2020年,長租公寓爆雷的新聞接連出現。所謂爆雷,是指公司出現資金鏈斷裂,無法繼續經營,僅在七、八兩月,全國就有20余家長租公寓相繼爆雷,北京、上海、杭州、深圳等多地發生了房東斷水、斷電、換鎖、驅趕租客等情況,甚至出現一些社會不穩定的風險。
四川省成都市也是長租房爆雷的“重災區”,2020年超過27家長租公司爆雷,涉及房東和租客約12萬人,矛盾一度非常激化,但最終都被及時化解。其背後有一套什麼樣的防範化解社會風險的機制呢?
“巢客遇家”率先“爆雷”成都長租公寓市場風雨飄搖
2020年8月,涉及成都上萬套住房的成都“巢客遇家”率先“爆雷”。
岳小八是成都市近萬名“巢客遇家”租客中的一位。2019年,岳小八租的這間約45平米的一居室,月租金1800元,低於市場價300元左右。在網上看到“巢客遇家”跑路的資訊後,她曾多方聯繫公司,沒有得到任何回復。直到半個月後,房東找上了門。
“巢客遇家”跑路,“連合之家”爆雷……一時間,成都市長租公寓市場風雨飄搖,相繼有房屋租賃仲介爆雷。成都幾十萬房東、租客人心惶惶。
暢通報案通道 政府居中協調 成都及時避免社會風險
2020年8月初,成都市公安局指揮中心接到大量有關“房屋租賃公司”跑路的報警電話。
為了防範社會風險進一步擴大,成都市委政法委立即協調有關部門,及時受理廣大租戶、房主的投訴。
成都市委政法委初步對事件進行評估後,立即召集市住建局、公安局、信訪局、市場監管局等相關部門進行會商研判。
研判會後,各部門各司其職,分頭行動。首先要避免出現投訴無門的情況,成都市公安局即刻做出反應,簡化報案流程,暢通報案通道。
成都市公安局副局長 周剛:當時市局指揮中心下了一道指令,全市各級公安機關特別是派出所,不得推諉。只要是房源所在地,到你那報案,必須受理。市局由經偵支隊牽頭,制定了統一的登記模板,發到全市各分市縣局、派出所,由派出所簡化這個基礎性程式。
受理了群眾的投訴,如何解決則是一個複雜的過程。首先,要確定的是跑路仲介公司的經營行為是否涉嫌違法。
成都市高新公安分局經偵大隊教導員 陳瀟鴻:我們認為這個事情的關鍵,是它這個經營行為導致的經營不善、資金鏈斷裂,還是從一開始這就是一個違法犯罪行為。這個是我們當時判斷的比較難的一個地方。
在“隔斷間”亂象和“甲醛超標”等巨大爭議聲中,長租公寓在2018年迎來了發展高峰期,有1400多億元的資本進入。2018年開始,因為市場和政策的因素,越來越多的長租仲介入不敷出。2019年8月8日,剛在20天前還宣稱“絕不會跑路”的南京樂伽公寓稱,“無力履行合同,沒有經營收入,無法償還客戶欠款”。致使萬人“無家可歸”。最終,南京樂伽公寓被認定為民事責任,房東和租客的損失都難以彌補。
陳瀟鴻是成都高新公安分局經偵大隊教導員,“巢客遇家”跑路後,他被指派為該案件的主要負責人。調查“巢客遇家”公司的經營行為是否構成經濟犯罪需要一個過程,而眼下最緊要的是妥善回應群眾訴求,引導群眾通過法律途徑維權。
從去年8月4日開始的幾天,每天有近百名房東和租客聚集在巢客公司所在地,想要向公司討要説法、追討房租。陳瀟鴻組織民警維持現場秩序的同時,收集了多達一千份的報案材料。
委託給“巢客遇家”20套房源的代永芳,在去年8月6日到達現場確認狀況後,選擇了報案。
1997年,在政府區域改造的政策下,代永芳姐弟3人一起建造了這座5層樓房。2019年,除了用於自住外,她花費一百萬元將房屋的2、3、4層重新裝修,改造出30個房間進行出租,作為全家的經濟來源。
