主可以根據業主大會的規程以及地方的房地産主管部門的相關規定進行操作。新舊物業公司的交替實際上涉及的是合同方的改變問題，物業管理條例也對此做了原則性的規定。在項目交接的時候物業管理企業必須做好配合工作，應該在業主大會和業主委員會的主持下進行交接。這方面各地都有一些地方性的政策進行引導和規範。 [2007-10-30 16:02:49]
[網友 語鴻]業主要求成立業主委員會時，碰到這兩種情況怎麼辦？1、開發商因利益需要拒絕配合成立，不提供任何資料；2、房産局物業辦要求確認業主身份必須達100%，而業主在開發商不配合的情況下又根本做不到。 [2007-10-30 16:10:17]
[陳偉]業主大會的成立按照現行業主大會規程規定，開發商是很關鍵的，他作為第一業主在房屋銷售到一定程度的時候，當業主具備成立業主大會的時候開發商應該作為籌備人參加的。但是在實踐的過程中有可能出現一種情況，就是開發商怠于履行開發商的義務，但是法律規定業主可以自行籌備，但是前提是在地方政府的指導之下進行的。如果開發商沒有正當理由拒絕履行籌備業主大會和組建業主大會的義務的話，我覺得這應該積極和有關部門溝通，希望通過有關行政監管部門的監管來達到目標。 [2007-10-30 16:11:32]
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