從優化公積金貸款政策到實行購房補貼再到放鬆限購限售……隨著房地産市場的調控政策持續深化，近期各地樓市出現了不同的變化。而近日，山東淄博一則新政，則為近來愈發火熱的樓市政策再添一把火。新政指出，支援各類群體組織開展群(團)購商品房活動,，開發企業視情對群(團)購群眾給予更多優惠。消息一齣，“團購買房”便登上熱搜。“買團購房真的靠譜嗎?”“幾人能成團，能省多少錢?”

　　多地鼓勵“團購買房”

　　加大房地産促銷力度

　　近日，山東淄博發佈《淄博市促進房地産市場平穩健康發展政策解讀》，推出多項房地産政策，其中包括租賃市場金融支援、房産項目融資便利、經營性物業貸款的利用以及高品質住宅開發等。此外，還包括針對家庭的購房補貼，優惠的住房公積金貸款政策，稅收退稅優惠以及推動商品住房“賣舊換新”活動。而在眾多政策中，“團購買房”一齣臺，便引發了不少市民的討論。淄博提出，支援各類群體組織開展群(團)購商品房活動，開發企業視情對群(團)購群眾給予更多優惠。

　　“其實，所謂的‘團購房’模式，並不是什麼新鮮操作，過去很多開發商也推出過這種銷售方式。”一家房企的市場行銷部工作人員王先生表示，團購買房，顧名思義，就是多個購房者組成一個團體，與開發商或仲介機構協商，以更低的價格和更優惠的條件購買商品住房。區別在於，以前是開發商自行嘗試，現在是地方政府公開鼓勵推動。實際上，淄博並非首個發佈購房團購政策的城市。早在2022年5月，廣州增城區傳出一份由當地住建局簽發的文件。文件顯示增城區政府將統計重點企業、院校、醫院等單位的剛性及改善購房需求，全力協助開發企業積極開展商品住房團購活動。可見團購買房最早出現的時候，只適用於少部分特定人群，是有指向性的。記者注意到，這份文件出臺之後，廣州內部分樓盤團購優惠普遍在85折到95折之間，最多可以享受8折優惠。

　　值得一提的是，繼廣州增城區之後，山西太原、廣東中山、遼寧瀋陽、浙江桐廬、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等城市不約而同地發佈“購房團購”相關政策或活動。記者梳理髮現，在後續二三線城市推出的優惠中，基本不再只是針對特定群體的優惠，不同城市間的優惠力度，也相差比較大。湖北省黃岡市政策是，鼓勵機關事業單位和大型企業組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發企業給予不低於個人總房款3%的優惠。浙江桐廬則是鼓勵企業在備案價打折基礎上，對一次性購買10套及以上商品住宅的再下浮優惠3%，對一次性購買20套及以上的再下浮優惠5%。

　　市民扎堆打電話了解細則

　　淄博一樓盤最高能省7萬元

　　“各地通過團購、通過加大促銷力度，目的就是為了更好推動樓市熱度的回升，市場熱度的回升也會推動後面土地市場回暖，通過這些方式，推動整個市場更加穩健發展。”一房企市場部工作人員介紹道，團購的方式，主要是對於團購期間的樓盤價格進行一些打折優惠促銷，或者在契稅方面進行減免，兼顧“穩房價”和“沖銷量”兩個目標，以此來拉動購房者入市的腳步。那麼，當前推出“購房團購”的淄博落地效果如何?隨後，記者以購房者身份致電位於淄博張店區一樓盤，項目置業顧問小倪表示，“團購買房”這一促銷手段，對大戶型的帶動作用微乎其微，但對剛需樓盤還是很友好的。

　　“出臺以後，首先第一個感受是電話比較多，購房者想要了解補貼等各方面細則，這也説明大家還是有意願的。”小倪補充道，如果想在“團購買房”政策發佈幾天后就馬上出效果這個不現實，實事求是説它有一個普及過程，需要有一個面的影響過程。“團購其實也是業內心照不宣的一個降價手段。比如有的買房人會以團購的名義來談價，看房前約幾個朋友同事一起去售樓部，就説組織團購，就能讓置業顧問找到銷售經理一起談。當然，要是真的可以一起買是最好的。”小倪表示，目前他所在的售樓處，通過團購買房可以享有每平200—500元的優惠。例如在小倪所售樓盤內一套最大戶型140平方米的房子，總房款在100萬元左右。而團購後，成交總價最高可優惠7萬元。

　　山東商報·速豹新聞網記者採訪發現，對於剛需購房人士，如果恰好能蹭上“團購”的車，那當然是買到就是賺到。但對於持觀望態度的“等等黨”，要想催熱市場，“團購”的火候加得還不夠。“這次團購買到的會是最低價嗎?也許我自己可以談到更低的折扣。”淄博一位新市民陳明在接受記者採訪時表示，買房這筆經濟賬關聯“心理關”。根據自己多年的購物經驗，開啟團購往往只是降價的開端。“買漲不買跌”，越是“促銷”，越是應該再等等看。而淄博市民小安卻有自己的另一番看法，他表示線上線下看過這麼多的房子，自己最看重的就是價格和戶型。還是希望開發商近期可以多組織一些新開盤項目的團購，這樣無論是戶型，還是樓層等方面，購房者可選擇的餘地都會大一些。另外，通常情況下，新開盤項目也會更便宜一些。

　　三四線城市成團購主力

　　“去庫存”壓力或將緩解

　　“其實，團購背後的邏輯很簡單，就是去庫存。”記者諮詢了一位從事地産多年的首席分析師，他認為，團購的作用各地會有明顯分化。如果城市供大於求比較嚴重，整個市場信心依然處於相對底部的話，那麼團購所起到的提振效果就會相對有限;而對於一些已經觸底並開始回升的城市來説，團購所起到的作用才會更加明顯。隨後，記者調查發現支援團購的城市大部分都是三四線城市，這部分城市庫存壓力大、去化緩慢。克而瑞數據顯示，三四線城市去化週期已經達到了23.25個月，通過鼓勵團購可以有效減輕庫存壓力，增加房企現金流。

　　除了去庫存外，對於購房者來説，團購買房在價格、簽約流程等方面佔據著一定優勢，尤其是價格最吸引人。“如果你正好是剛需族，並且有相當程度上的需求，那麼‘團購房’這種方式確實能夠減輕錢包壓力。”分析師補充道，雖然有一定的利處，但要想團購得達到一定人數，一般交易難以達成。同時也需警惕在團購房的選取上，是否存在選取的項目為滯銷房或者有潛在爛尾風險的樓盤。更值得注意的是，團購也有花式套路。“交1萬抵6萬”“交5萬抵10萬”，很多購房者買房時都會被要求交一筆莫名其妙的“團購費”，這筆“團購費”一般不計入總房款，也不寫入購房合同，且往往只開收據沒有發票。

　　值得一提的是，近幾年，人們的消費觀念、購房需求都發生了很大變化，尤其是在買漲不買跌的大環境，持觀望態度的人只會越來越多。有業內人士指出，房地産雖兼具居住、消費、投資等多種屬性，但本質上還是一種商品，“團購買房”一定程度上確實可以活躍房産市場，但其價格走向要遵循市場規律。雖然團購價格相對較低，但必須注意是否符合你的實際需求。“從實際過程看，各類團購的房屋需要確保遵守行銷的規則，不要把一些違規的和不合規的項目拿來做團購，否則容易損害公信力，後續也會存在一些交房問題。”業內人士表示。

　　山東商報·速豹新聞網記者 楊千慧