近日，成都住建局發佈了最新一批成都市住建領域機會清單，其中包含城市有機更新項目72個。2020年11月至今，成都住建局已發佈四批有關城市有機更新項目機會清單。
以前成都市也有舊改項目，但並未集中、密集地對外發佈。隨著這些城市有機更新項目機會清單的釋放，成都舊改市場的大門也逐漸打開。
我們統計了目前已發佈的四批城市有機更新項目機會清單，篩選了10億+的項目14個，最高項目估算投資約168億，10億+項目總估算投資超1120億。
在土地緊缺的背景下，拿地成本高，風險大，競爭激烈，讓不少房企求而不得。相比土拍，參與城市更新項目成為房企在城市紮根的另一條途徑。
集中供地的新政出臺後，成都各區陸續發佈了今年的土地出讓計劃。未來土地市場競爭會更加激烈，成本也會更高。對於房企而言，成都集中發佈城市有機更新清單，是一次深耕成都市場的重要機會。
“城市更新”清單
2021年全國兩會期間，“城市更新”首次寫入政府工作報告。在成都發佈的幸福美好生活十大工程中包括城市更新和老舊小區改造提升工程。
2021年，成都全市計劃啟動50個老舊片區有機更新，對313個老舊小區進行分類改造，截至目前已實際啟動22個片區。
同時，2020年11月23日，成都住建局發佈第一批成都市住建領域城市機會清單，截止2021年5月，共發佈4批城市機會清單。
我們對TOD項目以外的城市更新項目做了整理，其中不乏百億級、十億級城市更新項目。
截止2021年5月，發佈的城市更新百億級項目共5個，十億級項目共9個。除了五城區以外，新都、龍泉驛、高新也有著高預算的城市更新項目。
這些百億十億級項目，以整體策劃、土地整理，項目規劃、建築設計方面需求為主。這就要求參與城市更新的企業，具備全面的土地開發能力，對企業的綜合能力要求高。
在企業自身具備舊改實力的同時，對本地市場是否熟悉，也是房企參加舊改的關鍵。有能力參加舊改的房企主要有兩類，一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業更加熟悉本地市場;另一類是區域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備較強的實力。
房企與成都舊改
回顧成都舊改與房企的合作，舊改項目呈現方式多元，留給房企更多的規劃彈性。
保利——主城核心最大舊改項目
2018年12月，保利一舉拿下成都主城區最大舊改項目，379畝金牛區舊城改造府河橋木綜廠項目。
該項目為府河橋市場片區原址上進行的提檔升級改造，屬於成都市重點舊城改造項目。合作方應向徵集方支付凈額11.5億元人民幣，作為補償府河橋市場的搬遷、安置費，片區土地整合費。
該地塊將打造集18萬方的商業、26萬方的辦公、35萬方的濱河住宅于一體，整體開發量近百萬方的産城示範區，未來可全力打造全國領先的TOD樞紐型商業商務中心。
截止發稿，此項目已開盤6次，仍有存量，這就是舊改大盤的體量。
萬科——成都首個寫字樓舊改項目
2021年1月6日，成都首個寫字樓舊改升級項目——猛追灣·亞太並購大廈正式亮相。
該項目是萬科攜手成華區政府打造的舊改商辦標桿，建設天府四川並購産業集聚區，打造區域科技與金融産業綜合體。
亮相當天，猛追灣·亞太並購大廈與天府（四川）聯合股權交易中心股份有限公司，成都蜂巢金服資訊技術有限公司、四川莫名資訊科技有限公司等企業進行了簽約儀式，同時黎明保險經紀有限公司四川分公司等多家企業的正式入駐。
據介紹，成華區對入駐亞太並購大廈項目的企業，實施助力政策，如針對泛金融企業和並購産業入駐，3年房租費用補貼，配套金融行業的裝修、房租、融資服務、開辦、運營、掛牌上市、並購重組等補貼獎勵。
新希望——建立“一站式”社區消費新場景
新希望集團在金牛區九里堤打造了一個“新九里”創未來社區，，對九里堤北路社區周邊星科北街、星月西街的整體業態和形態面貌進行改造，同時組建專業運營團隊全程參與街區的理念規劃、環境提升改造、業態佈局、運營服務，將這條小街打造成了“美好生活街區”。
截止2021年，項目已接待省內外50多個政企考察團，項目獲評成都“最美街道”。
九里堤街道辦事處副主任陳瑜曾介紹，新希望集團到來的主要變化體現在業態上。社區規劃面積2400㎡，已引入5家導師型企業，20余家孵化創業型企業。
成都舊改市場“開張營業”
集中供地的陸續出臺，土拍市場變得更加激烈。2021年4月28日，重慶開啟新政後首次集中供地，早上一共出讓的6宗地塊，除了一宗條件較為苛刻的地塊底價成交，其餘溢價率均在50%左右。
不難想像，成都迎來首次集中供地後會有怎樣的激烈場景。
如今，拿地難，已經成為老生常談的行業話題，不少房企轉戰城市更新項目，城市更新正在成為城市發展新的增長點。
查閱近年成都住建局發佈的城市更新資訊，我們發現，過去幾年成都雖然也有提到城市更新相關內容，但並未對具體項目作出公示。
成都舊改市場“開張營業”，自2020年11月以來發佈的四批成都市住建領域城市機會清單，是成都住建局近年來首次明確發佈城市更新機會清單，將舊改項目的需求對外公示。
2021中國城市有機更新與消費場景營造大會不久前在武侯區舉行，在簽約儀式環節，11個項目現場簽約，投融資協議總金額高達424.59億元。
對比過去，如今的成都舊改不再是單純的街道更新，修飾社區容貌，而轉變為專業的人做專業的事，將機會清單對外發佈，進行全面的城市有機更新。
這意味著，從前不是房企舊改“決戰”戰場的成都，將打開舊改項目的閥門。
成都舊改這塊大蛋糕，不僅體量大，還少有人分食，在城市更新上，還有更多的企業合作空間。
過去幾年，成都重點在“南拓”和“東進”上發力，在新區建設上有了顯著成果。如今，新區發展的問題解決了，轉而集中推動“中優”，把老城區進行綜合升級優化。工作中心的轉變，也給舊改市場帶來更多機遇。
結語
城市更新不同於傳統的地産開發，這是臟活、苦活、累活，對於許多房企來説是一塊硬骨頭。但同時，它又有風險低，不易踩地雷的特點。
如今的房地産市場，已經過了高週轉時代，想要進入一個新的城市非常不易。往往，都是在這個城市深耕的企業獲得更多機會。
城市更新，也不是什麼企業都能吃得下的。如今，這一模式站領風口，是對房企能力提升的倒逼，現在已經是高手過招的時代。（李萱）