得知長租仲介跑路的消息,代永芳慌了神。因長租公寓採取的多為“長租短付”模式,即租客交付給長租公寓半年甚至一年的租金,房東則按月收到長租公寓支付的房租。這也意味著,代永芳只收到了一個月房租,租客預交的其餘租金都打了水漂。
巢客公司人去樓空,原本同為受害者的房東和租客卻産生了越來越激烈的矛盾。難題都匯集到了房東代永芳頭上,正當她焦頭爛額時,幫手出現了,政府組織社區幹部和民警進行居中協調。
“巢客遇家”等房屋租賃爆雷後,除了房東租客自行達成和解外,通過公安機關、街道、社區等,累計調處化解矛盾糾紛1萬餘件。基本上制止了趕客行為,及時避免了因長租公寓跑路而可能引發的社會風險。
經過成都市警方調查,“巢客遇家”涉及成都地區房源10322套,涉案房租金額達2.27億元。連合之家涉案房源2000余套,涉案金額達6300萬元。兩家公司均涉嫌合同詐騙。
2020年,成都長租公寓爆雷事件中,涉及兩家公司的報案材料多達8800余份。去年8月12日和9月16日,兩家公司均涉嫌合同詐騙被刑事立案。目前兩名犯罪嫌疑每人平均已移送檢察機關審查起訴。截至目前,成都市公安機關共立案查處住房仲介機構涉嫌合同詐騙等刑事案件15起,主要涉及23家住房仲介機構,依法刑事拘留2人、批准逮捕8人、取保候審1人。
“高進低出”“長租短付”!長租公寓如何從源頭規避爆雷風險?
根據成都市高新區公安分局的偵查,“巢客遇家”通過利用“高進低出”“長租短付”的經營模式,吸納了大量的租客資金,但從調取公司資金流水顯示,其經營方式不僅無任何盈利點,而且大量公司資金被公司高管揮霍使用。
成都市公安局副局長 周剛:這也是我們公安機關目前比較糾結的問題。像“巢客遇家”和“連合之家”這兩個案子,追了兩台豪車、100多萬現金,還追了部分金銀首飾,但這對老百姓造成的損失來説確實是微乎其微。你剩下的損失實際上都在過程中被損耗了。公安機關要追贓,確實很難了。
警方調查發現,這些爆雷的長租仲介公司的創始人,有不少曾經進進出出於各個仲介公司。
就在“巢客遇家”和“連合之家”等跑路事件漸漸平息時,2020年11月,成都市桂溪派出所,又接到類似報警資訊。這次,是蛋殼公寓。
蛋殼公寓2015年成立,快速擴張,紅極一時,並在2020年1月登陸紐交所。2020年10月中旬開始,蛋殼“破産跑路”的傳聞不斷流傳,大量公寓出現斷網、無人管理的狀況,各地蛋殼合作的供應商也被拖欠資金。2020年11月,成都警方開始接到租戶關於蛋殼的報警資訊。有了處置“巢客遇家”跑路事件的經驗,這次,成都市有關部門的行動更為主動,在剛剛發現苗頭時就迅速介入。
2018年6月,蛋殼(成都)公寓管理有限公司在成都設立。2年多時間裏,蛋殼公寓在成都管理房源約1.1萬套,4.4萬間涉及房東和租客約4.6萬人。其中,使用租金貸人數約2.4萬,在貸金額約1.4億元。
政府部門主動出擊 提前介入
為了避免蛋殼爆雷可能引發的社會風險,成都政法委與有關部門主動出擊,提前介入,尋找從源頭化解風險的方案。
根據成都市住房和城鄉建設局總工程師楊運坤的介紹,他們原本寄希望推動其他企業收購成都蛋殼公司。如果收購成功,意味著成都蛋殼可以作為獨立公司繼續進行正常運營,避免受總部資金鏈斷裂、經營失敗的影響。這樣既可以從源頭直接化解長租公寓跑路的風險,也直接讓4.6萬房東和租客免受經濟損失。
成都市住房和城鄉建設局總工程師 楊運坤:我們也找了微眾銀行,對接的主要想法就是希望微眾銀行在租金貸這塊,對我們租客的租金貸有比較妥善的處理方式。微眾銀行對收購公司這個非常支援,願意配合。
