4月29日，金地集團發佈了2021年首個季度報告。
報告顯示，一季度的凈利潤慘遭腰斬，同比下滑56.29%；而扣非凈利潤反而上漲61.74%，二者出現了明顯的背離，這究竟是怎麼一回事？
翻看金地集團次日的股價，盤中最大跌幅接近7%，最終收跌4.78%。可見，股東們對這份季報談不上滿意，當天便有6.7億的資金用腳投票。
不過，房兄在仔細研讀這份季報之後，得出了一個大膽的結論：金地的實際經營表現可能並沒有那麼糟糕，資本市場或許出現了誤判。
利潤之謎
關於凈利潤下滑，季報中給出的解釋是：“上年同期，公司將位於深圳金地工業區的投資性房地産及固定資産全部移交城市更新實施主體，因此對相應的固定資産和投資性房地産進行了處置並確認了收益。”
事實果真如此嗎？
房兄在利潤表中逐項排查，發現2021年的稅前利潤11.1億，而2020年同期則為29.5億，二者相差約18億。
這18億的主要構成為：投資收益減少3億，公允價值變動收益減少5.6億，資産處置收益減少8億。房兄將這三項依次輸入查詢，在季報中找到了項目明細。
從上圖可見，由於聯營、合營企業收益減少，導致投資收益部分減少3億，這部分屬於企業經營的正常波動。而公允價值收益變動和資産處置收益變動的理由一致，均是受“去年同期深圳金地工業區評估及處置影響”，二者共計造成了13.6億的利潤差異，佔18億差額中的大頭。
房兄在網路上搜尋深圳金地工業區相關資料後找到如下資訊：
觀點地産網于2020年6月報道，金地工業區城市更新單元位於深圳市福田區金地-沙頭片區。項目近7號線沙尾地鐵口，所處位置屬大金沙片區，包括四大城中村、三大工業區和一個舊住宅區綜合改造。
項目拆除用地面積11.9萬平，開發建設用地面積6.2萬平。于2019年開始拆除工作，2020年初完成項目移交。
除了觀點地産網，其他新聞媒體包括深圳地方自媒體也對金地工業區的拆除進行了相關報道。由此可見，金地官方對於凈利潤下滑的解釋基本可信，將這部分一次性的收入剔除之後，2021年的利潤其實是恢復了正常。
隱藏的數據
除了利潤以外，一季報中還提到了拿地相關的資訊，原文如下：“報告期內，公司共獲取土地22宗，新增土地儲備約302.3萬平方米，同比上升102%；總投資金額約174.4億元，同比上升65%。”
經計算，金地在一季度的平均取地成本為5769元/平米，而2020年年報中，金地的平均取地成本為8573元/平米（按照權益面積計算）。
這意味著，金地正在以較低的價格購買土地，壓降其土儲的整體成本。只不過，金地沒有直接點明，需要有心人計算對比才能得知。
在季報中，銷售情況也有所體現：“報告期內，公司累計實現簽約面積297.8萬平方米，同比上升133.62%；累計實現簽約金額686.5億元，同比上升143.39%。”
房兄進一步搜尋計算得知，一季報的簽約銷售價為23000元/平米，而2020年年報中金地的簽約銷售價僅為20000元/平米，平均售價提升了3000元/平米，提升幅度較大。
奇怪的是，金地同樣沒有直接給出平均售價數據。
一方面低價購入土地，另一方面平均售價卻大幅攀升，如果新增土儲可以在銷售時維持住高價，意味著這部分土儲在結算期能夠貢獻可觀的盈利。
相比浮于表面的凈利潤下滑，金地悄悄地藏了一手。這好比在金子上包了一塊破布，其本質仍然是金子。
房兄認為，如果金地的股東們認識到了這一點，應該就不會在4月30號盲目地將手中的股票拋售出去。
隱憂
就像硬幣有正反兩面，金地在業績上也存在著隱憂，金地的隱憂是房企的通病——地王。
2016年11月9日，金地以47.4億元的總價拿下天津南開雙峰道地塊，住宅部分樓面價約56000元/平米，溢價率高達90%，創下了彼時天津宅地歷史掛牌最高價。
事後，金地回應媒體稱，其在拿地方面一直比較理性，該地塊的溢價率在合理範圍之內。
這真的理性嗎？2016年56000元/平米的樓面價，比2021年的大部分地區的房價都高，可想而知，金地在這塊地上註定鎩羽而歸。
果不其然，金地在該地塊上建設的金地閱千峯（樓盤名），一直憋到2019年底才開盤，開盤價僅60000元/平米，一直到現在，房天下網站上顯示的銷售均價也僅僅只有64000元/平米。
算上建安成本和融資利息，這個項目的虧損數額不是小數目，在未來結算時，這筆“歷史帳”也會在當期業績上體現出來。
事實上，折戟天津的房企不在少數，中海、華僑城、合生創展等房企均在天津栽過跟頭，金地只是其中之一。
這些房企錯判了天津的發展趨勢，特別是對濱海新區寄予了過高的期望，從而為失敗埋下了伏筆。這些意圖搭上天津高速發展的順風車，想要從中分一杯羹的房企，清醒之後才發現這不過是一場黃粱美夢。（徐浩）
