“年報前瞻系列”報道中，我們預測榮盛發展現金流存在問題，當時的判斷更多是基於環京樓市遇冷影響，榮盛發展作為“河北王”肯定也不例外。
但年報出來，經我們深入分析發現，榮盛發展“環京”之外的問題更加嚴峻。
企業數據顯示，2020年榮盛發展列報的存貨跌價準備4.5億元，包括12個項目，其中環京區域只有兩個，與之形成強烈對比的是，江蘇省則多達9個。
按理説，2020年受環京限購政策影響，榮盛發展的存貨跌價撥備中，環京區域項目數量佔比不説是全部，至少也應該佔到一半的比例。
但榮盛發展反而是江蘇省的情況比環京更加嚴重，值得一提的是，這是自2018年就出現的狀況。
伴隨而來的是，榮盛發展近兩年的經營性現金流凈額呈現不斷惡化的態勢。2018年到2020年，榮盛發展經營性現金流凈額分別為175.12億元、21.20億元、13.67億元，2021年一季度已跌至-50.07億元，較2020年底跌幅高達466%。
由此可見，榮盛發展長期存在現金流動性不足的問題，那它會步福晟、泰禾、華夏幸福、彰泰、藍光的後塵嗎？
全國化拓展失敗
2017年前後，隨著環京限購政策不斷加碼，榮盛發展同步開啟全國化擴張戰略，試圖通過區域均衡佈局實現對衝籃子過於集中的影響。
年報顯示，截至2020年末，榮盛發展的房地産開發業務已延伸至遼寧、河北、河南、山東、江蘇、浙江、江西及重慶等省、市。其中，江蘇省的業績貢獻佔比僅次於河北省，收入佔到總營收的14.02%。
然而，其重點佈局的江蘇省，並未成為榮盛發展環京之外的有力支撐。
自2018年起，榮盛發展年報存貨跌價撥備中開始頻繁出現江蘇的項目，主要集中在南京、常州兩地。
企業數據顯示，2020年榮盛發展列報存貨跌價準備4.5億元，包括12個項目，其中江蘇省多達8個，南京更是佔據5個之多。
圖片源自企業2020年審計報告
2020年的五個南京項目中，涉及金額最大的是南京龍池禦府，計提存貨跌價準備1.31億元。
當年該項目地塊經過199輪競價後，被榮盛發展以總價8.3億元拿下，樓面價8972元/平方米，配建2.64萬平方米保障房，實際樓面價12556元/平方米。
據鏈家網的數據顯示，目前該項目在售均價為17300元/平方米，相當於每平米的盈利空間只有4744元，同時由於南京龍池禦府還須現房銷售，利潤空間將被進一步擠壓。
值得注意的是，這不是單一項目的問題。
我們不完全統計整理榮盛發展南京的在售項目，發現幾乎都存在類似問題：高溢價拿地，遭遇政府限價，2016年、2017年拿下的幾個地塊又正好遇上南京出臺現房銷售政策。
數據源自公開資料整理
由此來看，榮盛發展的全國化擴張之路走得並不順暢。
現金流不斷惡化
2016年以來，許多全國區域型公司都開始搞全國化擴張，現在回頭來看，失敗的案例比比皆是，福晟、泰禾、彰泰、藍光等無不是如此。
榮盛發展與它們有相似的共性，即用大本營的錢去投不熟悉的異地市場，不僅全國化擴張沒做好，最終連大本營也失守了。
前兩年地産行業整體的大環境稍好一點，這類房企存在的問題還能隱藏，但隨著樓市調控趨嚴、金融市場管控收緊及行業自身的激烈競爭，越來越多房企開始暴雷。
其實，全國化擴張也並非沒有成功案例，它們主要抓住了兩點優勢。一種是像龍湖，它成功的關鍵在於全國化先行，彼時一城一策等樓市調控尚未開始；一種是從高能級城市向低能級城市擴張，這類擴張資金風險會小一些。
而從低能級城市向高能級城市逆勢擴張，房企承受的資金風險會較大。
以榮盛發展為例，本身環京區域的土地價格、房價與東部樓市的差別還是很明顯，用北方區域的銷售現金流，去支撐東部的土地樓面價，現金流的虧空很容易變大。
從歷年年報數據來看，榮盛發展的經營性現金流凈額呈現不斷惡化的態勢。2018年到2020年，榮盛發展經營性現金流凈額分別為175.12億元、21.20億元、13.67億元，2021年一季度已跌至-50.07億元，較2020年底跌幅高達466%。
同時，從2019年、2020年兩年的一季報、中報、三季報數據看，榮盛發展經營性現金流凈額均為負值，經營問題可見一斑。
數據源自企業公告
結語
回頭來看，暴雷房企的病因，最終都歸結為一點，即擴張失速的問題。可以預見，今明兩年內還會有不少房企步福晟、泰禾、彰泰、藍光的後塵。
特別是由西向東、由北向南進行全國化擴張的部分房企，地價差與房價差，容易致使房企現金流承壓大，加上大環境艱難，翻車的可能性會變得很大。反而是從高能級城市向低能級城市擴張，或者走下沉路線的房企，會更安全一些。
整體來看，榮盛發展的情況並不樂觀，大本營恢復尚需時日，全國化擴張之路艱難，近兩年經營性現金流狀況不佳，資産週轉率、存貨週轉率都在變慢......
如此下去，榮盛發展會成為下一個暴雷的房企嗎？（李君霞）
