綠城年報中隱含的問題遠比預想的嚴重。3月22號晚間公佈年度業績公告後，第二天股價暴跌12.48%，放到A股裏面，這種跌幅早就擊穿了跌停板。自那以後，股價一路陰跌至今，累計跌幅超過20%。
資本如此大規模地逃離綠城，一定是嗅到了普通人難以感知的風險。房兄查閱具體資訊後發現，綠城的這份業績公告中，存在著一明一暗兩大問題。
擺在明處、被批判最多的，是綠城真實利潤的下滑。年報顯示，股東應佔核心凈利潤39.93億元，相比2019年的43.36億元下降了8.6%。
真實利潤的小幅下滑也並非不可接受，它屬於經營過程中的正常波動，尤其是在2020年這個特殊的年份，綠城遭遇疫情和大本營杭州限價的雙重打擊，期待業績大幅抬升，反而有點不切實際。
所以，明綠城的核心問題並不在明處，導致股價下跌的元兇，應是藏在暗處的資産減值計提。
資産減值暗藏大雷
資産減值計提撥備，是根據當前市場情況判斷前期投資打了水漂，極有可能在資産變現階段出現虧損。因此資産減值計提預示著未來風險，而炒股就是炒未來，股市老司機都很關注資産減值這個項目。
一般而言，房地産公司對地産項目進行減值計提，大抵是因為地買貴了，或者建安成本太高，這都很常見。畢竟，投資總有失手的時候，只要計提金額不大就沒太大關係。
然而，綠城的計提卻並沒有那麼簡單，它不僅包括房地産減值，還包括大量的非房減值。
在業績公告中，有這樣一段話：
“簡單來説，綠城在2020年計提了13.34億的資産減值。其中，房地産類計提4.78億元，足球俱樂部計提2.55億元，山東萊蕪風景區拆除計提3.4億元。”
4.78億的房地産減值，數額上看可以接受。而足球俱樂部的減值也在預料之中，經營足球隊屬於虧本賺吆喝，綠城去年轉讓了足球隊，一次性減值也算是甩下了一個歷史包袱。
這其中最不起眼的，安排在文段最後一句的，恰恰是最有故事的，那就是山東萊蕪風景區拆除減值3.4億。
關於山東萊蕪，綠城執行總裁耿忠強在業績發佈會上表示：“這是一個孤立的、單獨的個別事件，這是山東有一個項目在景區內，受到政府拆遷，綠城作為一個開發商，沒有任何的過錯。”
同時，他還提到：“雖然事後山東政府也對這次拆遷作出部分補償，但對投入還是造成了一定損失，所以針對這個事件進行了一點撥備。”
綠城管理層説得輕描淡寫，用“孤立”、“單獨”、“個別”等字眼反覆強調它的特殊性，可事情果真如此簡單嗎？
房兄查閱綠城過往資料與當前土儲後，發現其風景區別墅拆除事件不僅不孤立，反而有可能是將綠城炸翻的一顆大雷。
綠城別墅拆除不孤立
據河南商報報道，綠城在國家2A級景區雁鳴湖開發的“雁鳴湖玫瑰園”別墅群，共計47棟建築被鄭州市雁鳴湖生態風景區管委會認定為違法建築，責令其在2020年7月28日前拆除，只不過，綠城目前仍未執行拆除命令。
雪野湖項目與雁鳴湖項目幾乎同出一轍。
雪野湖位於濟南市萊蕪區，是國家4A級風景區。2011年，綠城與山東高速公路公司簽署了戰略合作協議，雙方共同投資設立山東高速綠城萊蕪雪野湖開發有限公司，從事雪野湖項目的開發。
該地塊的性質本為商業服務或綜合用地，到了項目公司手裏，卻在土地上建起了別墅、院落式公寓和高爾夫球場。
這種“狸貓換太子”的玩兒法在當時引起了很大的非議。當地的人民群眾和媒體都質疑綠城的行為是否合規，是否得到了有關部門的准許。
早在2014年，中國房地産報曾就雪野湖旅遊區“別墅圍湖”開發亂象做過相關調查報道，但依然未能阻止雪野湖周邊房地産的開發熱潮。
而2019年，有媒體就雪野湖過往多年的房地産開發亂象予以了調查報道，其中以租代徵、租而未用、以特色小鎮之名進行“産業勾地”，變相進行房地産開發等問題比較突出。
但是不知為何，雖然媒體進行了報道，項目卻一直在進行，絲毫沒有停下來的意思。
事情的轉機出現在2020年4月11日，萊蕪旅遊區管委會用一紙公告，宣判了1032套違建別墅將被拆除，其中綠城開發的桃花源項目就有756套，佔比超過70%。
據悉，綠城在該處的桃花源項目包含雲錦園、什錦園、江南裏三個片區，不僅建有別墅，還有養老公寓等小戶型院落式公寓。項目均已完成交付，業主們對此憤懣不平，但卻無可奈何。
不可控的生態風險
奇怪的是，作為一家老牌開發商，綠城怎麼就沒有預見到這個風險呢？
據媒體報道，無論是別墅還是公寓，雪野湖項目的業主都能夠提供環評報告、招商文件、五證資訊和不動産權證書。
