“有購房資格嗎？是成都戶口還是滿足社保？”4月15日，四川省成都市青羊區，在剛領到預售許可不久的“文園”銷售中心，面對迎賓小姐的詢問，陳果脫口而出：“我們在成都工作，社保交在天府新區，已滿24個月，上傳好資料收到購房資格的確認了。”這也是陳果需要在每個樓盤回答的第一個問題。
售樓處裏前來諮詢的購房者遠遠多於置業顧問，人聲鼎沸，是杜甫筆下的“喧然名都會”。樓盤的宣傳冊已經發完了，在迎賓小姐去找置業顧問的空當，陳果對一起來看房的男朋友王帆感嘆：“這裡總不會勸退我們吧。”
從2016年10月，四川省成都市12區域實行住房限購，至2020年11月，成都將網紅盤只針對無房戶和棚改戶搖號，且無房戶的房源數不低於70%。4年時間，成都已七次加碼樓市調控。
今年3月22日，成都第九次升級樓市調控，嚴查首付資金來源，“網紅盤”的限售期限從3年延長至了5年；此外，成都還表示將針對熱點片區、熱點樓盤的二手住房發佈二手住房成交價格參考機制。
剛剛繳滿社保的陳果和王帆為物色婚房從南邊的天府新區一路看回到城區。“價格、位置各方面都滿意的樓盤，報名人數就很多，我怕會變成陪跑的，浪費運氣。”陳果説。
成都高新區一住宅。本文圖片來自澎湃新聞記者劉暢
被樓盤銷售“勸退”
陳果和王帆租住在老城區成都電視塔附近。兩每人平均畢業于成都某大學，相戀多年後雙雙留在成都工作。成都是兩人共同的交集所在，分別來自西安和鄭州的他們，在成都成家順理成章。然而，買房的過程卻不是那麼順利。滿意的樓盤，甚至沒有排隊的資格。
“陳小姐，你們先加一下置業顧問的微信嘛”，端了兩杯檸檬水來的迎賓小姐説，托盤上有一張余姓置業顧問的名片，“來諮詢的人太多了，售樓顧問都在忙著，稍等一會兒哈。”
一邊等待置業顧問，陳果一邊向旁邊同樣在等待的購房者傳授經驗説，“這個樓盤馬上要登記了，你早點把資格先認證了，不是本地戶口要拉2年社保資料的，下午5點後上傳資料就要等第二天審核，審核資料還要再等24小時的。”
向置業顧問一一詢問了公攤面積、容積率、朝向、房型等問題後，陳果提出想看下樣板間。
“我們來不及做樣板間，有個電子沙盤……我帶你們去看嘛。”余顧問説。出門連續兩個右轉的一個巷子裏，是樓盤的沙盤展示區。在一個茶海前坐下，著中式服裝的工作人員送上兩杯新泡的紅茶。
文園一共只有2棟高層出售，包含回遷的總戶數共173戶，清水房交付。根據規劃，文園沒有實體圍墻。“我們這個項目就在文殊院旁，根據規劃要求，我們只能依靠綠植綠化帶分隔小區。”置業顧問説。
“安全性是不是差一點？車庫出來的路不是主路口，容易堵車嗎？”陳果和王帆對著大螢幕上的電子沙盤細細討論，124平方米和133平方米兩個都是3室2廳，一個房型方正一些，一個廚房更寬敞些。該項目最低售價20270元/平方米，預售面積區間主要在123-167平方米。附近的二手房，單價從老公房的1.1萬元到塔樓的2.2萬元皆有。
余顧問誠懇地説：“我們這個樓盤鎖定資格的時間很短，如果你們沒什麼馬上要搖號的盤，市中心的新盤不多，可以試試我們這個盤。”
如陳果所料，余顧問的話和早上另一個樓盤的置業顧問的意見截然相反。
當天上午，陳果和王帆先去了天府新區興隆湖區域的星曜名邸售樓中心。“那裏的顧問直接勸我別搖，我們大學畢業的只能排在第四類，搖中幾率很低。一旦登記，資格要鎖定到5月15日，其他樓盤我們就不能搖了。”陳果聲音漸漸響起來，“銷售手中的登記冊都沒有打開來，就接待下一組人了，我一聽對話一模一樣。”
人才招引帶來的購房需求
星曜名邸售樓大廳並不大，前來諮詢登記的購房者接踵而至，圍繞沙盤放置的七八張小圓桌“翻臺率”很高。
建議購房者“考慮考慮再登記”的情況，反覆上演。
靠近門口的一張桌子前，購房者拿出厚厚一沓資料。不同家庭成員的購房資格，都在顧問流暢不停頓的解釋中，被一一界定了“最高的排位就是第四檔了”。
在成都天府新區買房需要在新區繳滿24個月社保，高新區部分區域繳納的社保有在天府新區購房的資格，在城區繳納的社保則無法在高新區和天府新區購房。相反，天府新區社保可在成都任意區購房。
星曜名邸是天府名邸的一期項目，2021年1月底，412套房源作為可租售人才公寓項目已提前進行了報名選房。該項目人才公寓銷售清水均價為16380元/平方米，單價在16277-18572元/平方米。
