騰訊房産的一篇報道裏，曾把中梁控股集團（以下簡稱中梁）稱作“播種機”：中梁走到哪，維權的隊伍就拉到哪。
巧的是，筆者曾根據自己的統計，製作了一張2019年上半年，浙江地區房企投訴排行榜，位於第一的恰恰也是中梁。
彼時，筆者在文中明確點出，中梁被集中投訴的小區分別是中梁壹號院和中梁國賓府。
沒想到中梁知錯不改，在接近兩年後的4月30日，位於浙江的中梁壹號院地下室坍塌，坍塌面積接近300平方米！
據觀察者網報道，該項目預定的竣工日期為2021年6月份，也就是説，該坍塌事故發生在距離業主交房前1個月。
從好的方面來説，業主因此躲過一劫，不好的是，後期入住的業主多半擔驚受怕、不得安生。
也難怪網路上會傳出：“恭喜業主，倖免于難”，“買房的人，記得多給家裏人買幾份人身意外險”，“為了感謝救命之恩，每平方米再加一萬”等冷嘲熱諷。
塌方事件在中梁的業主群內不斷醞釀發酵，已有部分情緒激動的業主要求退房。而中梁負責人給出的回復是：當地政府已邀請專家組進行事故鑒定，等結果出來會向社會、業主公佈。
事實上，浙江壹號院只是中梁“豆腐渣”工程的冰山一角，中梁還曾因建築品質問題引起了央視的注意。
豪宅變危房
在2019年，央視財經爆料稱，浙江義烏的在建樓盤“西江雅苑”存在嚴重的品質問題。
有業主反映，“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”，“天花板、墻壁、露臺、飄窗等處有不同程度開裂”。
針對業主反映的問題，央視財經進行了實地探訪，發現業主反映的情況基本屬實。
央視財經還了解到，此前業主曾與開發商共同選定了5家單位對建築進行檢測，然而檢測報告給出的結果是：“不符合設計要求，達不到使用要求”。
業主吳先生稱，每家每戶都有這個檢測報告，這意味著這批房子品質不合格，相當於買了個危房。
説實話，房企在施工上偷工減料早已不是什麼新鮮事，但中梁偏偏能在偷工減料上更進一步，將豪宅造成危房，甚至引起央視的注意。
更離譜的是，這種品質的房屋竟然是當地搶都難搶的網紅盤。
據了解，西江雅苑開盤時均價25000元/平方米，在義烏屬於豪宅陣營，每套房的總價在300萬~1500萬不等，還有業主對央視財經表示：“排隊排了兩個月才買到”。
由於被央視曝光，再加上房屋品質實在堪憂，身處輿論漩渦中心的中梁最終同意退房，可其他項目的業主就沒那麼好的運氣了。
可見，在中梁管理層的眼中，産品品質根本就不重要，他們在乎的是速度，是效率，是高週轉模式帶來的源源不斷的財富。
高週轉的詛咒
“項目拿地後立即施工，4個月要開盤，5個半月現金流要回正，6個月再週轉。”這被中梁員工簡稱為456模式。為了滿足對速度的要求，中梁只能將壓力傳導至施工方，要求將工期壓縮至極限。
對此，有業內人士指出，速度和品質是一個矛盾體，要想財報好看，只能在品質上有所妥協，因為品質是財報上看不到的。
由此可見，浙江中梁壹號院項目其實是中梁高週轉模式下的一個犧牲品。
然而，三道紅線本身就是針對高週轉的一道殺手锏，其目的就在於遏制房企過度使用杠桿。在這種政策環境下，大部分房企都開始變得“規矩”，主動降負債，開始從要規模轉向要品質。
但也卻有一些房企，比如中梁，對賴以發家的高週轉唸唸不忘，既要在明面上改善三道紅線指標，也要通過其他手段繼續融資，將高週轉的遊戲進行下去。
問題是，中梁如何做到這一點？
答案是商票。在中梁2020年的財報中，優先票據一欄出現了暴增，從2019年的13.78億，增長至2020年的73億，足足增長了429%！
