市場風險
房價難預測影響積極性
在住房反向抵押養老保險的推進過程中,“房價”是永遠也繞不開的話題。有意思的是,在這個市場上,“以房養老”的供需雙方都覺得,參與其中不划算。
每個月的5號,82歲的北京老人錢芬都要在保姆的陪同下,去銀行進行工資的存儲等業務。即使兒女都在國外,這位老人依舊表示不考慮“以房養老”,原因是“我們的考慮很簡單,就是保險公司能給我們多少錢?就算我活到90歲,保險公司最多給我們幾十萬元,但那時候一套房子可能就值幾百萬元了”。
年齡大的老人不接受,歲數相對小的老人也不“信任”這一保險模式。
“現在房價已經很高了,就拿我的這套學區房來説,去年是每平方米7萬元,現在已經直逼9萬元了,如果這套房子用來‘以房養老’,怎麼評估?等我身故之後,是按照辦理時的房價還是身故時的房價?”今年61歲的北京市民趙凱擁有三套住房,其中兩套西城區的學區房、一套四環以裏的住房。即使如此,上述問題得不到解決,他表示“不敢‘以房養老’”。
查閱相關資料,記者注意到,為了解決房地産價格波動給參與“以房養老”的老人帶來的影響,保監會要求保險公司對投保人抵押房屋增值採取兩種處理方式,即試點産品分為參與型和非參與型。參與型産品是指保險公司可參與分享房屋增值收益;非參與型産品則指保險公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價值增長全部歸屬於保險受益人。
一位不願具名的保險行業的業內人士向記者坦言,“老百姓可能想的是漲價問題,我們則需要考慮房價貶值。我國目前房價的絕對值已經很高,在國家宏觀調控、限購等房地産政策下,未來房價繼續上漲的預期越來越大打折扣。在這種情況下,參與型反向抵押養老保險如何根據每年評估分享增值收益,百分比是多少?房産收益還未兌現時一切還只是紙面財富,如何預料老年人身故最終處置時價值幾何”?
上述業內人士進一步分析説,非參與型反向抵押養老保險則面臨更多的問題——如何評估房地産市場未來的波動?以什麼樣的標準向老年人發放每月收益?老年人養老保險以什麼樣的利率水準償還?
法律風險
抵押房産價值或難實現
不過,即使是非參與型産品,仍面臨法律方面的風險。
保監會關於“以房養老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權問題,但保監會相關負責人在答記者問中提出,參與貸款的老年人過世後,其房産處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後,剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房産處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用,保險公司將承擔房價不足的風險,不再向老年人的家屬追償。
對此,胡繼曄向記者表示這樣的擔心,在業務開展之初,保險公司為了擴大客戶基礎可以採取這樣的措施,但其面臨的法律風險不容忽視。
2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財産的規定》,其中第六條規定:對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債;第七條規定:業主抵押自己所有房屋,如果該套房産是屬於業主的惟一可以居住房産,而且也有充分證據可證明這一點的時候,那麼即使抵押權人向業主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債。
“一旦老年人與保險公司簽署反向抵押貸款合同,在老年人病重時,有子女入住該抵押房屋,並且聲稱是‘惟一住房’,未來即使老人去世,保險公司也很難將其子女驅離,屆時保險公司將無法實現房産價值。可見,法律風險因素是無法由保險公司自身進行防範的。”胡繼曄説。
這還不是多數保險公司不願推進“住房反向抵押養老保險”的唯一原因。
政策風險
70年産權問題如何解決
住房70年産權也被視為障礙之一。
“‘到期’的房子肯定養不了老。”趙凱仍舊以“西城的學區房”向記者舉例説,“建造時間在1970年左右,到現在已經46年了,還有24年‘到期’。我要活到90歲,怎麼辦”?
不過,問題並非僅此而已。上述不願具名的保險業內人士的擔憂更加“現實”:“就算還有幾年的使用年限,保險公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補償已支付的養老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面所面臨的政策風險也較大。”
記者注意到,根據物權法、城市房地産管理法,土地使用權續期必須重新獲得政府批准,可能要重新繳納土地出讓金,否則土地使用權及其附著的建築物,都將被政府無償收回,“這是保險業開展此項業務關注的焦點。”上述人士説道。
在胡繼曄看來,基於這些風險因素,借鑒歐美發達國家幾十年的住房反向抵押貸款的經驗教訓,可以發現“以房養老”只是“小眾産品”,在減少老年貧困化方面起到了一定的作用,相當於一款面向老年人的金融創新産品,“總體而言,政府部門應當發展住房反向抵押貸款在解決養老問題中的戰略性作用,制定更加完善的規則,以風險防範為出發點,引導中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發展”。
據了解,中國目前只有保監會的一份部門規範性文件來規範市場,法律效力比較低,一旦出現糾紛,這個文件到底能不能為投保人提供保護,是未知數。另一方面,政府部門也沒有出臺相應的稅收及補償政策,沒有明確的主管部門。
對此,胡繼曄的建議是,住房反向抵押貸款應進行頂層設計,“我國目前正式支援的僅保監會的53號文件,城鄉建設部門、銀行監管部門、擔保機構都未介入。實際上,我國的銀行業已經有了相當長期的住房抵押貸款經驗,從風險識別與防範、房價壓力測試等許多方面都具有優勢,在住房反向抵押貸款方面應當發揮更重要的作用。未來,我國在保監會53號文件試行的基礎上,應當由中央政府主管部門——保監會、銀監會、住房和城鄉建設部、財政部共同設立國家層面的住房反向抵押貸款保險基金,國家提供稅收減免和部分補貼,同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機構都強制性地繳納保險基金,以部分抵禦未來住房反向抵押貸款市場波動和長壽的風險。特別對於可能中途退出的參保人,應當通過精算,事先在合同中進行約定,確保合同雙方的權益”。
中南財經政法大學金融學院保險系主任袁輝則提出,保險版“以房養老”是實物資産與金融資産的結合,既是金融産品也是觀念産品,住房反向抵押養老保險涉及面廣,既涉及法律,又涉及經濟金融環境和房地産價格的未來走勢,更為重要的是涉及人們的養老觀念的更新,因此該款新産品的推行和市場接受度,需要一個過程,不能急於求成。製圖/李曉軍
