在多地傳出樓市“鬆綁”限購消息又相繼被否認之後，南寧官方日前宣佈放開限購政策引發市場廣泛關注。

受訪人士表示，南寧此次政策調整的效應有待觀察。而隨著中央在金融等方面政策的明確，“雙向調控”有望加快落地，但因地制宜、分類指導的方針將貫徹其中。

首個地方鬆綁政策引關注

南寧市住房保障和房産管理局此次出臺的新政策是：根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神，從２０１４年４月２５日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

今年以來，在樓市遇冷、調控方向發生變化的形勢下，溫州、長沙、杭州等多地都傳出醞釀鬆綁限購，但這些消息最後都被官方否認。在這種形勢下，南寧成為首個正式調整限購政策的城市。

對此，南寧市住房保障和房産管理局相關負責人接受記者採訪時表示，這一新政策的出臺只是推進廣西北部灣經濟區同城化發展的一項配合政策。據介紹，２０１３年廣西出臺了《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》，並提出到２０１５年，北部灣經濟區內優先實現通信、交通、産業、城鎮體系、金融服務等九大領域的同城化建設。到目前為止，廣西已經在通信同城化（取消漫遊和長途費）、金融服務同城化（取消異地轉賬服務費）等領域出臺了系列措施。

這位負責人認為，和其他很多城市相比，近年來南寧市房地産市場比較平穩，房價並未出現明顯波動，而此次出臺的政策也不會對南寧樓市産生較大影響。

分析人士認為，雖然不會對整個行業的供需形勢産生較大影響、官方也表示並非旨在“救市”，但南寧新政策客觀上有利於進一步釋放市場購買力，也的確在地方鬆綁限購政策方面開了先河。

市場週期性盤整已經到來

中國房地産市場的降溫已經成為不爭的事實。國家統計局４月１８日發佈最新數據顯示，３月７０個大中城市新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到１４個。專家指出，２０１４年樓市明顯出現了和２０１３年不一樣的變化，在２０１３年出現的市場分化逐漸演變為市場的全線放緩。信貸的縮緊則進一步加劇了房企的困難。

一方面，包括大中小開發商在內的房企降價和優惠促銷等活動已經呈現全面鋪開之勢，更引起業界緊張的是，今年以來，一些中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現。一些人士預測稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢下，房地産行業已經觸到了“天花板”，而房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。

在這種形勢下，房企對於政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲，而房地産行業的重要性也讓很多地方政府具有較強的調控動力。

中國房地産研究會副會長胡志剛表示，房地産市場週期性盤整已經到來，中央調控方向也已明顯，不會“救市”也不會完全不管。

限購鬆動作用可能並不明顯

廣西寶創地産行銷總監蔣曄認為，雖然“雙向調控”已經明確，近期各地均傳出限購政策調整的消息，但大多均遭官方否認，這與地方政府對於中央的態度和尺度把握不準有關，作為三線城市的南寧開先河有其特殊背景。

“一方面，南寧此次購房政策調整與北部灣經濟區同城化結合起來，順理成章，找到了一個好的切入點。”蔣曄説，另一方面，相比一二線城市，南寧房地産市場也並未産生大的波動，尚有較大開發空間。

南寧市房管部門相關負責人也表示，一個城市比較理想的新建商品住房存量應該是其月銷售量的１２倍到１５倍，即存量可支撐１２個月到１５個月的消費需求，而按２０１３年新建商品住宅銷售面積均值估算，南寧新建商品住宅存量供維持銷售近１０個月，處於比較合理的庫存區間，不存在供過於求的狀況。而另一方面，受限于信貸、稅收等購房調控政策限制，很多改善性住房需求並未得到滿足，而二手房市場也並不活躍。

南寧房管部門表示，雖然地方政府被要求承擔起房地産市場調控的主導作用，但一些政策仍待中央層面給予調整。如，針對南寧此類房地産市場並非過熱的城市，金融機構應對剛需購房群體的購房貸款給予支援，除了首套房貸的利率優惠和貸款額度的保障外，也要注重對改善型住房需求的支援，適當放開二套房貸款政策，促進合理住房消費。

蔣曄也指出，除市場因素外，今年上半年對房地産市場最大影響因素是金融政策的變化，“如果金融政策不調整，單純限購等政策鬆動對市場的作用可能並不明顯”。