自2020年8月“三條紅線”新政發佈以來，諸多房企收縮投資。近年在銷售排行榜位列第五名的保利地産（ 600048.SH ）卻開啟了逆勢擴張之路。
4月19日，保利地産發佈2020年年報。該公司在2020年實現合約銷售5028億元，同比增長8.9%。在房地産研究機構克而瑞發佈的2020年房企銷售排行榜上，保利地産依然位列第五位。
不過，保利地産與第四名融創中國（1918.HK）的距離正在縮小。根據克而瑞統計，目前保利地産與融創中國的差距已經縮小為722億元。在2019年，兩者的差距為854億元。
目前房企銷售排行榜的前五名格局或將繼續維持較長時間。業內公認的銷售第一梯隊為“碧恒萬”。克而瑞發佈的2020年全口徑銷售金額排行榜顯示，碧桂園（02007.HK）、中國恒大（03333.HK）和萬科（ 000002.SZ ）三家房企的全口徑銷售額均已突破7000億元大關。第四名融創中國的全口徑銷售額為5750億元，與前三名已經拉開距離。
保利地産于2017年提出“重回前三”的口號，如今出現了好時機。2020年8月，央行聯合住建部提出“三條紅線”新政。所謂“三條紅線”，是指房企剔除預收款後的資産負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，現金短債比不小于1。這一規定是監管層于2020年8月20日劃定的。監管層還根據房企“越線”的數量，將其分為“紅橙黃綠”四檔，並以此決定其新增融資規模。
其中綠色檔房企沒有指標“越線”，有息負債年增速上限為15%；一個指標越線和兩個指標越線的企業，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負債年增速上限為10%和5%；三個指標均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務。
在排名前五的房企中，僅有保利地産位於“綠檔”。這意味著與其他四家相比，保利地産可以保持相對較高的有息負債增速。
在這一優勢下，保利地産開始逆勢擴張。年報顯示，在2020年，保利地産拓展了146個項目，新增建容面積3186萬平方米，拓展成本為2353億元。後兩個數據分別同比增長19%和51%。
年報稱，在2020年，保利地産避開了拿地火熱的第二季度，轉而在“三條紅線”發佈之後，集中發力獲取資源。年報顯示，2020年下半年保利地産的拓展金額佔全年總投入的65%。
在2020年12月16日，保利地産臨時董事會將該年度的投資計劃從3150億元調整至3350億元。此後半月裏，保利地産以77.5億元競得佛山市一塊商住地，地塊總價、單價均為當地歷史上“第二高”。
樓市調控的長效機制正次序落地。2020年底，央行和銀保監會聯合發文，分五檔設置了各類型銀行的房地産貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比“兩個上限”。2021年3月起，22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政，集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，一年內發佈住宅用地公告不超過三次。
業內多認為，融資成本低、風格穩健的國企將具有優勢。
2021年4月，保利地産旗下的保利投顧研究院發佈《2020-2021年房地産行業白皮書》（下稱《白皮書》）。《白皮書》認為，新政有可能拉大城市和土地冷熱分化，既給房企帶來倉位管理的問題，也大幅提高了對投資精準性的要求。
“有限資源下，哪些城市要重倉，要換倉，要清倉，取決於房企對城市價值的判斷，取決於城市研判是否深入。如果説，過去投資拿地的決策點是微觀項目的經濟測算，那未來房企對宏觀格局的把握、中觀城市的研判，即對結構和節奏的把握將更為關鍵。”《白皮書》稱。
與碧桂園重倉三四線城市不同，保利地産持續深耕核心城市群。年報顯示，在2020年，保利地産在38個核心城市的拓展金額，佔其全部拓展金額的83%。這其中尤以珠三角和長三角為重。
截至2020年年末，保利地産擁有土儲1.71億平方米,其中38個核心城市佔比達到65%。年報稱，這些土地儲備可滿足該公司未來兩至三年的開發需求。
4月20日，保利地産收報14.12元/股，跌3.09%。(王婧 趙夢婷)