因此，這些建築屬於正兒八經的“手續齊全的違建”。
出現這種情況，跟政府部門的態度轉變不無關係。據河南商報報道，2020年7月份，在調查組來到雁鳴湖片區調查時，發現部分項目佔用了濕地、林地，觸及生態紅線，因此要求該片區整改整頓。
雪野湖也如出一轍，在拆除公告官宣過後，雪野鎮政府相關領導在接受採訪時，就明確對媒體表態：“青山綠水是雪野湖的生命線”。
政府部門的態度讓綠城心裏一涼，因為這句話給雪野湖周邊的建築進行了明確定性——這是破壞自然環境的行為，是在踐踏雪野湖的生命線。
這場“拆房還湖”的整治風暴始於2019年。彼時，據濟南時報的報道，雪野湖展開了史上最大的違建拆除行動，這既是對雪野湖混亂秩序的糾錯，也是對雪野湖的一場退讓保護行動。
無奈之下，綠城只得拆除相關建築，並在年報中進行了3.4億的減值計提。
從表面上看，這只是綠城的一記投資敗筆，從實質上説，它反映出綠城在業務上面臨著生態風險，而生態風險在當前可能會成為房企面臨的主要風險之一。它很難被預見，且更不可控。
作為一個專業的投資者，必須思考的問題是：綠城還有多少類似的項目？
房兄翻閱業績公告，從中找到了這樣一段話：
“2020年度新增土儲中，小鎮項目共13個，新增總建築面積477萬平方米，貨值人民幣490億元，業務版圖進一步擴大。”
而上文中提到的綠城萊蕪雪野湖項目，就屬於綠城的小鎮業務版圖。在綠城官方網站中，明確列示了綠城全部的小鎮下屬公司，其中就包含山東高速綠城萊蕪雪野湖開發有限公司。
房兄將這些小鎮項目依次輸入百度地圖，看看是否有存在類似風險的其他項目。經調查比對，綠城蓮花小鎮項目緊貼著5A級天臺石梁風景區，長沙青竹園項目緊鄰天井山國家級森林公園，安吉桃花源項目緊鄰浙江靈峰旅遊度假區。
這意味著，15個小鎮下屬公司中，除了雪野湖項目已經拆除之外，還有3個類似的項目公司面臨著生態風險，存在被拆除的可能性。
前路還有多個地雷
這僅僅是房兄通過公開資訊比對核查到的，綠城是否還有其他面臨生態風險的項目，房兄不得而知。
因為，綠城在2020年內的新增土儲總量2041萬平方米，小鎮新增土儲477萬平方米，佔比接近25%，屬於綠城大力發展的重點業務。
特色小鎮原本是綠城的明星業務，但隨著萊蕪雪野湖的暴雷，反倒成了風險最大的業務。更讓人擔心的是，小鎮業務在新增土儲中的佔比並不小，其中埋藏的地雷一旦爆炸，將會對綠城的業績産生巨大的衝擊。
對於這一點，秦嶺違建別墅拆除和涵碧樓獨棟別墅拆除事件，都是血淋淋的教訓。
在雪野湖拆除行動之前，秦嶺違建別墅拆除就備受社會關注。秦嶺拆除整治行動最終將1194棟別墅中的1185棟依法拆除，另外9棟則予以沒收。
除了秦嶺別墅之外，造價數十億元的青島西海岸豪宅地標——涵碧樓獨棟別墅，也因在建設過程中破壞礁石、破壞生態岸線被依法整治。除了酒店之外，41棟海邊別墅均被拆除。
據澎湃新聞2020年3月報道，涵碧樓別墅的業主包含范冰冰、李晨等明星，而且范冰冰還曾經是青島涵碧樓的形象代言人。
由此可見，綠城等房企雖然算盤打得精明，但冒著生態風險盲目投資文旅地産，最終讓它們“賠了夫人又折兵”。
綠城的遭遇給“文旅地産”敲響了警鐘。
對社會有益的文旅地産，原本應是充分盤活當地資源，打造新的景區，以此吸引人流促進經濟發展。這既能提升周邊配套住宅的附加值利好地産商，同時也能促進當地發展，是一個皆大歡喜的美事。
但在實際執行過程中，文旅項目投資高、見效慢、回收期又長，所以，開發商往往會對現成的風景區動歪心思，指望利用公共的自然資源為自己謀利。
這種性質惡劣的行為難以長久。因為青山綠水是大家的，它不屬於某個房企，更不是富人的“私人財産”。在自然風景區修建別墅，讓腰纏萬貫的富豪居家就可以盡享秀麗山水，這無疑是對公共資源的一種侵佔，容易引發社會不公。
好在，隨著住建部在2017年發佈《關於保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知》，其中明文提出要“嚴防文旅地産房地産化”，再加上住建部、督察組等部門的監督檢查，靠文旅地産投機掙錢已經變得越來越難。
因此，綠城在年報中的減值計提，給所有喜歡搞文旅地産的房企敲響了一記警鐘。之前吃進去的肉得吐出來，之前對環境的破壞也要予以補救。
由此來看，雪野湖項目很可能是行業清算文旅舊賬的一個開始，未來綠城是否會有更多的文旅項目暴雷，誰也不得而知。（徐浩）
