伴隨著高端市場 “限高令”悄然解禁,北京豪宅市場的供應在近期出現集中放量。而計劃在今明兩年入市的高端項目中,多數預期售價均超過10萬元/平方米。

據亞豪機構統計數據顯示,3月份,包括格林雲墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂維拉等項目在內,北京共有9個別墅項目開盤,累計推盤套數高達797套,超過去年下半年的695套。

記者注意到,從最新數據統計看,高端住宅市場的成交量有所下降。根據第一太平戴維斯統計數據顯示,2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套,環比下降23%,但價格環比增長了2.8%,達到了62850元/平方米,同比上升了18.3%;高端別墅成交量降至130套,環比去年第四季度下降超過50%,價格則環比上漲1%,達到46900元/平方米。

高端市場集中放量

去年下半年以來,北京高端市場受到“4萬元禁令”影響,多個高端住宅項目推遲了入市時間。進入今年,伴隨著泰禾北京院子、閱園兩個高價項目的開盤,高端住宅的供應量開始增加。記者了解到,年內將有5個甲級公寓項目相繼入市。根據第一太平戴維斯統計,目前已經推出新一期的兩個項目共計新增供應846套,其他3個高端別墅項目都將在年內入市。

亞豪機構總經理任啟鑫指出,今年包括融創農展館地塊、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內,一批豪宅與昔日“地王”項目都有可能入市。今年二季度北京別墅市場還將保持旺盛的供應局面,預計有香江別墅、九章別墅、遠洋天著等十余個別墅項目入市,房企推盤積極性仍將走高。而北京傳統別墅板塊也開始迎來供應高潮,以西山別墅區為例,繼一季度西山藝境入市後,香江別墅二期也相繼入市。

“土地供應的相對充足是新興別墅區崛起的根本原因。由於北京低密宅地日漸稀少且漸向郊區轉移,以中央別墅區、西山別墅區、奧北別墅區為代表的傳統別墅區由於供地稀缺,近年來一直處於後續供應乏力的窘境。”亞豪機構副總經理高姍表示,大興、通州、孫河等近年來的土地供應大戶則聚集了一批處於主力銷售期的別墅項目,對銷售産生了強力的提振作用。

“目前剛需市場上大量自住型商品房的入市,觀望氣氛比較濃厚,但對高端市場來説,很少會採用以價換量的模式,價格還是比較穩固。”北京一家高端項目的房企負責人表示,“高端項目也更傾向於高週轉的模式,大家推盤的積極性都在增高。”

十萬元時代來臨

據亞豪機構統計數據顯示,3月份,北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中,包括五礦萬科·如園、紫禦華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內,共有16個項目的套均價格超過1000萬元。

在高價房源與千萬級豪宅的拉升下,3月份整體市場成交均價也強勢上揚。3月份,北京399套公寓豪宅産品的平均成交價格高達60026元/平方米,環比、同比分別大漲12%、20%,這也是有統計數據以來公寓豪宅成交價格首次突破6萬元大關。

值得注意的是,多個地王項目都將在今年登場,包括中赫萬柳書院、保利海德公園等都預計在今年入市。“此前萬科收購凱德的地安門項目,以及三里屯的通盈中心也都計劃今年開盤。”第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經理董月告訴記者,計劃在今明兩年入市的這些高端項目均價都相對較高,最低的價格預期也在7萬元/平方米左右,而多數項目的預期售價均超過了10萬元/平方米。“目前北京高端甲級公寓的成交均價在63000元/平方米左右,預計未來這一價格將會逐漸升高。”

董月同時表示,雖然放開了高端市場預售審批,但政府對於價格的控制並沒有放鬆,預計在今明兩年入市的這些項目,開發商預期的售價很難順利通過審批,“很多項目的價格應該是要低於現在的預期售價。”

記者了解到,此前位於西山別墅區的香江別墅,同樣受到政府限價的嚴控,雖然容積率僅為0.38,但審批的預售價格僅為22000元/平方米,甚至低於很多六環附近的普通項目。

在項目“搶跑進場”的同時,高端項目市場開年的成交狀況並不樂觀。根據第一太平戴維斯統計數據顯示,2014年一季度北京甲級公寓成交量為372套,環比下降23%,同時高端別墅成交量降至130套,環比去年第四季度下降超過50%。

“過去3年,北京高端住宅平均去化率為每年10~20套,但由於很多項目的體量並不算大,很容易找到精準定位的消費人群,對於項目來説去化的速度壓力相對較小,伴隨著海外投資者以及高凈值人士需求不斷擴大,高端市場的購買力一直比較穩定。”董月對此表示。

在亞豪機構總經理任啟鑫看來,高端市場面臨的政策環境依然長期向好,“無論是1月底高價項目預售管制的逐漸開閘,還是‘兩會’期間對樓市的雙向調控定調,都預示著一旦房價壓力減小,市場化定位的高端市場放行趨勢將先於剛需市場。”