緊鄰南宋德壽宮遺址博物館的杭州西牌樓社區，居民樓窗外挂滿了一排排紅燈籠，十分喜慶，與古色古香的宮殿相得益彰。

　　靠近德壽宮圍墻的一些住戶，在自家陽臺就可以看到近在咫尺的德壽宮。他們笑稱自己住在了德壽宮的“後花園”，自家變成了“宮景房”。 攝影：記者 陳中秋

　　自一面紅色宮墻火出圈後，南宋德壽宮遺址博物館的熱度居高不下，話題討論不斷。

　　前兩天，有橙友發帖説，看到緊鄰德壽宮的西牌樓社區、百歲坊巷小區等居民樓，住戶窗外挂上了一排排紅燈籠，與古色古香的宮殿相得益彰，儼然成了“宮景房”。

　　尤其是靠近德壽宮圍墻的一些住戶，在自家陽臺就可以看到近在咫尺的德壽宮，德壽宮好似成了自家“後花園”。

　　橙友紛紛在帖下留言：“與德壽宮同框，房子值錢了許多”“成了半個宮裏人”“房價視野俱漲”……

　　德壽宮附近的小區搖身一變成了“宮景房”，房價真的會跟著變化嗎？我們前往實地了解情況。

　　德壽宮遺址、鼓樓、胡雪岩故居 皇城根遍佈景點和老小區

　　德壽宮一帶，有被稱為“清末巨商第一宅”的胡雪岩故居、歷史悠久的清河坊，以及鼓樓、十五奎巷、五柳巷等知名景點。周邊民居眾多，像建國南苑、百歲坊巷、直吉祥巷等小區都有至少二三十年的歷史，板塊整體呈現繁華熱鬧的老城區生活氛圍。

　　附近德佑門店的房産仲介小駱説，鼓樓望江門雄鎮樓板塊這一片，目前二手房掛牌價4萬-5萬元/方左右，實際成交考慮房型、樓層、裝修等，會再低一些，但基本維持在3萬-4萬元/方。

　　比如建國南苑的掛牌均價為4萬元/方，實際簽約均價3萬元/方不到，最近一次成交數據是11月初，二樓58.9方成交均價2.87萬元/方。直吉祥巷的價格更高一些，最近一次成交均價為9月份的3.48萬元/方。

　　金都華府算是板塊內比較新的小區，但距離德壽宮不算近，目前掛牌均價6萬元/方，最近一次成交是9月底一套180方大戶型，均價4.8萬元/方。

　　由於景點遍佈，板塊內基本沒有餘地用來開發新房。但如果把視野放大，整個望江片區還是有不少新房供應的。

　　在望江立交橋以東，望江新城上半年有不少紅盤出世。均價6.98萬元/方的海潮望月城，兩次開盤中簽率均不到11%，首開131套房源吸引1201戶家庭登記，拼社保的門檻是有房家庭149個月。與其一路之隔的新世界江明月朗園項目，首開中簽率11%，601套房源共5460戶家庭登記，同樣觸發了拼社保機制，有房家庭需要具備165個月社保才能參與搖號。

　　德壽宮火了後

　　對周邊房價有影響嗎？

　　“就房價和成交率來説，周邊樓市對德壽宮沒有太大的反應！”仲介小駱一直負責望江一帶的二手房，他説，最近的帶看和成交並未因為德壽宮的火熱而上漲。我們諮詢同板塊的其他仲介門店，回復也基本一致。

　　小駱認為，二手房行情的好壞和德壽宮沒有太大關係：“哪怕是建蘭轉公都沒有引起房價的波動，德壽宮也不會例外。”

　　今年7月，位於該板塊的杭州市建蘭中學由民辦轉為公辦，當時這個消息也算“轟動”，但附近如金獅苑、袁井巷等小區的掛牌價和成交量都沒有什麼變化，成交均價維持在3.5萬元/方左右。