反觀三道紅線指標，剔除預收款的資産負債比79.9%，凈負債率為65.8%，現金短債比為1.1倍，三項指標相比2019年均有大幅改善。
商票規模暴增，三道紅線反而快速優化，出現背離的根源就在優先票據上，也就是我們常説的商票。商票一般沒有利息，所以不計入有息負債，不會影響房企的凈負債率。
可是，依賴商票融資的遊戲真的能夠一直玩下去嗎？
不敢逾期的商票
在我國，電子商業承兌匯票最長期限是1年，超過1年不兌付即構成逾期。
就在前不久的5月11日，有消息傳出中梁控股子公司“商票或將逾期”。中梁方面給出的理由是，“商票中間商”涉嫌刑事犯罪，已向公安機關報案。
關於中梁的解釋，涉及非常複雜的金融操作，很難一兩句話説透，可以大致理解為中梁有想要推遲支付商票的嫌疑。
巧的是，實地集團也在5月份出現了商票兌付風波，其給出的理由與中梁完全一致，甚至連處理結果也一致！
5月13日，事情發酵後沒多久，中梁就官宣已經100%承兌商票，而實地集團動作更快，在事情被曝出的隔天即宣佈100%承兌。
這著實讓人有點摸不著頭腦，如果交易過程中果真涉及刑事案件，那在審判之前主動結清全部款項，房企不就當了冤大頭嗎？除非，100%承兌商票對於房企而言有更重要的意義？
關於這一點，房兄能想到的是，一旦中梁或者實地有了商票逾期的先例，勢必會影響後續商票的發行。因為商票背後是企業的信用，如果信用出現危機，供應商自然不認你的商票。
而從中梁借商票大額融資來看，掐斷商票融資渠道是其無法承受之痛。這一點從中梁在兩次説明中的措辭中也可見一斑。
5月10日，中梁表示：“期望各持票人及時與我司對接，共同商討解決方案，以維護各方合法權益。”
到了5月11日，措辭就變成了“本著對持票人負責的態度，我司主動與持票人溝通，我司開具的商業承兌匯票將按期及時足額兌付。”
僅僅一天的時間，中梁就由被動轉為主動，票據的兌付也從“共同商討”轉為“按期及時足額兌付”。
回頭來看，這更像是一場鬧劇，整件事情充斥著“此地無銀三百兩”的味道，既然最終要按期足額兌付，倒不如一開始就緘口不言，還少生事端。
所以，商票風波的背後很可能是中梁在資金週轉上出現了困難。對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示：“不排除商票中間商詐騙的問題，但是主要原因還是自身財務壓力所致，否則之前怎麼就沒出現中間商詐騙問題呢？”
總結
中梁的成功是因為吃到了特定歷史階段的紅利，而過往的成功經驗似乎蒙蔽了中梁的雙眼，讓其産生了嚴重的路徑依賴，還在企圖發高息債券、借助票據融資等形式繼續玩老一套。
但是，用商票維持高週轉無異於飲鴆止渴。商票的融資期限只有短短的一年，在這麼短的時間內，無論是政策上的變動，還是經營上的誤判，都可能會讓房企騎虎難下、進退兩難。
一旦商票出現實質性逾期，受損的不僅僅是企業信用，還有上上下下的供應商的利益，甚至會傳導到項目上，損害業主的利益，從而引發社會問題。
因此，中梁要做的是斬斷商票融資，回歸房企製造業的本質，用心建造房屋，履行社會責任。
如果中梁不能意識到問題並主動改變，恐怕難以挺過房地産行業的週期起伏，或者逐漸淪為末流。
典型的如綠城，丟棄了曾經的工匠精神，産品品質下滑越來越難以支撐其品牌溢價；再比如遠洋控股和招商蛇口，曾因“驚裝修”而在315晚會上被點名批評。
然而，消費者的眼睛是雪亮的，在樓盤“品質門”頻現的當下，只有堅持做好産品，堅守産品底線的房企才能贏得消費者的信任，也才能在産品維度建立屬於自己的護城河。
對於少數忽視産品品質，缺乏責任意識的房企而言，房兄有一句話送給它們：守住産品品質的底線，就是守住房企自己的生命線！（徐浩）