售樓大廳電子螢幕顯示：2021年4月15日12:13:34，天府名邸一期總套數440套，已售273套，可售109套，擬定合同58套。
星曜名邸售樓大廳
澎湃新聞了解到，該項目剩餘房源依次順序銷售的對象分別為：1.因工作調動調入成都市且在成都沒有自有住房的單位人員；2.因工作調動調入成都市且在成都沒有自有住房的駐蓉部隊人員；3.符合住房限購條件，納入四川天府新區成都直管區“天府英才計劃”保障等的重大人才；4.符合住房限購條件，畢業3年以內的全日制本科及以上學歷的大學生。
像陳果這樣屬於第四類情況的大學生有多少呢？成都自2017年實行“人才新政12條”，推行“先落戶後就業”的落戶政策，鼓勵青年人才“零門檻”來蓉創業就業，明確具有普通全日制大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業證來蓉即可申請辦理落戶手續。在成都同一用人單位工作2年及以上的技能人才，可憑單位推薦、部門認定辦理落戶手續。
2020年3月28日發佈的《2019年成都市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，成都人才招引成效顯著，“人才新政”累計吸引超過33萬本科及以上學歷青年人才落戶。
另一組數據顯示，2020年年末共有在蓉高校65所，在校學生103.9萬人，其中本專科學生92.7萬人，碩士研究生9.4萬人，博士研究生1.7萬人。
熱點樓盤中簽率不足50%
人才留下來了，同時增加的還有購房的需求。
星曜名邸銷售中心大門的右墻上貼著一張溫馨提示：目前銀行對按揭購房貸款資料審核十分嚴格，眾多按揭客戶被要求提高首付，敬請購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。……客戶購房款將全部存入銀行資金監管賬戶，開發商無法隨意提取和退款，若客戶購房後無法順利辦理按揭，會産生違約金，敬請購房者提前預審按揭資料，謹慎購房。嚴查首付款資金來源後，銷售中心提示購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。
嚴查首付款資金來源後，銷售中心提示購房者在基本首付比例基礎上多準備購房款。
置業顧問解釋道，新政後信貸收緊，銀行流水是房貸的2倍以上才有可能貸下來。另外要求嚴查首付款資金來源，如果有部分資金是從朋友處借來的，有的銀行可能審批不過。“原本無房無貸三成首付，現在可能需要準備四成五成了。”他説。
信貸政策收緊一定程度上平抑了成都的改善需求。“2021年一季度成都市經濟運作情況”顯示，城市更新進展加快，完成棚戶區改造836戶、城中村改造353戶，啟動實施老舊小區改造313個。住房保障持續加強，新增租賃住房1.4萬套，開工建設人才公寓項目103個，已有20個人才公寓項目開展租售。
星曜名邸搖號結果顯示，星曜名邸登記的無房家庭553組搖175套房源，20組棚改家庭搖74套房源。
隨著近幾年城市更新腳步加快，成都剛需優先搖號政策自2018年3月起實行，並按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通購房人順序參與搖號；5月，限購對象從個人調整為以家庭為單位並擴大限購區域。
至2020年9月，成都增加無房戶和棚改搖號的比例，並將增值稅免征年限從2年改為5年。
CRIC克而瑞四川數據顯示，整個4月，成都商品住宅供應250.83萬平方米，連續4個月上漲，環比增長約68%，同比增長約18%。推量集中在一二圈層，項目取證節奏加快，熱盤集中加推，6個項目觸發熔斷，主要集中在成華區、天府新區。成都商品住宅成交面積260.18萬平方米，環比無變化，同比增長27%，但熱點盤的中簽率不足50%。
拎著現金買房的人很多，貸款的都沒“上車”
與星曜名邸售樓中心門前川流不息的景象截然不同的，是其對面二次加推的鹿溪樾府樓盤。4月15日當天是購房者去鹿溪樾府選房的日子。記者看到，偌大的等候區裏不足十個人。精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，該項目參考單價24724元/平方米。
精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，該項目參考單價24724元/平方米。
