“綠檔”雅居樂,也是行業長跑者

來源:中國網 時間:2021-08-23 14:17:27編輯:李雨晨
仔細翻看雅居樂2021年中報,有種強烈的感受,這家公司已經找到了地産新週期的破解之法。
深層邏輯藏在兩組數據當中。
第一組數據:銷售金額753.3億元,同比增長36.7%;營收385.88億元,同比增長15.1%;凈利潤64.71億元,同比增長2.1%;“三道紅線”全面達標綠檔。
第二組數據:擁有5,295萬平方米土儲;深耕大灣區、長三角,兩大城市群的土儲佔整體土地儲備的39.3%;多元化業務收入為64.96億元(已剔除關聯業務營業額),貢獻佔比進一步提升至16.8%,同比上漲了4.2個百分點;穆迪和標普雙雙調升雅居樂評級展望。
兩組數據都可圈可點,特別是在地産行業急劇變化的當下。
從第一組數據能看到,雅居樂不僅實現了高品質增長,同時財務指標健康風險可控,“三道紅線”全面達標綠檔,企業“向管理要效益”的精益經營可見一斑。
第二組數據折射的是雅居樂未來的價值。5,295萬平方米優質土儲足夠其未來四至五年的發展需求,彈藥充足,而在大灣區、長三角的深耕容易刺激出馬太效應,形成地産主業與多元化業務的雙向賦能。
當然,重要的是數據背後值得深入的話題:雅居樂是如何做到的?其能否在地産新週期中長跑下去?
雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林(中)、雅居樂集團副總裁潘智勇(右)、雅居樂集團副總裁王海洋(左)
“零踩線”背後
2021年上半年,雅居樂剔除預收款後的資産負債率為68.4%,凈負債率為45.3%,現金短債比為1.18倍,全部達到“三道紅線”綠檔要求。
其中,剔除預收款後的資産負債率、凈負債率降幅顯著,分別較2020年末下降3.5個百分點和15.7個百分點。
“綠檔”背後,是雅居樂業務發展與財務管理的平衡術。
一方面,是持續強化現金流管理,特別是在抓銷售方面表現出色。
雅居樂將2021年的全年預售額目標定在1500億元,上半年公司實現預售金額753.3億元,完成全年目標的50.2%。
業績穩增背後,是雅居樂不斷迭代産品及服務,並通過多渠道銷售組合及創新線上線下雙結合的銷售策略,向管理要效益。
産品和服務上,雅居樂從未停止創新。比如,深化5N産品體系,依託國際和國內雙重標準,打造樂健康“十大維度”提升産品力,推動可持續發展。
又如,將服務升級迭代為現在的“5S+生活服務體系”,Smile+、Serve+、Share+、Support+、Satisfy+5大服務標準滲透到客戶從看房到入住後的全週期,讓雅居樂服務完成從品牌到品牌化的昇華。
在創新行銷方面,前段時間破圈傳播的“微笑天使2021雅居樂廠牌天團紅人秀”整合行銷就是很好的例證。
過去兩年,無論是在産品還是在銷售上,各大開發商都在絞盡腦汁創新求變,而雅居樂借助這套産品力提升與行銷創新變革的組合拳,實現了銷售均價與銷售規模的雙雙提升。
這種由上而下的強運營能力,也保證了雅居樂盈利能力的持續向好。
另一方面,是持續優化財務結構。
2021年上半年,雅居樂境內外融資渠道暢通。在境外,發行于2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據,並獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元(附帶增額權)的信貸協議;在境內,發行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。
同時,于2021年6月悉數贖回到期的1億美元8.55%的優先永續資本證券,並將視情況適時贖回現存的其他永續債,永續債規模將不再增加。
通過多元融資渠道,雅居樂融資成本進一步降低,平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。
穩健的財務管控、多元化的融資渠道,雅居樂均好的基本面,獲兩大國際信用評級機構穆迪和標普雙雙調升評級展望至“穩定”;同時,國際信用評級機構聯合國際也首次授予雅居樂國際長期發行人“BBB-”評級,成為雅居樂獲得的首個境外投資級信用評級。
戰略深耕,精準出擊
對於雅居樂未來的彈藥儲備,結構性數據更能體現其戰略遠見。
從土儲分佈的大範圍看,雅居樂摸準經濟發展脈搏,繼續深耕珠三角、長三角兩大戰略深耕城市群。2021年上半年,在雅居樂304萬平方米的新增土儲面積中,來自前述城市群的新增面積佔比達到58.6%。
其中,大灣區作為雅居樂起家的地方,也是公司大本營,雅居樂具備先發優勢,2021年上半年,雅居樂在廣州、中山、佛山各拿下一宗地塊。
同時,雅居樂也加大對長三角的投拓力度,從中報數據可以看到,在上半年新增的22個項目中,長三角就佔了9個。
由此可以看到雅居樂精準出擊的戰略思維和穩健經營的企業理念。
隨著優質土儲的增厚,截至2021年6月30日,雅居樂已佈局85個城市,擁有預計總建築面積為5,295萬平方米的土地儲備,為集團未來高品質發展提供重要支撐。
多元化強勁蓄力
近年來,在“以地産為主,多元業務協同發展”的運營模式下,雅居樂多元化業務亦呈現出穩健協同增長的態勢。
截至2021年6月底,雅居樂物業管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%及44.5%;多元化業務收入為64.96億元(已剔除關聯業務營業額)。
目前,雅居樂的多元化業務對其整體收入的貢獻佔比進一步提升至16.8%,同比上升4.2個百分點。隨著物管、代建、環保等領域愈趨成熟,相信其營收、利潤佔比將進一步提升。
具體到各多元業務板塊上,以雅生活表現最為搶眼。
其中,雅生活是目前國內最大的上市物管企業之一,其上半年營業額達到62.47億元,同比上升56.1%;在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。
我們還注意到,雅生活是2021年上半年拓展項目數量最多的物企。據克而瑞公佈的“2021年上半年中國物業服務企業新增拓展TOP50”顯示,雅生活以新增拓展項目226個超過碧桂園服務、融創服務、招商積余等企業。
這也意味著,在競爭激烈的環境下,雅生活繼續保持著強勁的拓展節奏,不斷鞏固行業領先地位。
在城市更新方面,雅居樂也在加快推進步伐。截至2021年上半年,雅居樂城市更新已簽訂22個合作協議,重點聚焦大灣區,並深入華北地區及中原地區,已鎖定預計建築面積達1,492萬平方米,鎖定貨值預計達人民幣4,522億元。
此外,環保、房管、商業等業務板塊也均實現穩健發展。
期內,環保集團營業額為12.19億元,同比上升52.6%;房管集團持續深入輕資産代建,項目累計總建築面積達1,000萬平方米;商業集團實現營業額2.85億,同比增長17.9%,旗下首個雅樂係商業綜合體——花都雅樂城亦落地開業。
上述多元化業務的強勁蓄力,將促使雅居樂未來整體收入結構更趨穩健。
結語
在如今地産行業瞬息萬變的情況下,雅居樂仍能保持穩健增長、戰略定力,殊為不易。
雅居樂似乎已然掌握了管理紅利時代企業發展的真諦:核心指標保持穩健、戰略部署精耕細作、多元探索雙向賦能。
當所有的合力集中起勢,雅居樂就顯示出強大的戰鬥力,成為少數率先與週期為友的房企之一。
而對於一個善跑者而言,只要掌握了技巧,長跑就不是什麼難事。(李君霞)