　　從杭州透明售房網的數據來看，不僅建蘭中學周邊，或德壽宮周邊，整個鼓樓望江門片區的二手房房價都處於“橫盤期”。成交價或許會因為戶型、裝修等差異化因素有所波動，但不會對整個板塊的均價造成太大影響。

　　業內人士分析，作為市中心成熟板塊，這裡周邊的配套、設施基本都固定了，沒有什麼想像空間，所以房價會穩定在比較合理的區間。

　　當然，實際行情一定會受到整體大環境的影響，今年二手房市場下行趨勢明顯，各板塊成交受到影響是無法避免的。

　　環境改變帶動房地産發展

　　典型例子有阿那亞

　　“小區所在位置或附近出現景點，會不會影響房價？”我們多方諮詢後發現，業內人士的觀點並不統一。比如幾位曾經有過房産開發經驗，後轉到房産仲介行業的資深人士認為，“景點和房價沒有必然聯繫”，並舉例杭州的南宋禦街、西溪濕地、擁有“埃菲爾鐵塔”的天都城等作為觀點的佐證。

　　但也有業內人士舉例河北省秦皇島北戴河新區的阿那亞社區，因成為著名景點而帶動房價，阿那亞算是一個典型例子。

　　關注娛樂圈的人知道阿那亞，是因為那裏舉辦了好幾場大秀。今年9月，奢侈品品牌LV在阿那亞舉辦男裝大秀，明星王鶴棣穿著貂皮大衣出圈，導致國慶期間阿那亞的人流量瘋漲。這個在北戴河黃金海岸線上的小鎮，因靠近北京，時常舉辦音樂節等各種活動。

　　而房産圈的人提起阿那亞，都會説這是個“神盤”。一開始，阿那亞作為非剛需的文旅項目，一度陷入滯銷困境。後來，阿那亞打造了孤獨圖書館、酒神劇場、沙丘美術館等景點，迅速躋身網紅打卡的大型社區。從年銷售額4000多萬元到30億元，阿那亞的房價如今趕超周邊城市4倍，“造景”功不可沒。

　　小區自身環境設施的改善

　　對房價的影響或更明顯

　　綜合來看，阿那亞的例子或難以復刻，但小區自身環境設施的改善，對房價確實有一定提升作用。

　　位於蕭山聞堰的江南摩卡小區，2016年開始陸續對小區的消防設備、路面、外墻等進行提升，並且改造了道閘、人臉識別等智慧化設施。在此之後，小區的成交均價上漲了2000-3000元/方。目前成交價穩定在2.8萬元/方左右。

　　另外，老舊小區加裝電梯也有助於提升房價。此前，都市快報曾報道過杭州首個加裝電梯的老小區新民村挂出7.6萬元/方的價格，比加裝電梯前的掛牌價高出近1萬元/方。目前，我們看到透明售房網上顯示新民村的掛牌價在7.4萬元/方左右，但有價無市，已經許久沒有成交了。

　　之前，杭州有一些業主眾籌改造自家小區外立面，這一方面是對生活品質的追求，另一方面也是希望改造後房價更有競爭力。

　　二手房掛牌超20萬套

　　最近一個月有2萬多套降價

　　透明售房網數據顯示，杭州二手房掛牌量已經突破20萬套（含富陽、臨安），截至發稿前，本月二手房成交3055套。

　　本月成交套數前十名的小區中，小面積段的居多。除了小戶型住宅華元歡樂城，E30中心公寓、智匯眾創中心、萬銀雙子中心等商住公寓也位列其中。仲介認為這是以價換量的結果。

　　據國家統計局發佈的數據，上月杭州二手房價格環比下跌0.8%，同比下跌0.5%。市場反應也確認了這一點：有超2萬套杭州二手房在最近30天內降價。

　　房貸新政對掛牌價也有一定影響。11月11日杭州房貸門檻有新變化，二套只要四成首付，改善家庭聞風而動。城東一門店的仲介表示，這幾天陸續有房東聯繫他調低掛牌價，想儘快把房子賣出去，騰出名額去置換新房。

來源：杭州日報    | 撰稿：劉穎    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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