根據成都大唐房地産經紀有限公司的數據，2021年4月12日-18日，成都8個項目開盤，整體去化率接近七成。天府新區的星曜名邸開盤售罄，249套房源吸引569人參與搖號，高新區中建天府公館和邛崍市熙悅西元也開盤售罄，中建天府公館224套房源吸引490人參與搖號。精裝交付的鹿溪樾府開盤遇冷，286套房源開盤僅售出72套房源，該項目參考單價24724元/平方米。
截至5月10日，鹿溪樾府尚未清盤。
“因為價格倒挂，新房比二手房好賣，剛需盤單價2萬元以下的比2萬元以上的好賣。老城區像樣一點的小區，單價很多三四萬元的。”陳果總結著經驗，天府新區秦皇寺附近一帶，目前居住人口不多，“但房價已經兩三萬一平方米了。好的區域，房價一方面貴，另一方面面積大，特別是現在出的改善型住房全是大面積。”
對於購房資金的來源，陳果坦承：“新政優先照顧無房戶，向我們剛需傾斜。但如果想一步到位，普遍需要準備至少200萬元首付，總價基本都要奔600萬元左右，沒有父母支援是不可能的。”
事實上，星曜名邸銷售中心所在的興隆湖區域並非項目所在地，而是距離約10公里的興象街，正屬於陳果所説的秦皇寺區域。
地鐵6號線杭州路站出來，幾名房屋仲介腳邊放著樓盤介紹，舉目皆是大興土木的樓盤工地。因為附近正在舉辦展會，背街小路邊停放的車輛蜿蜒幾百米。
“拎著200萬現金去買房的人很多。別看這裡現在都還沒起來，有資格有資金的人都先來佔好位置了。”一名仲介表示。
根據2017年6月發佈的成都市産業發展白皮書，成都以“東進、南拓、西控、北改、中優”為發展方向。白皮書對“南拓”的解釋是，高標準、高品質建設天府新區和國家自主創新示範區。
成都對天府新區的規劃是“再造一個産業成都”，而秦皇寺區域的定位是總部商務區，是“成都未來城市新中心”，是集總部經濟、新興金融和現代服務等高端城市功能為一體的國際化對外政治、金融、經濟、文化交流區域。
工作日午間，成都天府新區金融城一商務樓下，外賣小哥的電瓶車“包圍”了共用單車。各平臺外賣小哥翹首以盼著大樓裏出來的白領是自己手中外賣的主人。
“我還是想盡可能一步到位，能在比較長的時間裏滿足生活需求。現在的市場向剛需傾斜，我都不是很容易買到房，以後置換改善起來排位就更靠後面了。”陳果理想中的房子是3室2衛，滿足一方父母來小住和孩子有獨立臥室的需求；周邊有學校、醫院等配套，以及相對便捷的交通。
根據陳果對周圍同事近半年購房的觀察，“我們剛需去看房，最後有資格登記並且認籌參與搖號的，都是看了好多個盤經過仔細比較的。這意味著我們剛需都很謹慎，要能排序靠前，才能挑選樓層啊。”
因“個別報名登記人數在房源數3倍以上的商品住房項目，出現了無房居民家庭人數少於房源數的現象”，今年5月7日，成都市住建局會同成都市司法局聯合印發了《關於進一步完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的通知》，復核後無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶總數不足房源數3倍的，由已報名登記的普通購房家庭遞補；在剩餘及退出房源銷售上也增加了普通購房家庭購房機會。
《通知》提出，登記報名人數≥房源數1.2倍的項目，如在一年內登記選房未到場滿三次，此後一年取消登記資格。
業內人士分析認為，成都下半年買房，購房者參與搖號會更謹慎。《通知》增加了對普通資格的友好度，普通資格進入熱盤搖號池的可能性提高，剛需買房的難度在一定程度上會有所降低。
此前的4月2日，被萬科定位於高端項目的天府錦繡項目加推，房型為172平方米或198平方米的大平層，精裝的銷售均價約32000元/平方米。該項目同為秦皇寺區域，距離星曜名邸不到2公里。
成都萬科天新置業有限公司公告表示，在3月27日選房時，進入搖號名單的購房登記人有未到場及到場放棄選房的情況，剩餘可售房源93套。剩餘房源優先向原搖號名單內的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶銷售。
剩餘房源的爭奪也很激烈。
