4月26日晚間，富力物業服務集團（以下簡稱”富力物業”）在港交所提交了招股書。醞釀多年的富力物業業務板塊終於啟動上市。
近年來，物業管理行業紛紛站上風口。去年18家物業公司登陸資本市場，今年以來，國內已至少有16家物業公司奔赴在上市的路上。
不過，此次富力物業上市與很多房企分拆物業上市不同，是富力地産將物業業務出售給了關聯方，以求實現上市。目前，富力物業由富力地産集團董事長李思廉、聯席董事長兼總裁張力各持有46.48%股份。
從地産集團剝離，“備戰”上市由來已久
早有意在港交所上市的富力物業姍姍來遲。最早市場傳出富力物業有上市打算是在2015年，如今港股上市物企數量已從六年前的兩三家增至40家。
根據招股書披露，富力物業前身為天力物業，天力物業在富力地産成立三年後創立，至今也有約24年的歷史，是一家老牌物業公司。
招股書顯示，富力物業起源於廣州，隨後地域覆蓋範圍擴展至大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈以及中國其他一線、新一線和核心二線城市；目前，位於一線、新一線及二線城市的項目分別佔其總在管建築面積約25.9%、25.9%及25.5%。
富力物業業務增長主要得益於富力地産的支援。近三年來，其收入由2018年的18.23億元增長19.0%至2019年的21.7億元，2020年進一步增長19.7%至25.97億元。利潤方面，富力物業在2018年虧損1160萬元，但此後利潤由2019年的6380萬元增長275.6%至2020年的2.4億元。
富力物業與一些房企分拆物業上市不同，經歷了一系列的資産騰挪，即富力地産將物業業務出售給關聯方，以求實現上市。
從2019年起，富力地産就開始為物業上市進行準備。在從富力地産剝離之前，天力物業分別由富力地産及富力地産的全資附屬公司擁有90%及10%股權（截至2019年12月10日）。
2019年12月，廣州富星成立，李思廉、張力各擁有50%股權。廣州富星也作為整合平臺，開始對富力地産旗下物業公司進行一系列的收購交易。
成立不久後，廣州富星于2019年12月先是從富力地産的附屬公司收購了大同恒富、華信物業，又于2020年4月以3億元向富力地産及富力地産公司收購了天力物業的100%股權。
對於出售天力物業股權，2020年4月9日，富力地産在公告中提到，當前物業管理業務對該集團整體利潤貢獻有限，憑藉該等出售事項，可專注于其核心業務，亦能將出售事項所得款項用於核心業務。
彼時，廣州富星旗下擁有三大物業公司，分別為天力物業、華信物業、恒富物業，其中天力物業又擁有9家子公司，均為100%控股。
李思廉和張力平分股權、共同控股
實際上，上述交易也僅僅是準備上市的開始，將物業業務裝入香港公司，是赴港上市企業的慣常操作流程。
2021年2月9日，富力物業服務集團香港有限公司（簡稱“富力物業香港”）註冊成立。從股權關係來看，富力物業通過富良環球間接持有富力物業服務香港。
2021年4月14日，富力物業服務香港向李思廉及張力收購廣州富星的全部股權，總代價為3.1億元。
上述交易事項完成後，據天眼查顯示，4月14日，廣州富星的實際控制人變更為“富力物業服務香港”。而張力和李思廉則退出股東的位置。
經歷一系列的重組之後，富力物業上市前的公司架構也浮出水面。
招股書顯示，李思廉通過賢麗、元雅及翠和公司，張力通過敏力、正旭及鴻澤公司將分別控制富力物業股東大會上30%以上的投票權，而且李思廉、張力均擔任非執行董事。
對此，富力物業表示，李思廉、張力、賢麗、元雅、翠和、敏力、正旭及鴻澤構成一組控股股東。通過招股書內容顯示，截至目前，富力物業分別由李思廉、 張力各持有46.48%的股份。
從富力物業的業務線來看，包括住宅物業管理服務及商業物業管理服務。截至2020年12月31日，富力物業服務集團簽約管理660個物業項目，覆蓋中國26個省、自治區、直轄市的共102個城市，簽約總建築面積約為1.05億平方米。其中，住宅物業項目378個，簽約總建築面積約8830萬平方米；商業物業項目282個，簽約總建築面積約1630萬平方米。
2020年的疫情對於物業公司來説是一次考驗，富力物業將其稱為“加速提升年”。而2021年被富力物業定為“跨越發展年”，將借助資本市場的力量不斷擴張多元化的服務版圖。對於未來上市所得款項的用途，富力物業在招股書中表示，計劃用於擴展增值服務，整合行業上下游供應鏈資源。
雖然，從股權上來看，目前富力物業並非富力地産的子公司，但在今年2月，富力地産發佈了“獲豁免持續關聯交易物業服務框架協議”，內容涉及廣州富星向富力地産提供各類物業管理及相關服務的內容。由此來看，未來富力地産仍將是富力物業業績增長的重要支撐。（袁秀麗）
