11月9日，杭州2023年十三批次涉宅地掛牌，全城取消土地限價，競價方式重回“價高者得”。很多人看到土拍新規的第一反應是：地王要重出江湖了！

　　那麼，未來一段時間，杭州會有地王誕生嗎？如果杭州誕生新地王，最有可能在哪些板塊？

　　杭州歷史涉宅單價地王，是鳳起潮鳴

　　Top10里80%在錢二

　　翻開杭州土拍史，單價地王（涉宅）紀錄保持者是2016年的鳳起潮鳴。

　　2016年3月23日，潮鳴艮山單元D4-01、05地塊（原沃爾瑪超市）掛牌出讓。

　　這是繼2009年喜得寶地塊（蘭園）之後，時隔6-7年，杭州護城河內再現寶地，吸引到了綠城、萬科、濱江、信達、融信等16家房企競價。

　　最終，經過56輪競價，綠城以37.35億競得寶地，溢價率109.38%，折合樓面價45368元/㎡，刷新杭州涉宅單價“地王”紀錄，且一直保持到現在。

　　2018—2019年期間，鳳起潮鳴高層住宅在售，戶型面積147-455㎡，精裝均價79800元/㎡。

　　2015年9月—2016年6月，是杭州土拍史上一段非常短暫的“價高者得”時期。從2016年6月4日開始，杭州土拍重新開始“限地價”。

　　歷史涉宅單價第二高，是2019年4月濱江競得的望江單元SC0402-R21-08地塊，樓面價45325元/㎡，也就是後來的禦潮府。

　　令人驚嘆的是，杭州涉宅地成交單價top10的其餘8宗，全部出自錢江新城二期，出讓時間為2021-2023年。

　　開發商方面，最愛拿單價地王的兩家房企，一個是濱江、一個是綠城。

　　單價地王的誕生，往往遵循一個原則：地段越核心、地價越貴。

　　從主城區範圍來看，最容易出宅地單價地王的三個板塊：錢二、南星、望江。

　　錢二，還有較大的宅地儲備，諸如，觀翠攬月東側宅地、棲江攬月北側宅地、芝瀾月華軒東側宅地等，新房限價在66000-67500元/㎡，地價仍有一定的競價空間。

　　在錢二之前，南星是杭州歷史上出單價地王最多的一個板塊。比如，2009年的西子禦園、2013年的金隅學府、2015年的侯潮府等等，都是歷年的杭州單價地王。

　　南星仍有一塊涉宅寶地——南星水廠，預計在今年年內完成收儲，或將於2024年出讓。

　　望江，目前新房限價69800元/㎡，也是杭州最容易出單價地王的板塊之一，城站東廣場、K11購物藝術中心旁，仍有兩宗商住地待出讓。

　　從11月9日掛牌的10宗涉宅地區位來看，均無杭州新地王潛質，不過有誕生板塊地王的可能性。

　　另外，在46000元/㎡的新房限價體系之下，錢江世紀城暫時不太可能出單價地王，除非後續新房限價放開。今年9月，建發以61.7億總價競得的世紀城錢塘灣總部住宅地塊，成交樓面價為32251元/㎡。

　　杭州已誕生8宗“百億地”

　　總價地王紀錄保持者，是杭州IFC

　　在2015年之前，杭州歷年總價地王成交價沒有突破過100億。

　　2005年，嘉裏建設競得西湖邊的原浙大湖濱校區地塊，成交價24.6億；2006年，綠城、濱江攜手競得杭汽發地塊（武林壹號），成交價36.3億；2012年，中海豪擲56億包攬三堡宅地，打造禦道路壹號。

　　直到2016年5月，信達以123億總價拿下奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊，杭州才誕生了“史上第一個百億地王”。

　　也是從2016年開始，杭州每年都會推出1-2宗大型複合TOD項目，“百億地”俱樂部快速擴容。

　　浙報傳媒地産研究院數據顯示，截至2023年11月，杭州已成交8宗“百億地”，分別是：杭州壹號院、澄品101、杭州恒隆廣場、杭州IFC、和品、桂冠東方、杭珹未來中心、雲啟之江。

　　這其中總價最高的一塊，是2019年8月拿地的杭州IFC，至今仍是杭州總價地王紀錄保持者。

　　開發商方面，有能力拿總價地王的房企，基本分為三類：①港企，比如新鴻基、新世界、恒隆、嘉裏等；②大型實力央企、國企，比如信達、保利、華潤置地、建發等；③本土房企，綠城、濱江。

　　而從總價地王分佈範圍來看，老市中心由於土地稀缺，很難再騰挪出大面積土地，尤其“西湖-武林”一帶，可能20年出一個嘉裏中心、15年出一個恒隆廣場。

　　2018年5月，恒隆以107.3億總價競得市中心絕版寶地——百井坊地塊時，55285元/㎡的成交樓面價，也刷新了杭州商業用地的單價地王紀錄。

　　不過，在杭州老市中心的外延範圍，以及一些城市新中心，依然有不少大型複合TOD項目待出讓。

　　從目前的土儲情況來看，新政後杭州出總價地王概率較大的幾個區域：文暉、三橋南、錢江世紀城、未來科技城。

　　文暉，和平廣場-浙金鋼材市場-艮山門車輛段上蓋一帶，是主城核心最後的大面積留白區。拱墅發佈曾多次發文稱，正與嘉裏、香港置地、新鴻基等數家優質港資接洽。

　　三橋南，奧體濱江國際商務區（原水電新村）不久前剛發佈方案徵集公告，規劃了三宗宅地以及部分一線沿江商地，被網友打趣地稱為“錢江南岸的江河匯”、“杭州零號院”。

　　錢江世紀城，亞運村南面的錢塘灣未來總部基地，還有大量的待出讓土地。其中，位置最好的莫過於曾被喻為“杭州最孤獨地鐵站”的豐北TOD。

　　未來科技城，綠汀TOD南側的低碳國際智慧社區，可建面積超108萬㎡，是杭珹未來中心體量的1.6倍，或成為未科下一個百億地王。

來源： 潮新聞    | 撰稿：詹慧雯    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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