住房問題關係民生福祉，部分城市亂象叢生。近年來，“商改住“奢靡成風，公寓項目成為政策”擦邊球“新的代名詞，監管缺失維權難，群眾吐槽公寓項目處處是坑。一些地方相關矛盾糾紛突出，成信訪高發領域。
然而，“商改住”觸角已伸到舊改房領域，游離到監管之外。
（北大公寓售樓部）
據人民網領導留言板上反映，位於成都市金牛區城隍廟電子市場5號區的“北大公寓“就是名副其實的“商改住“舊改房，此項目閒置長達20年之久。去年，該項目被成都本土一家企業管理公司包裝成新房和公寓對外進行銷售。有業內人士認為，因為是問題項目，也未取得産權，購買舊改公寓暗藏風險巨大。
“商改住“的公寓有哪些套路？緣何難以治理？
舊改房變公寓之謎
“北大公寓“位於成都六號線梁家巷地鐵站向西南方向直行500米，沿途不止一家爛尾房和棄置樓，穿過道路施工，就能看到北大公寓的接待處，隱密在毫不起眼的巷道處。
（成都市不動産登記遺留問題聯席會會議紀要）據購房者介紹，北大公寓在沒有任何證照的情況下，就向購房者出售樓盤。且對外宣稱北大公寓是新房，到訪之後又表示該項目是舊改房屋，説辭前後不一。對於北大公寓的定性，樓盤網上的宣傳內容為公寓，並説明民用水、電、氣三通。
“我們這個是舊房改造，房屋的框架結構，裏裏外外都要做，包括裏面所有的墻體都是新砌的，上下管道電線新排的，消防管道、消防栓都是新做的，窗戶也是換成隔音坡璃，你放心。”位於成都市金牛區的北大公寓售樓處置業顧問小王介紹起了北大公寓産品的優勢，反覆強調，“這是水電氣三通住宅。”
再三追問其産品性質，置業顧問的説辭依舊是：“公寓屬於商業，商業也就是公寓。“並不斷混淆“商業住宅”與“公寓”之間的概念。
北大公寓在宣傳冊展示圖中出現“內環線，府河邊，全精裝”、“水電氣三通住宅”廣告標語，無疑讓購房者們嚮往，誘人利益驅使下，在所有成都公寓樓住宅中，極大的引發了購買者的慾望。
此公寓果真如所宣傳所説嗎？
北大公寓置業顧問小王走進樣板間介紹道，公寓大門窄小，沒有詳實車位規劃，而公寓樓週邊建築工程廢料擺放雜亂。通過一段狹隘的通道，徑直走上三樓，樣板間規劃佈局一應俱全。一室57平的Loft用隔間打造成廚房、臥室、客廳和衛浴，生活設施完備，衛浴空間開闊，一到兩個人居住佈置溫馨。
（北大公寓樣板間裏，廚房、臥室樣樣俱全）在詢問價格和付款方式時，置業顧問小王表示按揭首付六成是甲方要求。而面對諸多關於開發商的質疑，小王卻含糊其詞，在追問之下，才了解此項目是四川思晟威企業管理有限公司通過司法拍得，其出具的相關證明中可找出蛛絲馬跡。
“這個項目是金牛區的遺留問題項目，閒置了超過20年了，開發商為金牛區房地産綜合開發公司，轉手成都蓉西房屋開發公司，負責改造和出售。”置業顧問小王出示了兩三份文件。仔細閱讀發現，北大公寓為“商改住”，其前身為成都市金牛區城隍廟電子市場5號區房産。在一份“定點通知書”中，成都市規劃管理局于1996年將房産規劃移交金牛區房地産綜合開發公司辦理。在加快舊城改造上，金牛區房地産綜合開發公司又與成都蓉西房屋開發公司共同開發。
而在一份民事裁決書中，則將該房産于2001年由永川經濟技術開發區投資公司質押給成都蓉西房屋開發公司。2015年，房産通過法拍形式，再一次易手至重慶市永川區惠通建設發展有限公司，2016年，四川思晟威企業管理有限公司以16427600元的價格從重慶市永川區惠通建設發展有限公司購得房屋所有權，而通過淘寶、京東的法拍房搜尋，未曾找到該公司和房産拍賣情況。
（四川思晟威企業管理有限公司與重慶市永川區惠通建設發展有限公司簽訂的項目買賣合同。）
從該房屋買賣合同上可以看出，該房屋1998年就已停工，只完成了主體工程，水電氣、消防、電梯設施全無，無質檢、消防、環保、綜合驗收等相關手續。屬於遺留問題項目。
置業顧問小王出示了一份2021年3月18日召開的成都市不動産登記遺留問題聯席會會議紀要，上面寫到：同意將金牛區解放路二段4號“電子市場5區“納入不動産登記遺留問題處理，辦理不動産首次登記涉及金牛區人民政府、市住建局、金牛區規自局等部門完善手續，才按規定辦理。由此推測，此房屋産權還在辦理的路上。
監管盲區 違規銷售
命運多舛，幾經易手。2016年，城隍廟電子市場又一次裁定給了現在的開發商四川思晟威企業管理有限公司，並於2019年2月開始進行墻體、水電天然氣的改造施工，去年11月開始對外出售。
（“北大公寓“項目房屋建築面積測繪成果報告顯示為”辦公“。）有不願具名的當地業內人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉換的漏洞，其銷售資金也未進入住建部門的資金監管，稍有不慎，容易引發法律糾紛。
早在2017年4月，成都市規劃局、房管局聯合發佈的《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》中，明確規定“商業、辦公類建設項目應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途”；不得以民用標準對水電氣收費，“商業、辦公類建設項目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。商業、辦公類建設項目的水電氣，應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費。”
官方回應：責令停止銷售
“北大公寓在宣傳過程中，以帶有住宅性質的‘民用水電氣三通’為賣點的宣傳模式進行違規宣傳。”成都市金牛區住房建設和交通運輸局安居科負責人表示。
關於産權問題，北大公寓置業顧問也拿出了《成都不動産遺留問題會議紀要》，文件中卻沒有詳實披露該“遺留問題”的處理進程和處理結果。只是一再説明不動産中心全權交由該公司辦理。
成都市金牛區住房建設和交通運輸局相關負責人介紹説：“這個房子是問題房，存在産權遺留問題，暫時辦不了産權，已經讓其停止對外銷售。其産權問題正在辦理過程當中，正在走遺留問題程式。”並明確表明瞭産權未辦理，應立即責令整改並停止虛假宣傳。
法律人士：購買此類公寓需謹慎
針對成都北大公寓的銷售行為，北京盈科（成都）律師事務所銀行與網際網路法律事務部副主任麻建律師表示：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：“房地産開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地産開發企業不得擅自變更規劃、設計。該項目屬於遺留問題項目，並且很多手續並未完善。根據該項目房屋建築面積測繪成果報告明確顯示為辦公，開發商改造為具有住宅性質的公寓，其本身就是一種違規行為，購房者購買此類公寓的風險比較大。”
“這種情況説明企業本身社會責任感較低。”上海中原地産市場分析師盧文曦表示，企業設法打“擦邊球”的做法也説明違規處罰還執行得不夠嚴厲，或為地方監管存在盲點，比較容易被鑽空子，導致出現了類似的行業亂象。
很多城市已經對“商改住”亂象頻嚴控堵截，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場又颳起了一股“商改住”歪風，這會擾亂了樓市有序發展。
目前，成都市金牛區住房建設和交通運輸局已介入調查，關於後續事態發展，我們也將繼續關注。（龔芳芳）
