防三四線城市崩盤 多家銀行細化名單制

減少對房地産業的依賴

“防止三四線城市、經濟條件差一點的二線城市崩盤，謹慎地給一二線城市供血，不至於中斷市場供應。”對於近期房地産融資政策的變化動向，中國建設銀行從事房貸業務的一位負責人崔平(化名)向記者表示，政策的底線是“充分讓市場産生指導意見”，同時，他強調“政策並未如外界想像的那麼悲觀，但肯定沒有以往那麼樂觀”。

此前，興業銀行暫停涉及房地産供應鏈的融資和夾層融資信號發出，雖然多家銀行集體否認跟風調整房地産信貸政策，但市場對中央從緊房貸政策的擔憂至今尚未停息。

細化“名單制”

“很多都是過度解讀。”崔平向記者表示，銀行業將對房地産業務持高度謹慎的態度，但不會如外界的解讀那樣“關緊水龍頭”。

今年兩會期間，銀監會主席尚福林撰文表示，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險，尤其是房貸，要高度關注重點區域和重點企業，繼續強化“名單制”管理，嚴防單體風險傳染和擴大。

數據顯示，截至2013年年中，表內涉房規模佔比從接近12%的高點下降了接近2個百分點。

崔平進一步解釋，這一次，銀行會更看重區分出區域、項目的發展差別，會在市場的指導下，細化“名單制”。據他所了解，政策不會再如以往般立即收緊甚至停止房地産貸款，而是保證資金在有一定流動性之下，有側重地供給不同區域、不同項目。

“首先不能讓三四線城市引發樓市危機。”崔平表示，這些區域的項目應該會得到中央的相關政策支援。

近兩年，房地産投資資金通過各種通道業務，陸續涌入三四線城市，但並未促使這些城市與當初預期般發展蓬勃，相反，從去年開始，三四線城市交易冷清，空城、鬼城現象接踵而來。

風險正在發酵。據媒體統計，2014年以來發行的20款資管類房地産産品中，超過一半投向了三四線城市。多家金融機構發出警告，這些區域供應量過大，以中小開發商為主，在融資成本陸續走高的情況下，當地的房地産項目將成為樓市風險爆發的最危險地帶。

中國銀行廣東省分行一位高層人士告訴記者，從銀行自身反應而言，銀行撤出三四線城市房地産的動力會加大。“尤其警惕單個房地産項目資金斷裂所帶來的傳導效應。”他強調。

崔平稱，對於一些經濟條件較為理想的二線城市的優質項目，政策應該會繼續以支援的立場，提供優先“供血”。

一家地方國企背景資産管理公司的八成業務主要為房地産項目，該公司的項目部經理表示，他們今年在長沙、西安等城市的重點項目得到不少資金的支援，但這些城市的另外幾個較偏遠的項目卻很難得到資金的青睞。

“謹慎地區別對待，首先解決存量項目。”這是該項目經理感受到的最大不同。此外，一年期內的貸款項目進展順利，超過一年期的貸款項目受到冷遇。

減少對地産業的依賴

中國銀行廣東分行一位高層人士分析，整個金融行業，尤其是銀行業，對房地産的依賴，要進行調整。“以往完全按照政策調控，最後受到市場的排斥力會較大，落實很難，反而不利於資金的疏導。”他強調，這是調整的動力。

有分析指出，即使在有史以來最嚴厲、持續時間最長的緊縮政策期間，並沒有明顯改變商業銀行對房地産業的信貸偏好，也沒有降低商業銀行對房地産業的依賴度。

央行的統計數據顯示，2013年全年，房地産貸款餘額增加2.34萬億元，增量佔同期各項貸款增量的比例達28.1%。

今年房地産信託融資規模雖然有一定下降，但房地産仍是信託最重要的投資領域。

中信證券的統計顯示，今年到期的房地産信託規模，考慮在監管層收緊房地産貸款時，部分實際投向房地産的項目以工商企業類信託的名義發行，今年實際到期的房地産信託規模會超過估計的2479億元。

某大型信託公司審監部負責人指出，今年二季度兌付壓力將較大。

此前，有媒體指出，央企背景的不良資産管理公司四大AMC演變成推動監管套利的大型影子銀行機構。與其他影子銀行部門快速發展類似，AMC中的信達已經找到了通過購買房地産開發商的不良資産來繞開監管提供信貸支援的方式。

2012年四大AMC實現撥備前凈利潤中，其中一半利潤直接或間接來自於房地産業務。

東方資産一位業務人士表示，AMC們開始出現調整，對於項目的選擇警惕性比以往要高，更重視市場導向。“項目的區域輻射能力、發展前景、人口數量、土地供應量及去庫存速度等等，都有清晰的量化指標，以往只追逐業務、利潤的現象開始發生改變。”

不過，他指出，這些改變除了來自中央的壓力，更多的是市場變化信號使然，“大家對房地産未來的發展前景判斷更為謹慎。”