但是,蛋殼總部混亂的狀態已經完全超出了他們的預期。
2020年11月16日,蛋殼公寓官微發佈“沒有破産,不會跑路”。一週後的11月24日,成都公司人去樓空。
2020年12月4日,微眾銀行發佈公告稱,“可以實現即使蛋殼租金貸租客不繼續還貸,也可以結清貸款。”
今年4月6日,因未能及時充分準備披露資訊等原因,紐交所宣佈啟動蛋殼公寓的摘牌程式,股票也被停止交易。
社區網格員等基層自治力量 主動提供服務
2018年,成都進行統一網格劃分,按照約1000人一網格員的做法,招聘願意紮根社區的專職人員,發現、蒐集所屬社區狀況,並排查勸調一般矛盾糾紛,如今,他們已遍佈在成都大街小巷,隨時收集並解決群眾反饋的問題。
實際上,去年5月,代永芳就曾經求助過社區網格員,在和“巢客遇家”簽訂委託合同時,她對公司可以給她高過市場價的房租有過懷疑,並且當時已經發生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新聞。但“巢客遇家”方面稱,杭州和成都屬於兩家公司,成都公司經營正常,半信半疑的代永芳拉著巢客的業務員找到了社區網格員。
成都市在2017年全國首創,設立市委城鄉社區發展治理委員會,推動社區發展治理。主動為群眾提供服務,力求把矛盾問題解決在源頭。
在社區的聯絡下,簽訂合同的當天下午,肖雅升律師向代永芳説明瞭“巢客遇家”房屋租賃合同中可能存在的風險。
律師 肖雅升:正常的租賃合同,如果仲介公司一旦違約,那麼作為房東它是可以收回房屋,然後可以清退房屋裏面的實際承租人。委託合同的話,根據相關法律規定,那做出來的事情和這個事情的法律後果,可能都需要委託人來承擔,這就是它最大的一個區別。
從採訪期間,我們拿到的合同來看,“巢客遇家”和房東所簽合同,均為《資産委託管理服務合同》。肖律師表示,從法律關係上來看,這種合同已經不是單純的租賃合同,而是房東和仲介公司建立了委託代理管理,是房東和仲介公司的一種信任關係,一旦信任關係破裂,那法律的後果則需要房東獨自承擔。
因為合同補充條款的存在,代永芳在後期協商中掌握了更多主動權。在社區和民警的幫忙協調下,受到影響的20個租戶中,有7戶選擇直接搬離。另外13戶分別接受了代永芳提出的解決方案,房租月付,金額由之前的1230元降至700元,雙方各承擔一部分損失。
開設企業監管賬戶 加強租金監管
為了規範房屋租賃市場,成都市建立健全監管制度,從源頭上減少風險。截至目前,累計開設企業監管賬戶338家,登出住房租賃市場主體1256家,納入異常經營名錄1832家,下架不合規房源資訊約13萬條,備案租賃合同約20萬件。
成都市住房和城鄉建設局總工程師 楊運坤:去年我們專門出臺了幾個文件,我們要求租賃企業到我這開報告。經過我們認可的,才允許對外發佈房源。發佈房源之後,租金監管就更上了,發佈房源時,就要宣傳租金監管賬號。租客在租這套房子時,就能夠同時了解有個監管賬號,三個月以上的租金應該存入這個監管賬號。
大數據哨兵系統 到府排查 科學監控企業經營行為
為了動態掌握市場情況,及時發現風險隱患試點中的大數據哨兵系統,也在尋求對企業的經營行為進行科學監控。
2020年8月,成都警方開始與社區網格員一起定時開展掃樓行動,隨時掌握企業的經營內容。
成都市公安局副局長 周剛:除了大數據以外,我們全市的公安民警、社區民警、經偵民警還在寫字樓集中的地方,對所謂新業態的集中區域,通過社區民警、經偵民警到府排查。（王亦君）