陳果給澎湃新聞記者展示了她的朋友圈。有過幾面之緣的一名律師朋友在激動又慌亂地替補選房後，在朋友圈紀念：自帶隔壁學校和超大公園的地段，只能現場一分鐘盲定，奶奶的戶口雖是普通購房資格，但繼2017年2月後再次發揮巨大作用。感謝嚴查投機貸款購房資金來源的強力政策，也感慨瞬間清空房源7天入5億的大成都強勁全款購買力。沒提前（錢）的幾天，現場被銷售所謂眼光“驗資”的，連售樓部大門都沒資格進。
“銷售完畢統計結果：93套均為全款（的付款方式），貸款的一個都沒上到車。”
2017年3月，成都二手房限購，在一二圈層購房需要有戶口或連續24個月社保；4月，成都住房限售，嚴查首付資金來源和還款能力；11月，成都新盤實行搖號。
以172平方米計算，1套房源需要約550萬元，93套房源的購房款超過5億元。加上去年10月開盤的290套房源，天府錦繡兩次共推盤520套房源。
“只有老成都人才能排得上。”陳果説，這個盤一期房型比一期的面積大，就算有剩餘房源，我們買不起不説，也輪不上“我們要貸款的”。
成都市二手住房參考價格“呼之欲出”
成都城區被修繕維護的老公房。
離開文園時，陳果和王帆決定步行去直線距離700米的文殊廟地鐵站，考察日後上班的交通情況，沿街擺滿了藤椅，行人隨時可以停下腳步喝茶擺龍門。
走到新華大道丁字路口時，左邊，抬頭可見在綠蔭上探出頭的成都塔；右邊是文殊廟地鐵站。這條地鐵線可以直接到達陳果的工作單位。一排臨街的老公房，搭滿腳手架正等待著維護。
“這就是剛才顧問説的‘中優’。”對於二手房，不怎麼主動發表意見的王帆説，“老公房不考慮了，次新房還要觀望，新政有提到一個二手房指導價，還不清楚是什麼情況呢。”
成都産業白皮書對“中優”的解釋是，優化中心城區功能，降低開發強度、降低建築尺度、降低人口密度，提高産業層次，提升城市品質。
“我們租的就是這種公房，拆是不會拆了，城區的新房以後越來越少。”陳果停頓了一下後，肯定地説，“別看現在高新區、天府新區的配套不如這裡，但是，5年後的天府新區一定會不一樣的。”
在成都塔附近的建設路，一邊的小吃店因為遊客絡繹不絕排起了長隊；另一邊的房屋仲介則門可羅雀。一名仲介説，“區域內看二手房的不多，主要還是觀望，好成交的就是學區房”。
5月13日，成都市房地産經紀協會發佈了《關於進一步規範我市二手住房掛牌價格發佈工作的通知》。要求各房地産經紀機構和房地産銷售服務人員下架虛高價格房源，要牢固樹立市場參與主體責任意識，不得受理及通過線上和線下渠道對外發佈明顯高於成都市二手住房最高參考價格的掛牌價格。
澎湃新聞從成都房經協了解到，行業會議上得到的最高指導價是39300元/平方米，但具體的細則還是要等成都住建局通知。
重慶房産仲介來成都拓展市場。
50.3平方公里的天府總部商務區是天府新區的一個板塊，往南還有125平方公里的成都科學城和140平方公里的天府文創城。
“科學城那裏你有錢都買不了，只有在那裏工作的人憑工作證才能購買人才房。我想帶你看樓盤都進不去，沒有工作證不行。”高新區一名仲介説。
根據天府新區官網介紹，成都科學城核心區規劃面積約73平方公里，佈局數千瓦極紫外自由電子鐳射光源及光刻驗證裝置等“大裝置”11個，引進“中科系”“中核係”等“國家隊”科研機構39個，引聚清華、電子科大等“高校圈”項目26個；以空天科技、先進核能、電子資訊等為重點方向，以突破原創性、引領性、標誌性關鍵核心技術為目標任務，加快建設天府實驗室；打造以院士為代表的“人才港”，匯聚高層次人才270余名、科技創新人才5000余名；聚焦人工智慧、積體電路、5G通信、資訊安全等數字經濟重點領域，引進紫光集團、海康威視、商湯科技等重點企業90余個，集聚新經濟企業1.3萬餘家；持續完善高新技術服務業生態體系，引進高新技術服務機構60余個，培育高新技術企業430余家。
時值午間，位於天府新區金融城的易上·OCG國際中心樓下，奔跑而來的外賣小哥焦急地望著大樓裏出來的職員來認領外賣，手機4位數尾號的叫聲此起彼伏。向西1公里的美食廣場是他們出發的起點。
在美食廣場的入口，來自重慶大唐房屋的多名仲介人員正向路人推介位於重慶兩江新區的樓盤。
成都不斷收緊樓市政策，南邊接壤的眉山市則不限購。許多房産仲介在兩城交界處拉客宣傳眉山樓盤。
他們要在這裡停留一週蓄客，除了成都，“公司也會安排去四川其他幾個城市。天府新區這裡以前也沒什麼的，差不多五六年房價就漲上來了，成都人最懂得早幾年房價沒漲時的心情。”其中一名“00後”仲介説道。（劉暢）
