産業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）2021年5月18日在上證路演平臺召開2020年度業績及分紅説明會。
關於流動性緊張及債務逾期風險等投資者關心的問題，華夏幸福董事長王文學表示，目前，華夏幸福金融機構債權人委員會聘請的相關仲介正在進行必要的盡調程式；同時債委會也在積極協調推進公司債務展期事宜，為綜合化解方案的制定和執行爭取必要的時間。
通過加快資産處置、引入戰略合作等開展自救紓困
截至5月12日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計572.20億元。
華夏幸福表示，為化解公司債務風險，加快促進公司有序經營，公司積極爭取地方政府支援，成立華夏幸福金融機構債權人委員會，在各級地方政府、監管機構和債委會指導和支援下，採取以下措施化解流動性及債務逾期風險：
一是積極配合省市專班和債委會工作，加快制定綜合性風險化解方案；
二是全力保證公司正常生産經營，確保企業穩定生産、穩定就業；
三是深入開展債權人溝通等，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對到期債務進行展期，儘量減緩公司融資性現金流出壓力，合理調整債務到期計劃，保持債務餘額整體穩定；
四是通過加快資産處置、盤活存量資源、提高資産價值、引入戰略合作等多種措施，積極認真應對，全力開展自救紓困和債務風險化解工作。
市場銷售及回款仍主要來自於環京市場
華夏幸福對其2020年度的業績下滑表示，該公司早期投資佈局較多集中于環京區域，自2017年環京市場限購政策後，公司調整佈局，加大了對長三角、長江經濟帶、粵港澳大灣區等外埠區域投資力度。雖然外埠區域的業務發展取得一定成效，但公司多數外埠區域佈局時間較晚，仍處於前期投資階段，公司有限資源難以滿足眾多産業新城的開發建設需要，公司較多資源被鎖定住公司的環京區域。公司的投資佈局、管理與各區域發展的不均衡導致目前公司市場銷售及回款仍主要來自於環京市場。受環京市場限購政策以及2020年多輪疫情影響，環京住宅市場量價齊跌，不僅對公司環京區域的銷售與供取地影響較大，造成公司房地産業務貨值嚴重不足，也嚴重影響公司産業新城回款。
截至2020年末，華夏幸福實現營業收入1012.09億元，較上年同期下降3.80%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤36.65億元，較上年同期下降74.91%。報告期內，公司實現銷售額940.66億元，較上年同期下降34.30%。
華夏幸福業務分為産業新城及相關業務和商業地産及相關業務兩大板塊。2020年，華夏幸福産業新城業務方面營業收入1011億元，總成本840.76億元，營業利潤84.62億元；商業地産營業收入1.01億元，總成本5.15億元，營業利潤虧損4.51億元。
現金流承壓，産業新城投資下降較多
此外，華夏幸福産業園區業務具有投資金額大、業務週期長、業務環節複雜的特點。在開發過程中涉及區域定位規劃、基礎設施與公共設施建設、土地整理、招商引資以及區域綜合服務等眾多環節。其中，産業招商受整體宏觀經濟形勢、各地招商引資政策以及招商環境的影響較大；基礎設施建設項目、土地整理的資金投入對資金要求較高。
報告期內，公司現金流承壓，全面壓縮投資，産業新城投資下降較多。同時産業招商的入園企業投資也大幅下降，導致2020年度産業發展服務收入下降幅度較大。在公司流動性緊張及收縮産業新城園區投資的情況下，部分産業新城的業務發展將受到進一步影響，存在繼續下降的風險。
華夏幸福表示，受多輪疫情特別是2020年底至2021年年初新一輪疫情的影響，公司部分區域的房地産市場價格受到較大影響。此外，年初公司爆發的流動性風險也客觀上對公司部分區域的房地産銷售價格造成了一定影響。公司2020年度的存貨跌價準備計提較多，對公司業績影響較大。未來如公司房地産銷售價格進一步下跌，公司相應的資産減值將進一步影響公司業績。
華夏幸福對截至2020年12月31日的應收款項、合同資産、存貨、商譽、債權投資計提資産減值準備共計95.69億元。其中，部分應收賬款及其他應收款計提了壞賬準備18.1億元，對合同資産計提壞賬準備1.9億元，對主要位於南京、固安、豐臺、大廠、來安、霸州等區域的項目計提存貨跌價準備71.37億元，計提深圳市城市空間規劃建築設計有限公司商譽減值損失1.01億元，計提債權投資減值損失3.3億元；影響公司2020年度歸屬於上市公司股東的凈利潤86.7億元。
同時，華夏幸福自2020年度開始結轉2017年、2018年受國家房地産調控政策影響較大的房地産項目，導致2020年度毛利率較2019年度大幅下滑。公司未來將繼續結轉受調控政策影響較大的房地産項目，公司房地産業務的業績將進一步受到影響。
對於業績下滑風險的應對，華夏幸福提出5項舉措：
（1）在業務開展上，持續增強“造血”能力，抓銷售、促回款、保現金流。房地産業務保證住宅按時保質保量交付，加快資金回籠，保障銷售回款目標達成；産業新城業務通過狠抓在途回款、推動增量回款、加快項目銷售等措施，保障實現總回款目標；同時長短結合、多措並舉招商引資，加速推動已簽約項目落地投産，並通過最大化資源儲備、強化土地行銷、市場化供地、積極推動平臺化等方式，為公司發展持續貢獻新現金流；豐富産業服務産品線，新增招商輔助服務、數據服務、資本服務，整合內外資源，打造産業發展平臺，提升對外服務能力，創新盈利模式，為公司創造新的業績增長點。
（2）在經營管理上，切實提升經營管理水準，持續降本增效，通過核心管理層降薪、組織優化、業務調整等措施加強成本控制，嚴控支出，保障公司經營效率提升；通過明晰各類業務最小單元，分類管理、精準施策；通過梳理處置、盤活存量資産以及股權合作等方式，瘦身縮表，優化公司資産負債結構，改善公司流動性與財務狀況，確保公司業務可持續與健康發展。
（3）在組織管理上，加強組織管理，提升組織效能、提高管理效率。全力壓降各項管理類費用支出，基於最小管理單元打造並激活組織，進一步加大授權、簡化流程，調整組織陣型、提高決策效率。穩定幹部和骨幹隊伍，保持隊伍戰鬥力。
（4）在區域政策上，堅持推進區域分類施策封閉管理，回款優先用於本區域或項目的投資及支出，防止風險在不同區域或項目間傳導；根據不同區域的市場與政策情況尋找合適的投資機會，提升投資效率；全力開發基礎好、回款快的區域，持續為公司貢獻現金流；其他區域以收定支、實現自平衡。
（5）繼續聚焦核心都市圈，繼續在投資管控、資産管理、風險管理體系等方面完善産業新城經營投資管理體系；增強産業招商能力，産業發展龍頭化與輕資産並舉，繼續提升園區的綜合開發與投資能力。（劉暢）
